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1、,平南县房地产市场 调研报告,二0一三年六月十五日,目录 Contents,第一章 平南县宏观概况 第二章 房地产市场概况 第三章 总结 附 件 代表性楼盘具体情况及分析,目录,第一章 平南县宏观概况,平南县概况,第一章,贵港市位于广西东南部,背靠大西南,面向粤港澳,比邻首府南宁,地理位置非常优越。,平南县乃广西大县之一,地理位置优越,总人口达150万,平南县位于贵港市东北部,总面积2989平方公里,辖4乡17镇,其中城区面积25平方公里,是广西大县之一。 平南县总人口达150万,其中城区人口约30万,按平南发展规划,2025年城区人口将达50万。,平南县交通概况,第一章,后期将形成集“南广铁
2、路、梧贵高速公路、二级路、西江水运”为一体立体交通运输,完善的立体交通能有效促进平南招商引资,促进产业发展,为经济发展奠定有利的基础。,完善立体交通枢纽,有效促进平南县各项产业及经济发展,西江水运:西江水运上接南宁、贵港、桂平,下接珠江,是广西与广东重要水运渠道之一,能有效促进物流发展。,南广铁路、梧贵高速:两大交通枢纽连接南宁与广州,贵港与梧州,贯穿平南,通过两大交通枢纽能有效促进平南与南宁、平南与广东地区物流、旅游、商务发展。,二级公路:近年来,平南县通过二级公路交通网已与广西各地、广东等地建立良好的客运、物流交通体系。,平南县资源概况,第一章,自然资源丰富,尤其在矿藏、药材等资源方面品种
3、多、数量大,如矿藏资源,有石灰石、花岗石、红砂石、重晶石、金矿、高岭土等10多种。 丰富的自然资源能有效促进本地招商引资,为产业结构调整与发展奠定有利的基础。,矿藏、药材资源丰富,有效保证产业稳中求快发展趋势,加快经济发展步伐,平南县产业结构概况,第一章,产业结构 目前平南县经济发展主要来自于工业,现60%生产总值来自于工业,工业发展已进入园区发展阶段,园区发展对于产业链发展起到重要促进作用,能进一步有效促进各经济圈发展。 其次为农业和服务行业:目前农业还处于初级发展阶段,家庭式农场部分乡镇已开始发展,但数量少;服务业发展还是停留在县份发展规模上,休闲娱乐相比大城市水平相差较大。,以上比例数据
4、来源于近年平南生产总值比值得出,仅供参考!,GDP经济指数,第一章,1、平南县近年经济保持高速增长态势,2009年至2012年,年均经济增长率为15.8%,从近年发展态势来看,未来2年平南发展有望突破200亿元大关,居民人均收入也将得到有效的提升,能有效提高居民消费能力。 2、从生产总值(GDP)数据来看,从2009年103亿元,到2012年生产总值已达160亿元,对于县份经济来说是一个重大的突破,经济的快速发展主要有赖于平南工业发展。 3、对于房地产业发展而言,经济增长率超过8%说明房地产已进入高速发展阶段,能有效促进城镇化发展。,步入经济发展快车道,带动平南发展、带旺房地产发展,社会消费品
5、零售总额,第一章,1、平南县近年来社会消费品零售总额不断增长,年均增长率达19.2%。 2、2009年社会消费品零售总额为31.75亿元,到2012年已上升至58.21亿元,增幅保持快速发展态势,说明平南近年来居民消费能力在不断提升,购买能力也在不断地增强,这对于房地产行业发展起到良好的促进作用。,社会消费品零售总额不断增长,居民购买能力不断加强,有效促进房地产发展,人均可支配收入,第一章,1、城镇人均可支配收入情况来看,2009年至2012年处于稳步上升态势,年均增长率达11.4%。2009年人均收入为13555元,到2012年人均收入已达19983元,相差6000多元,随着人均收入不断递增
6、,相应的消费能力也将得以提高。 2、居民家庭收入增加带动消费需求的增长,城镇居民的生活质量显著提高。居民社会保障意识逐渐增强,对养老、住房、医疗、失业等后顾之忧更加重视。未来必然会加快转型,进入城市生活的步伐,享受城市的便利保障体系。,收入增多,居民拥有更强劲购买力,对房地产市场的需求更为迫切,平南县近期发展规划,第一章,老城区:目前老城区还处于比较落后阶段,县城各类配套处于初级阶段,如酒店、商场等,根据平南县2013年政府工作报告指出:近年将老城区进行重新整改建设,形成配套完善生活中心区。,新城东:目前平南已开始往城东发展,城东规划大概2000亩地,新汽车总站将落户城东。现今城东已处于如火如
7、荼发展中,从城区规划及建筑规划来看,城东新区有望形成平南未来商务行政中心,犹如南宁琅东。,江南区:政府已对江南区作了相应规划,将江南城区和工业园区整合,融为一体,形成产业、城市和港口一体化,来推进我们城市的建设。,平南“东商南工”格局已逐渐形成,城区扩建有效助推平南经济发展,平南宏观概况小结,第一章,1、天时: 平南乃广西大县,地利位置优越,管辖范围大,同时平南拥有丰富的自然资源,有效助推产业发展; 2、地利: 平南立体交通逐渐完善,将形成水运、高速、铁路、二级路为一体交通枢纽网,交通网运营能上连接广西各地、下连接粤港澳等地,有效促进物流、客流、旅游等块面发展; 3、人和: (1)、平南人口基
8、数大,已达150万人,其中城区人口约30万人,县城庞大的人口基数能有效促进房地产行业发展; (2)、平南经济已进入快速发展轨道,居民收入在不断提高,消费能力也在不断提高,较强的购买力能有效保证房地产业发展,加快城镇化建设; (3)、从平南城区规划发展来看,城东新区发展前景良好,有望成为平南核心新区,形成商务行政新中心。商务行政新中心出现能有效提升平南整体形象及提高平南城市价值,对招商引资起到良好的作用。,平南处于高速发展中,“天时、地利、人和”已具备,未来发展前景良好,第二章 平南县房地产市场概况,平南县部分在售楼盘分布图,第二章,平南房地产市场规模(在售),第二章,以上数据根据调研得知,仅供
9、参考。,1、从楼盘分布来看,较多项目分布在老城区,其次为城东区,江南区占比小,说明平南发展以老城区为中心,往城东、城南发展,对于扩大县城建设起到良好的作用,有望通过城东、城南建设提高城市形象价值; 2、从楼盘占地面积来看,目前在售楼盘占地大小相差悬殊,小则2亩,大则上百亩,并且4亩至12亩盘占的比例较大,平南属于发展中城市,小盘不利于快速、扩大、提升城建面貌,对于提升城市价值未能发挥最大作用; 3、从建筑面积和占地面积来看,占地小,总建筑面积大,说明建筑密度高,小区内部配套规划少,居住品质有所下降。,商品房价格走势,第二章,1、从价格走势图可以看得出,2009年至2013年,年均增长率高达12
10、%,说明房地产市场交易活跃; 2、从近年价格走势图来看,2009年至2013年价格增幅逐年下降,说明市场已出现较为激烈的竞争,市场售价已接近瓶颈,后期要突破销量,还需借助价格杠杆开展营销,以价换量。,以上数据来源于调研及房管所,仅供参考,均价增幅稳中下降、价格瓶颈已凸显,市场竞争日益趋现,商品房走货速度,第二章,以上数据来源于调研及房管所,仅供参考,1、从图表可以看出,515套/月项目居多,年度走货速度在200套/项目居多,其中【御江帝景】以大盘实景样板营销取得较好的销售业绩; 2、根据调研估算得知,2013年市场供应量将在2500套以上,从2012年走货速度来看,供货量大于需求量,在客户挖掘
11、有限的条件下,要消化2500套货量(不包括新盘推货),市场竞争将更激烈。,走货速度慢,供应量大 供大于求态势凸显,户型配比,第二章,1、从户型配比图来看,市场上三房/3+1房、两房/2+1房产品所占的比例较大,分别为55%和28%,说明刚需一步到位置业户型是市场上热销房源; 2、从户型面积来看,常规的两房(7788)、三房(110126)仍占主导,其次为N+1房,目前市场上N+1房得到较多客户认可,市场前景好。,市场以刚需2房、3房为主,N+1房客户认可度高,建筑品质,第二章,1、近年来,建筑品质得到了质的飞跃,从2009年前,以多层、小高层为主导,至今以高层、超高层为主导,跟上类似南宁大城市
12、发展步伐; 2、从项目配套品质来看,2009年前以纯住宅小区过度到2010年商住社区再到至今的小型综合体社区,商业、娱乐等配套随着建筑品质的提升而不断完善; 3、超高层建筑,加大了建安成本,对拉升售价起到了一定影响,是考验市场接受程度的重要过度期。,建筑品质不断提升,超高层建筑引领市场先锋,社区配套趋向小型综合体发展,购买群体情况,第二章,1、从客户购买目的来看,以刚需购买为主,占60%,其次为改善性购房,亦有一定比例的投资性购房,说明目前市场还是以刚需市场为主导; 2、从购买客户来访区域来看,乡镇客户占至65%,县城客户25%,平南以外的10%。从走访各项目成交客户来看,乡镇客户主要以刚需购
13、房为主,主要来自北河和南河比较富有和偏僻的乡镇,如丹竹、大安、大新、六陈、大坡、马炼、官城等;县城客户以改善性购房为主,部分为刚需性购房和投资性购房,平南以外的客户主要来自平南附近的其他县市的乡镇。 3、随着市场激化、竞争加大,乡镇客户有望成为后期主要客户群,要充分挖掘乡镇客户,需做细、做足、有计划性开展各项营销工作方可有计划突破。,刚需客户占主导,乡镇客户比重大,营销模式,第二章,1、从走访各项目情况来看,营销模式以常规营销为主,等客上门,项目没能很好地主攻市场,挖掘市场客户,主攻营销; 2、从项目宣传推广来看,大部分项目推广宣传投入力度小,以围墙、道旗、乡镇山墙广告居多,新盘大项目宣传推广
14、力度大,如【御江帝景】采用高低结合模式全面攻打市场,对挖掘客户及提高项目形象起到良好的作用; 3、从项目促销政策来看,大部分项目采取常规的“送礼打折、特惠”方式开展营销,缺乏创新、吸引力不足。,常规营销、缺乏创新、缺乏主动营销能动性,房地产市场小结,第二章,平南房地产业发展迅速,市场竞争凸显, 走货速度、售价受影响, 市场供货量增大,供大于求态势已出现!,建筑品质不断提高,刚需产品占主导!,目标客户从县城扩移乡镇,以富有的乡镇或偏僻乡镇客户为主,县城附近乡镇为辅!,各大项目以常规营销为主导,宣传推广力度较弱,渠道少, 缺乏创新,难以提高市场关注!,第三章 总结,总结,1、平南是一个发展中的县城
15、,具备优越的地理位置,庞大的人口基数、完善的交通的体系、良好的经济发展基础,可谓“天时、地利、人和”已具备,未来发展前景良好! 2、平南城区在扩大发展,目前已呈现“东商南工”发展趋势,即将城东打造成为平南商务、行政中心,将江南打造成为工业园区,随着城东与江南新区的扩建发展,对提升平南城市价值及形象起到坚定的作用,利于招商引资,带动各产业发展;同时,城区扩建更利于城镇化建设发展,为房地产行业带来良好的发展机遇! 3、近年来,随着平南经济不断发展、居民收入及购买能力不断提高,房地产业得到了质的飞跃,项目规划、建筑品质、产品设计等方面与大城市产品规划理念同步(超高层、N+1户型、小型综合体配套、物管
16、等),大大提高了业主居住品质,增强更多客户购房信心! 4、平南房地产业发展迅速、竞争越来越激烈,市场供货量加大、客户群不断减少、价格不断攀升、产品同质化凸显,在这样竞争激烈的市场仍以“常规营销模式”开展,难以让项目脱颖而出!,综上所述:平南发展前景好,房地产发展迅速,市场竞争激烈,常规营销模式遇到瓶颈,启发: 要制胜“竞争激烈、供大于求”的市场,需从目标客户、营销模式、价格杠杆等方面着手,创新营销,挖掘客户,以价换量,快速走货!,附 件 代表性楼盘具体情况及分析,平南代表性楼盘一览表,御江帝景,地王国际,御江帝景,地王国际,鼎盛时代,曼哈顿公馆,通泰中央商务区,江滨花园,御江帝景,御江帝景,项
17、目点评 项目优势 1、开发商拥有雄厚的建资实力,此项目以构建江滨公园为由与政府兑换土地资源,借助公园作为项目配套; 2、以样板实景为主导,小区园林、会所、泳池、人工湖、营销中心等配套已展现,对打动客户起到了良好的作用; 3、工程进度快,能很好地配合营销节点,同时户型设计理想,以舒适性户型为主(两房88,三房110126,四房136) 4、投放大量宣传广告,主要以户外高杆、道旗等媒体为主,进行对项目价值及销售信息全面阐述。 项目劣势 1、项目位于大桥南边,对进城而言,受到一定交通限助,同时项目周边有较多的居民楼,形象价值及居住品质有损; 2、项目位于江南区,目前江南城区价值尚未凸显,各项生活、医
18、疗、行政等配套不完善。,御江帝景,相比本项目【华鹏国际】 1、地段而言: 【华鹏国际】相比【御江帝景】地段优越。【华鹏国际】位于城东新区核心,是平南发展重点方向标,而【御江帝景】位于江南区,受大桥交通影响,同时江南区目前发展比较缓慢。 2、配套而言:两项目配套资源各有千秋。【华鹏国际】拥有优越的生活、医疗、行政、景观资源等外部配套;【御江帝景】拥有优越的项目内部配套,同时拥有优越的江景资源。 3、产品而言:【御江帝景】相比【华鹏国际】稍好。 【华鹏国际】目前可售房源以大户型为主,面积大、总价高,客户选择性少,限制部分客户购买; 【御江帝景】可售产品选择性多,以三房为主,二房、四房搭配销售。 4
19、、工程进度而言: 【华鹏国际】工程进度相比【御江帝景】快。 【华鹏国际】基本已封顶(还有一栋在建至17层),部分楼栋外立面已展现,客户能看到实物与外部环境; 【御江帝景】一期还在建设中,1#、2#楼栋已封顶,3#、5#楼尚未封顶。 5、价格而言:两项目销售均价基本一致。从外部环境来看, 【华鹏国际】性价比比【御江帝景】高;从内部环境来看, 【御江帝景】 性价比比【华鹏国际】高。,要制胜【御江帝景】,需从区域发展及外部配套着手,凸显【华鹏国际】未来升值、居住、商务、办公等优势。,地王国际,地王国际,项目点评 项目优势 1、项目位于城东新区,座落在工业大道,是后期通往平南二桥主要干道之一,有一定地
20、理优势; 2、项目产品丰富,有一房、两房、三房、四房,户型面积以舒适性房源居多,能满足投资、刚需、改善等各阶层群体需求; 3、项目以独栋超高层建筑(33层),项目周边建筑物以多层为主,对此项目而言能保持较好的风景资源及采光资源; 4、相对平南各项目营销而言,此项目营销手法比较新颖,以送装修、首付分期等销售促销手段为主导,配合特惠房、一口价房源。 项目劣势 1、项目独栋超高层建设(33层),建设密度大,私密性较低,居住舒适度较低; 2、由于项目是独栋建筑,项目配套少,仅有三层商业,同时无绿化; 3、项目分为3个单元,平层房源体量大,难以保证每户每房采光性。,地王国际,相比本项目【华鹏国际】 1、
21、地段而言: 【华鹏国际】相比【地王国际】地段优越。【华鹏国际】位于城东新区核心地段瑞雁大道上,而【地王国际】位于工业大道,犹如城东新区快环主干道上; 2、配套而言:城东新区医院、公安局、检查局、交警大队等诸多行政单位均落户在瑞雁大道上,毗邻【华鹏国际】,可见,【华鹏国际】相比【地王国际】拥有更完善各项配套; 3、产品而言:【地王国际】销售产品选择性多,一房、两房、三房、四房均规划有,而【华鹏国际】产品则以三房、四房、楼中楼为主,客户选择性稍少;但从项目整体规划而言, 【华鹏国际】的围合式建筑大盘相比【地王国际】独栋建筑更优越;,要制胜【地王国际】,需从地段和大盘配套着手,凸显【华鹏国际】大盘、
22、大配套优势;同时考虑到【华鹏国际】产品面积大、总价高,客户购买门槛高,届时可适当通过首付分期形式圈定更多客户。,鼎盛时代,鼎盛时代,项目点评 项目优势 1、项目位于县城中心地段,“吃、喝、玩、乐、购”尽在5分钟生活圈内; 2、项目规划有3层裙楼商业,商业体量大,后期有望形成平南小商业综合体;同时项目规划有平南首个地下2层停车场; 3、在户型设计方面,部分户型偷面积大,得房率比较高;同时项目户型配比有一定优势,以三房为主,两房、四房为辅,能圈定较多刚性、改善性客户群; 4、在价格上有一定优势,县城中心地段均价在3400元/左右;同时在促销方面,以送13000元至23000元大礼包形式推向市场,能
23、吸引部分客户关注。 项目劣势 1、项目周边均为民宅,对拉升此项目整体价值形象不利; 2、项目楼间距小,同时以超高层建筑,建筑密度大,低楼层采光性较差,私密性低; 3、项目位于县城中心,人多混杂,居住质量将受到一定影响。,鼎盛时代,相比本项目【华鹏国际】 1、地段而言: 【鼎盛时代】位于平南生活中心圈,【华鹏国际】位于平南商务行政核心圈,从目前来看,【鼎盛四代】的地段及配套相比【华鹏国际】稍有优势,但从平南长期发展来看,【华鹏国际】相比【鼎盛时代】拥有更完善的行政、商务、生活等现代化配套。 2、交通而言:目前【鼎盛时代】项目周边交通道路狭窄,典型的县城支路交通网,而【华鹏国际】项目落户在城市大道
24、上,后期汽车总站、平南二桥等大交通网均落户城东区,整体而言,对于出行,【华鹏国际】相比【鼎盛时代】拥有更便捷交通配套。 3、规划而言:【鼎盛时代】虽规划有地下2层停车场和3层裙楼商业,但【华鹏国际】规划超大体量的2层裙楼商业,毗邻城市主干道与东湖、生态公园,后期有望能形成滨湖休闲商业街及临街大商业。,要制胜【鼎盛时代】,需从城区发展及项目硬件规划着手,凸显【华鹏国际】是城东商务行政中心的核心楼盘,后期升值潜力大,并且居住、商务、行政、办公等配套具备一定优势。,曼哈顿公馆,项目点评 项目优势 1、项目位于县城中心商圈内,毗邻妇幼、学校,具备一定地段优势; 2、项目以住宅社区理念呈现,从地段价值、
25、户型价值、配套价值等块面展现项目性价比; 3、户型设计上,户型方正、功能分布合理、赠送大面积露台/阳台、实用性高、以紧凑型为主,两房77,三房97、118,此类户型适合首套房置业客户群,具备一定竞争力。 项目劣势 1、项目周边周边均为民宅,对拉升此项目整体价值形象及居住品质不利; 2、项目自身配套少,难以凸显居住舒适感;,曼哈顿公馆,相比本项目【华鹏国际】 1、地段而言: 【曼哈顿公馆】位于平南生活中心圈内,从目前来看,具备一定地段优势;【华鹏国际】位于平南商务行政核心圈,从平南长期发展来看,【华鹏国际】相比【曼哈顿公馆】拥有更完善的行政、商务、生活等现代化配套。 2、交通而言:目前【曼哈顿公
26、馆】项目沿小交通要道进出,周边交通道路狭窄,典型的县城支路交通网,出行不方便,而【华鹏国际】项目落户在城市大道上,后期汽车总站、平南二桥等大交通网均落户城东区,整体而言,对于出行,【华鹏国际】相比【曼哈顿公馆】拥有更便捷交通配套。 3、配套而言:【曼哈顿公馆】项目在规划自身配套上稍比【华鹏国际】差,【华鹏国际】规划大体量商业,后期方便业主各项消费;从外部配套来看,目前【曼哈顿公馆】拥有比较优越的地理优势,各项配套近在其中,但从长远区域发展来看,城东商务新政新区将以引先的各项配套展现,座落城东核心的【华鹏国际】居住生活品质将再次得以提升。,要制胜【曼哈顿公馆】,不宜从户型产品上硬拼,需从城区发展
27、及生活品质着手,凸显高速发展的城东商务新政新区带给【华鹏国际】高升值、完善生活配套、宜居生活环境等优势。,曼哈顿公馆,江滨花园,江滨花园,项目点评 项目优势 1、项目毗邻西江,拥有绝版的江景资源,宜居,景观视野开阔; 2、项目楼间距相对其他超高层建筑来看,比较宽,约有30米; 3、户型设计上,户型方正、功能分布合理、以舒适性为主,2+1房88,三房110122,四房133、153,此类户型适合首套房置业客户群,具备一定竞争力。 项目劣势 1、项目周边周边均为民宅,对拉升此项目整体价值形象及居住品质不利; 2、项目自身配套少,难以凸显居住舒适感; 3、项目价格相对较高,均价在3600元/左右,客
28、户对价格会有一定抗性。,江滨花园,相比本项目【华鹏国际】 1、地段而言: 【江滨花园】位于平南生活中心圈郊区,【华鹏国际】位于平南商务行政核心圈,从平南长期发展来看,【华鹏国际】相比【江滨花园】拥有更完善的行政、商务、生活等现代化配套。 2、交通而言:目前【江滨花园】项目周边交通道路狭窄,典型的县城支路交通网,而【华鹏国际】项目落户在城市大道上,后期汽车总站、平南二桥等大交通网均落户城东区,整体而言,对于出行,【华鹏国际】相比【江滨花园】拥有更便捷交通配套。 3、配套而言:城东新区医院、公安局、检查局、交警大队等诸多行政单位均落户在瑞雁大道上,比邻【华鹏国际】,而【江滨花园】附近为民居,相距中
29、心圈各项配套有一定距离;,要制胜【江滨花园】,需从城区发展及项目配套着手,凸显【华鹏国际】城东商务行政中心的核心楼盘,后期升值潜力大,并且居住、商务、行政、办公等配套具备一定优势。,通泰中央商务区,项目点评 项目优势 1、项目位于县城中心区核心地段,交通方便、周边各项配套完善,可谓绝版黄金地段; 2、项目以城市综合体规划设计理念展现,集大型商业、步行街、星级酒店、住宅、写字楼等物业为一体,呈现“吃、喝、玩、乐、购”一站式消费; 3、项目规划上,注重商业气口设计,设计多个休闲广场及商业节点,能很好保证各角落商业旺场; 4、一期推出住宅户型设计具备一定竞争力,以N+1户型为主导,面积适中,适合刚需、投资群体置业。 5、项目营销模式采取预约、开盘、认购模式,由于项目地段及规划优势,得到市场客户较高认可,目前已预约800多组客户,对保证一期销售及口碑宣传起到良好的作用。 项目劣势 1、项目位于县城中心地段,居住品质将受到噪音影响; 2、根据目前乐观的预约情况来看,同时结合置业顾问答复,预计售价在4000元/左右,价格将引领平南最高,是考验市场接受程度重要阶段。,通泰中央商务区,项目凭借绝版黄金地段及项目优越规划,有望成为平南黄金龙头楼盘,引领平南新一轮地产发展方向标。,谢,谢,T,H,A,N,S,k,e,n,d,
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