2013无锡蓝光天一新城地块项目定位及运作策略(43页).ppt
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1、,201308,无锡惠山区天一新城地块研究报告,赢商网8月福利活动: 上传1份,可马上免币下载1份;上传3份,可下载VIP资料。 活动时间:2014年8月11日9月10日 http:/ 注:本活动每月各不同,请添加QQ:2104223640了解当月活动(添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送),第一部分:项目概况,项目位置 项目周边规划 现状及四至 项目基本信息 小结,一、项目概况,地块位置: 地块位于天一新城中心位置,处于惠山区惠山大道与西青路交汇处; 地块与市中心直线距离在9.5公里左右,距惠山区区政府直线距离约4.3公里; 地块紧靠惠山区主干道惠山大道,与惠山区另一条主干道锡澄路
2、距离一公里左右,距东西向主干道北环路在一公里以内; 通过惠山大道可直接进入快速内环,往来市区便捷。,凤翔路,北环路,锡澄南路,9号 地块,12号地块,13号地块,西昌路,凤鸣路,西青路,天一路,惠山大道,西 漳 站,天一站,一、项目概况,地块距轨交一号线两个站点(西漳站、天一站)均在500米以内,未来地铁一号线预计于2014年年中开通,且地块临近干道,整体通达性高,太平洋HOPSCA 广场,安置小区,西青路,一、项目概况,13号地块现状,西侧景观河道,西侧河道水质较清, 但无法作为景观河道,9号地块东侧为安置房小区,9号与12号地块之间的西青路,为双向两车道,天盛路及12号地块,12号地块已拆
3、迁平整完;规划中天盛路为双向两车道,西侧轨交线路,9号、12号地块西侧轨交线路,距离地块西界仅有200米左右,13号地块原为工厂,现已歇业,目前处于平整阶段,现状及四至,一、项目概况,三幅地块均为二类居住用地,共占地14.48公顷,建筑面积约合35万方,赢商网8月福利活动: 上传1份,可马上免币下载1份;上传3份,可下载VIP资料。 活动时间:2014年8月11日9月10日 http:/ 注:本活动每月各不同,请添加QQ:2104223640了解当月活动(添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送),天一新城总体规划,本地块,地块所处天一新城西漳片区,规划定位为人文居住区,可预计未来随着区
4、域的开发建设,配套及生活氛围将会有较大提升和改善;且紧邻的天一站中心CBD将较大程度上聚集人口,未来片区将会呈现环境宜居、生活氛围浓厚的片区整体基调,对片区住宅社区的开发和销售是一大利好,一、项目概况,周边文教及商业配套规划利好;项目南界紧邻太平洋HOPSCA广场,未来商业建成经营后,人流的聚集和商业氛围的提升将会为本案带来配套上的直接利好;此外名校天一小学,1.5公里影响辐射圈内也覆盖本案,学区房置业考量的因素也为本案带来额外的补充客群,一、项目概况,本地块,文,银,太平洋HOPSCA广场 (在建),一、项目概况,紧邻项目南界为在建中的太平洋HOPSCA广场,现土地已平整完毕。,一、项目概况
5、,2012年11月8日,无锡太平洋HOPSCA广场项目正式签约,台湾太平洋建设集团将在天一新城投资30亿元建设一个占地316亩的大型城市综合体。 无锡太平洋HOPSCA广场项目位于地铁一号线天一站东侧,将以天一站为核心,规划建筑面积85万平方米,建设集高档酒店、大型商业、公园、娱乐、高端住宅为一体的城市综合体。,无锡太平洋HOPSCA广场地块现状,本体属性界定,优势(S) 项目临近地铁一号线两个站点,距离均在300米以内; 项目处于天一新城核心区位置,紧邻天一站中心CBD;在建中的太平洋HOPSCA广场紧邻地块;天一小学在项目1.3公里范围内; 交通条件便利,项目临近多条区域主干道,距离市中心
6、在20-25分钟车程之间,与惠山区中心区域15分钟车程可衔接政和大道; 地块所在片区规划利好,位于天一新城西漳片区,整体片区规划定性为居住社区;,SWOT,劣势(W) 当前目标地块周边基本生活配套尚待改善; 西界距离轨交线路仅有200米左右,噪音污染有一定影响; 9号地块东侧为安置小区,将部分影响客户档次;,机会(O) 地块一号线预计2014年年中通车,届时不仅为片区增加人流,而且能为本案增加轨交价格溢出客的导入; 项目临近天一新城金融商务中心区,且紧邻天一站中心CBD,届时周边片区人口聚集度将大幅增加; 各地块边界所涉的规划路未来通行后,项目周边道路通达性将有所提升。,威胁(T) 随着片区快
7、速发展,品牌开发商陆续进驻惠山区,未来竞争压力将会加大; 北塘区作为城市北部门户片区,未来或将截留部分市区溢出客户;,本体发展战略,第二部分:区域市场概况,区域土地成交情况 区域周边在售住宅项目情况 周边区域大型集中商业项目情况 周边区域存量资源统计分析 区域结构型产品市场机会分析 区域房地产市场分析结论,赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院“,海量专业资料每日更新中! 资料下载地址:http:/ 从地块分布来看,本案所在天一板块近一年无住宅类用地成交,距离本案较近的惠山新城有两幅住宅用地成交,其中一块被华润拿下,体量约62万方,未来将成为本案主要竞品。,二、区域房地产市场情况,小结:
8、近一年惠山区成交住宅类用地较少,成交地块规模基本在12万方(计容建面)以下,未来将对本案构成较大竞争的为华润惠山新城项目,大规模、品牌开发商的基本利好,使得华润项目具有较大客群分流能力。,二、区域房地产市场情况,本案周边主要在售住宅项目分布图,本案所在片区为惠山区,惠山区未来对本案构成竞争的楼盘主要集中于本案近周边的天一商圈及北部的惠山新城;另由于地铁1号线的关系,地铁沿线北塘区的部分楼盘也将对本案未来的市区溢出客群存在一定的分流竞争。,二、区域房地产市场情况,本案周边主要在售住宅项目销售情况一览表,注:月均去化为近半年各竞品普通住宅月均去化情况;表中均价为各项目产品实际成交价格;因蓝光意向产
9、品为刚需产品且从地块容积率考量,报告中不对别墅产品展开分析。,二、区域房地产市场情况,本案周边主要竞品分面积段产品去化情况(2013.1-2013.6),小结:北塘区由于区位利好,区域内楼盘成交情况整体较好,但因主力面积偏大,去化速度慢于其他两片区;而惠山区惠山新城板块去化速度略优于本案所在惠山天一板块;天一板块目前主力成交以80-90两房及120-140三房为主,辅以部分小三房产品,北塘区成交则以110-140的三房产品(含小三房)为主,惠山新城板块成交以两房为主,小三房为辅。,二、区域房地产市场情况,二、区域房地产市场情况,二、区域房地产市场情况,二、区域房地产市场情况,二、区域房地产市场
10、情况,小结: 1、市场主力成交的两房及小三房产品整体户型设计一般,本案在户型设计上若把控得当,在同等面积提供更多功能间、或同等功能间数量做到布置更合理和更高舒适度,将具备先期的产品竞争优势; 2、小高层、高层公寓得房率一般在76-83%,洋房产品的得房率可达到90%以上; 3、市场主流赠送面积基本在10以内,以传统阳台、飘窗赠送方式为主,对于本案而言,+1房的赠送方式即功能间数量的提升是值得关注的机会点。,二、区域房地产市场情况,小结:地块周边在售商业产品划分以20-150平为主,成交均价在20000元/左右,在经营商业体租金水平良好,出租率比较高,未来惠山区整体商业潜力较大,目前以政和大道为
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