2013年河南郑州综合体市调报告(44页).ppt
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1、版权声明: 本文仅供同致行内部使用,版权归同致行(中国)地产顾问有限公司所有,未同致行(中国)地产顾问有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,郑州综合体 市调报告,综合体市调汇报,1,2,3,城市综合体概述,个案分析,城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、,基本信息、项目规划、产品分析、,郑州综合体分布、综合体基本信息,郑州综合体现状,城市综合体概念,“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效
2、率的综合体。,1、交通枢纽型城市综合体,如曼哈顿广场。 2、城市副中心城市综合体,城市副中心,是城市经济新增长点。如郑州中原万达广场。 3、城郊结合部城市综合体。,分类,城市综合体的四大典型特征,超大空间尺度 通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施,城市综合体的功能分析,2.1.1 商务 2.1.2 商业 2.1.3 居住 2.1.4 酒店,综合体市调汇报,1,2,3,城市综合体概述,个案分析,城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、,基本信息、项目规划、产品分析、,城市综合体概述,城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、,城市综合体概念、分类、典型特征、功能分析、,郑州综合体
3、分布、综合体基本信息,郑州综合体现状,曼哈顿广场-金东门户,繁华一统,整体规划:项目分为:ABCDEFGH8块地,ABEFGH区位高档住宅区,CD区位商务区。 A区为1#-4#,4栋高层住宅和2层商业。 B区为5#-6#,2栋高层住宅和2层商业。 C区为11#升龙大厦写字楼,12#国际公寓。 D区为13#希尔顿酒店,底下5层商业;14#金融中心写字楼,底下4层商业。 E区为7-10#住宅,底下三层商业。 F区为18#-20#,其中还19#20#地块未拆迁,规划中。18#4层商业,1层为KTV,2层为电玩城,3/4层为奥斯卡影城。 G区为21#住宅,底下3层商业 H区为22#-24#3栋住宅,底
4、下3层商业。,现售卖 住宅:24#剩余10套120-130,为双产证房源以及9#1套复式。 商业:现销售A、B区底商,剩余30多套,写字楼:金融中心写字楼剩余5层整层,标准层面积为2000。 公寓:剩余4套,面积为51-55 。 预售买:三期G、H商业未开盘,三层商业,共15套,有纯一层、一托二、一托三,面积有1701600不等。,商务区,高档住宅区,开发战略:曼哈顿源自于金水路城中村燕庄的改造,金水区城中村改造的“桥头堡”,占地面积113390平方米,总建筑面积80万平方米 ,诣在打造中原地区最具标志性、最具影响力、购物环境最出色的购物、休闲、美食、娱乐、旅游为一体的大型顶级商业中心,使之成
5、为郑州的商业地标。,57街,57街,整体规划,规划之变,2栋写字楼,3栋公寓,2栋写字楼,1栋酒店,1栋公寓,变化原因:希尔顿酒店的入住,使得原先的三栋公寓改成了一栋公寓,一栋酒店。 希尔顿酒店集团是一家国际化,全球性连锁的五星级酒店。希尔顿在中国已经开业的酒店分布在北京、上海、重庆、三亚、合肥、昆山、青岛、无锡、广州、太原、香港、杭州,共22家酒店。 跟希尔顿酒店合作,这几大地提升了曼哈顿的国际地位以及它的品质。同时为曼哈顿聚集高端商务人士提供了良好的基础。,住宅双地面、商业双首层,理念规划-住宅双地面、商业双首层,郑州首个双首层概念商业街出现。,“住宅双地面”在二层以上的商业屋顶上设架空层
6、,使架空层上面成为建有花园的大平台即住宅景观地面层,通过地面底层气派的大门厅(内设扶梯,观光电梯),住宅人流可以在优美景观的环境中到达设于架空层的每幢楼的电梯大堂,然后再乘电梯回家。这样,位于三层的景观地面层与地面一层就形成了“住宅双地面”。 “商业双首层”为了把下面两层的商业氛围营造好,规划设计在商业的各个入口处设立自动扶梯及直上二层的景观大台阶,把人流尽可能向第二层商业引导。同时,在二层形成连贯的步行系统,与底层共同构筑繁荣的商业环境,从而使商业的第二层变得和第一层一样方便、快捷和繁华。,启示:通过住宅双地面和商业双首层的形式,将商业和住宅完美地结合在一起,带动自身发展的同时,带动了区域的
7、发展。,案名分析-曼哈顿,美国纽约曼哈顿是当今世界上最繁华的岛之一,是纽约市中心部位的岛。是纽约市金融、商业中心地。南端的华尔街是许多大银行、大交易所和大垄断组织聚集中心。联合国总部设于东河西岸。百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛。著名的观光景点包括上城的中央公园、上城东区、大都会博物馆、古根汉博物馆、麦迪逊大道、上城西区、林肯中心、美国自然历史博物馆、哈林区以及77街以北的博物馆大道Museum Miles。中城区除了拥有与天争高的摩天大楼如帝国大厦、克莱斯勒大楼、洛克菲勒中心,还邻近商业中心时报广场、百老汇剧院区
8、、名牌货物集散地的第五大道、中央车站。下城区则以金融为中心,著名景点包括苏活区、纽约证券交易所、世界金融中心、南街海港、格林威治村Greenwich Village、炮台公园Battery Park。在下城区还有一处位于自由岛上的自由女神像。,美国纽约曼哈顿,美国纽约曼哈顿,纽约曼哈顿第五大道,纽约曼哈顿金融中心,郑州曼哈顿广场的案名通过效仿纽约曼哈顿,来确定本项目的高端定位及国际化风格,这样的案名在当时的郑州来说是鲜少的,形成一定的主题化和特色化,从而吸引中高端人士的购买和参与。,曼哈顿推售回顾,曼哈顿首府,曼哈顿第五大道,曼哈顿国际公寓,曼哈顿上东区,升龙大厦,曼哈顿公馆,曼哈顿G、H住宅
9、,曼哈顿金融中心,曼哈顿57街,产品:建筑特色,建筑风格:现代欧式风格,明朗的线条,简约的风格,尊显奢华气派。,外立面:通过高耸的建筑外立面和带有金属质感的建筑材料,彰显建筑的都市感和现代感。营造挺拔的社区形象。,园林景观:第三层为空中立体园林, 由众多欣赏性、参与式景点组成,与商业的屋顶花园共同形成住宅的立体园林景观环境。,挑高大堂:郑州首个挑高16米豪华入户大堂,让居住于此成为身份的象征,“出仕、入仕皆繁华”。,产品-户型特点,主力户型:130-180平方米的三房和四房 曼哈顿户型特点:曼哈顿住宅户型总体偏大,但是在07至09年郑州房地产经济增长涨幅的环境下,这种户型深受追捧。,弧形阳台的
10、设计使采光范围扩大,同时给业主提供了一个更为广阔的视野。 总体全明室空间布局,功能分区合理,多阳台,独立采光景观餐厅设计,拔高了生活品质。,入户花园设计,拓宽室内空间功能。,产品:商业曼哈顿第五大道曼哈顿第五大道是中原首个双首层概念集餐饮、娱乐、购物于一体的国际体验式商业街区,并引入国际最先进的体验式第五代商业运作模式,打造16万平米的市级商业中心。,商业共分7大主题区,其中A、B区:主题购物区;C区:金融服务区;D区:大型餐饮区;E区:主力点区;F区:主题文化艺术区;G区:休闲餐饮区; 正在售卖商业:正在销售的A、B区的底商,美式风情步行街,现剩余30多间,难售卖原因为租期比较长租金比较低的
11、商铺,多为集中在AB区的2层的62。 预售买:三期G、H的商业未推出,三层商业,共15套,有纯一层、一托二、一托三,面积有1701600不等。,沃尔玛进驻曼哈顿广场,这给曼哈顿广场带来巨大的投资升值潜力,也全面提升金水区的商业地位,曼哈顿广场建成后,成为了郑州东区一个新商圈和又一个城市繁华中心。,商业的不足-品牌杂乱,凸显不出档次。,西班牙第一品牌ZARA选择入住印象城,日本第一品牌优衣库UNIQLO选择入住国贸360,这就引发了联想,为什么这些中高端的品牌都看不上曼哈顿?,曼哈顿第五大道商业现状总体来说品牌杂乱,档次不高,这与前期“养铺”和聚集人气有所相关。现今,曼哈顿第五大道通过淘汰租金到
12、期并且档次较低的商家,来逐渐提升自己的档次。例如凯萨服饰,凯撒品牌创始人郑合明曾直截了当地指出凯撒的定位专做成功人士穿的服装。“能买得起我们衣服的人毕竟是少数,然而,消费群体不在于多,而在于其消费能力。” 这足可见曼哈顿第五大道组建向高端发展,不过需要一定的时间。,产品-写字楼,周边写字楼项目推出时间分析,英协广场,荣勋赢座,盛润国际,永和国际广场,建业置地广场,楷林大厦,写字楼: 升龙大厦标准层面积为1300,08年年初开盘,10.08销售完毕。; 金融中心标准层面积为200010-11-22开盘至今,现余下5层整层,明年交房。,推售分析: 随着郑东新区经济的发展,写字楼也开始在郑东新区逐渐
13、林立。 根据左边图示可以看出,我们的竞争对手楷林国际以及荣勋赢座的推售时间集合在08年初,在这个时间上竞争相当激烈。项目入市时间要避开竞争高峰期,占据有利时间节点。,团队的力量,开发团队:河南升龙置业有限公司。升龙企业集团自2005年进驻郑州以来,先后成立了升龙置业、尚锦地产、元龙地产、捷宏置业四个项目公司,是致力于房地产开发的专业地产企业。先后在郑州开发了曼哈顿广场、升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙又一城、升龙广场项目,展示了不凡的实力。,代理团队:郑州同致行房地产顾问有限公司。致力于中国中部房地产代理相关业务拓展,短期立足中原,长期辐射华北、华中。先后鑫苑、升龙、正商、高速等房地产
14、开发公司合作,奠定了扎实的基础。,商业运营团队:郑州哈曼斯商业管理有限公司 。曼哈顿广场在加大项目招商进度的同时,注册资金2千万元成立了郑州哈曼斯商业管理有限公司,负责本项目商业运营服务工作,为进驻的商家提供较为体贴的服务、较强的管理、较为完善经营保障。,物业管理团队:深圳万科物业有限公司。该公司发展为国内最负盛誉的物业服务企业之一。该公司提供全方位的物业服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程、物业管理顾问及会所经营等。,区域价值,曼哈顿成就生活圈,中州大道:黄金大道 未来大道:白金大道 金水大道:金钻大道,区位:曼哈顿广场位于素有“长安街”之称的行政大道金水路与财富大道未来路及景观
15、大道中州大道的交汇处。处于郑州传统中心城区与郑东新区的接合部,组成了郑州城市版图上独一无二的“金三角”。它与紫荆山行政中心、未来大道金融中心和郑东新区中央商务区的距离都在公里,省直主要行政单位、郑州商品交易所、郑东新区和郑州经济技术开发区环绕在曼哈顿四周。,价值分析:曼哈顿商圈毗邻CBD商圈以及紫荆山商圈,在某种程度上必然会受到两大商圈的辐射,承担其一定商务、商业功能。行政大道金水路会聚了大量省直机关,拥有雄厚的行政资源优势,便于企业与政府沟通;周围公里以内分布有兴亚建国、中州假日、索菲特、皇冠等五星级、四星级酒店和其他星级酒店,便于商务人士入住和商务会议召开。,中原万达广场-每一座万达每一个
16、城市中心,万达产品战略分析,第一代:长沙万达广场,第二代:天津金街万达广场,第三代:北京CBD万达广场,万达战略布局,万达足迹遍及全国21个省、31个重点城市,投资兴建了37个万达广场。项目主要布局在东部沿海发达地区与一二线重点城市。 战略布局分两阶段: 第一阶段为2000年2006年期间,万达布局为重点城市核心地段,如北京CBD万达广场、天津和平路万达广场。 第二阶段2006年至今,一二线城市的副中心或新区中心,如天津河东万达广场、郑州中原万达广场。,万达城市布局图,万达战略分析,战略转变的因素: 土地成本:城市核心区域土地成本高,竞争压力大;副中心或新区中心土地成本相对较低,且升值潜力大。
17、 规划配套:副中心与新区中心规划起点高,城市配套完善,适于营造高品质项目。 城市进程:中国中心城市承载能力已超出其负荷能力,现高端人群选择向副中心或新区中心迁徙,从而为商业地产项目提供了优质客群。 地理空间:副中心与新区中心土地储备量大,利于产品组合,降低开发风险。 政府政策:国家统筹城乡发展,构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综合体,符合国家及地方发展规划,易于获得国家政策支持。,项目规划,整体规划: 万达广场有南、北两块地组成。 南块地为住宅用地,占地38347.85,建筑面积为28.2万,有1#-6#6栋33层高层组成,皆为2梯4户,层高为2.9米,底下两层商业,商业层高为4.
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- 2013 河南郑州 综合体 报告 44
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