2013扬州南部新城项目定位研究53p.ppt
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1、地产服务 投资管理 资产及商业管理,扬州南部新城项目,项目定位研究,2019年6月22日星期六,德思勤深圳,本报告仅供客户内部使用,版权归德思勤所有,未经德思勤书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright; All rights Reserved,This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holde
2、r, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.,扬州南部新城,项目位于扬州南部经济开发区内,东临扬子江路,西靠扬州古运河,南临邗江河,北邻南外环路及高旻寺。总占地面积约为5.3平方公里。,项目分析,项目周边要素,东面 江海学院、出口加工区、扬子津分区等 南面 光伏产业园、扬州港区、汽车工业园等 西面 邗江经济开发区、古运河、古运河生态区等 北面 扬子津公园、大学城、扬州二城、电子信息产业园等,地理位置优越 扬州沿江经济发展地带的核心,城市向南发展的重要节点
3、 对外交通便利,四面均可达城市主干道 沿江高速、润扬大桥、西北绕城公路; 扬州水路交通重要枢纽扬州港,项目优势(Strength),项目SWOT分析,丰富的历史人文及自然景观资源及良好的生态环境 古运河京杭大运河中最古老的一段,也是历史遗迹和人文资源最多的一段; 高旻寺千年古刹,中国四大禅宗之一,在国内及东南亚均有影响 扬子津公园为生态康居及发展旅游和休闲度假产业提供了资源 南部制造业基地带来多种复杂的市场需求 南部制造业产业园特别是以新能源、新光源、新材料为代表的高科技企业及出口加工区、扬州港、二电厂、造船厂等大型企业带来的居住、商务办公、商业购物、运动休闲、餐 饮娱乐等复杂需求。 区域高校
4、集中区,带来较多需求及机会 西面的大学城、东面的江海学院一方面增加区域的人气、各种需求,同时也为周边企业提供培训及科研等人才及基地。 开发区管委会迁入带动区域的发展 管委会进入为区域的行政办公及商务氛围起到带动及示范作用,项目优势(Strength),项目SWOT分析,城市边缘区,缺乏居住氛围,没有形成市认同感 目前处于扬州市效区,周边没有成熟的居住区,没有形成居住认同感,对开发企业缺乏吸引力 公交配套、生活配套不足 虽然外部道路系统已完善,但对外公交系统、生活配套如购物、娱乐、学校、银行、医院等生活必需配套较为不足 城市规划区域没有清晰的定位 城市规划对区域的定位不清晰,使区域在扬州认知较差
5、 二电厂带来的空气污染 项目上空高压线,对区域建设带来负面影响,项目劣势(Weakness),项目机遇(Opportunity),长江大开发的国家战略为项目所在区域带来机遇 长三角沿长江为轴,对长江两岸的基础设施大量投入,为区域崛起成为扬州走向长江时代的先锋 扬州城市规划向南发展 扬州城市规划空间发展方向明确主导向南,扬州城市重心转移将带动相关资源投入,使区域成为南部核心区,增加项目吸引力 扬州经济开发区的功能转移 开发区将从一个单一的产业园区发展成为高新技术、外向型经济为主体,生活配套齐全的多功能综合性现代开发区 扬州市政府规划对扬子津公园与“春江花月夜”景区的建设 使区域可能形成扬州一个新
6、的旅游热点。 扬州市场上尚未出现真正的具有休闲生态健康主题的大型社区,项目威胁(Threat),同类新开发区的竞争压力 扬州东部的天津泰达开发广陵新城、瓜洲分区、邗江经济开发区与项目开发类型较为相似,可能会分流部分客户 扬州经济开发区特别是南部新城区域的工业区形象会降低区域价值 扬州经济开发区特别是南部给在扬州市场上的形象是工业区,区域较乱而且不太安全,这给项目推广带来威胁 区域开发可能威胁现有的生态资源及景观资,项目竞争优势及评价,南部新城项目的发展不能脱离扬州市的宏观背景。在对项目的发展定位作出和抉择之前,必先对扬州中心城市空间发展的基本态势作一战略分析和前瞻判断。,1、空间格局形成的动因
7、与预测 扬州中心城市空间结构经历了一个向东、而后又向西、向南、向北演化发展的过程。 东区:受大运河的牵引,向东发展曾经在相当长历史时期内是城市发展的主导方向。东区具有丰富的人文资源及生态环境,而随着广陵新城的开发,将给项目带来较大竞争。 西区:随着润扬大桥、宁启铁路客运站、西北大绕城公路等交通设施的建设,及政府打造CBD的规划、会展中心、双博馆及京华城的开发带动,西区现已成为扬州高档住宅的集中区,西部在未来一段时间内仍将是扬州城市空间拓展的主要区域。 北区:以瘦西湖的历史人文及突出的景观资源,北区依靠稀缺的景观资源、历史人文资源形成旅游区、别墅区及豪宅区,未来该区仍将保持该特色 南区:扬州南部
8、随着“扬州沿江发战略”的确定,润扬大桥、沿江高速、扬子江路及扬州港等基础设施的完成,光伏产业园、出口加工区、扬州港带来的产业升级,将使南部产业空间尤其是作为现代制造业中心及现代物流中心地位进一步确立。,一、城市空间发展态势,2、扬州空间发展方向与项目竞争分析 在扬州城市总体规划中将扬州城市总体布局发展方向定为“西进、南下、东连、北拓”。基于我们对扬州城市区空间发展结构的剖析,我们将扬州各区建设开发方向如下 东连:实质是向东延伸扬州老城区的城市功能,结合旧城改造建设东部新城。未来发展的重点主要目的是在保护古城的前提下进行旧城改造空;并籍此向东延伸整合江都,构筑区域带状城市。但同时旧改折迁会给区域
9、带来众多障碍,增加成本,削弱东区竞争力。 西进:西部新城区随着广润发、京华城中城、会展中心等大型商业及文化设施的建设,众多高档住宅的投入使用,西部将进一步集聚人气,成为扬州市的副中心。但西区可供出售的土地并不多,对南部威胁不大。 北拓:以名胜保护和生态维护为主导,控制北部的城市开发力度与强度。北部是扬州风景及文化旅游的重要地区,也是重要的生态区域。维扬工业园的改造、蜀岗生态区的开发对项目有一定影响,但政府对区域的控制性开发,土地的供应数量不会太多。 南部:区域的最大优势在于产业资源,但需要优化整合产业的结构与布局,结合古运河、扬子津公园的生态建设进行有序、集约化的开发,形成制造业产业带。重点加
10、强高科技产业基地的功能建设和相关生活设施的配套建设,拓展新型服务业,强化基础设施与社会服务设施一体化,增强项目的竞争力!,从扬州市的空间发展方向看,现状重点无疑是“西进”,“主导向南”是未来的发展重点方向。 但随着“扬州沿江发战略”的确定,及润扬大桥、沿江高速、扬子江路及扬州港等基础设施的完成,光伏产业园、出口加工区、扬州港带来的产业升级,使南部区域成为扬州现代制造业中心及现代物流中心的载体,使区域成为扬州资金流、物流及人口增长最快的一个区域,是扬州第二产业最集中的区域。扬州四个区域中南部新城最有望成为生产企业总部基地。,二、项目的发展方向及评价,项目的职能定位: (1)产业园配套服务 (2)
11、区域价值与产业园互动 (3)承接城市化功能 项目实现的目标:土地运营短期效益和持续长期效益的双赢,一、项目研究目标,定位思路分析,项目所处的南区,是一个新区域;并且项目区域周边基本为工业用地。,项目区域,二、项目研究背景,1、项目位置与特质:,2、项目主要资源:,一江 一河 一园 一古寺,长江: 项目位于长江北岸,属于扬州沿江开发经济带的核心区域; 古运河: 传承着扬州数千年历史文化的古运河流经项目西侧,为项目带来历史人文及景观资源; 高旻寺:为生态康居及发展旅游和休闲度假产业提供了资源; 高旻寺: 中国四大禅宗之一,是当年乾隆为母亲祈福之地,与古运河交相辉映。,国家确定以上海为龙头,将长三角
12、强大的经济辐射能力,以长江为为轴带动西部的发展! 扬州处于南京都市圈100公里范围内.在“宁镇扬”城市群中,扬州房价及地价处于较低水平,扬州是江苏唯一被评为联国人居奖的城市,扬州的城市价值被低估,是长三角城市群中的“价值洼地”! 扬州是南京都市圈沿江城市带发展的重要节点城市。让扬州迎来开创新时代的发展机遇!,1、长三角开创的长江时代带来的机遇,三、扬州城市宏观发展战略解读,城际快速轨道交通,公路:形成“二纵三横”公路主骨架。在 扬州至江都城区外围形成“日”字 型高等级公路环,规划建设五峰山 扬州至镇江第二通道,预留仪征 潘家河桥(隧)位,宁启铁路为国家级干线,规划 远期建设淮扬铁路,可考虑建设
13、 经扬州-镇江过江第二通道(五 峰山桥位)向南接沪宁铁路,沟 通陇海铁路、宁启铁路和沪宁铁路,规划在江都市境内建设4C级(预 留4D级)扬州民用机场,客货兼 用,作为南京都市圈第二机场, 直接服务于扬州、镇江、泰州三市 并兼顾淮安部分地区,有良好的腹 地范围。,2、对外交通规划展示前景,重点开发扬州港,整合市域长江港 口资源,在江都三江营、仪征泗源 沟分别设立扬州港作业区,纳入扬 州港统一规划;,根据省域城镇规划和南京都市圈 规划,规划宁扬快速客运轨 道交通,可接南京浦口,与南京 市轨道接轨,经仪征、扬州市区、 江都市至泰州市境内,润扬大桥 宁启铁路 西北绕城公路 南京长江二桥 以上大型基础设
14、施的建设,完善扬州对外的交通系统,缩短了扬州与南京、镇江的时间与空间的距离,为扬州的发展注入强大的动力!,3、区域交通格局的形成为扬州带来机遇,对外交通现状图,4、沿江地区基础设施,港口:以扬州港为统一品牌进行整合, 加快形成以扬州港为主体、江都港和仪征 港为补充的“一港二区”格局 物流中心:本着“层次分明,对象明确, 各有特色,功能互补,发展协调”的原则, 在都市区范围内统筹安排物流园区,形成 六个物流园区,扬州是长三角城市群中的价值洼地,扬州值得重新认识 南部新城是扬州最终从“运河时代走向长江时代”最大的获益者 “长江”概念是本项目区别于其它项目特征,是城市错位经营、 差异化竞争灵魂,5、
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