70万平米外滩城定位报告PPT(2012最新定位策略报告)45p.ppt
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1、,【开创城市滨河景观生活价值】 外滩城项目定位报告,盐城第一个真正意义上的滨河景观楼盘! 具备打造成为城市滨河社区的先天血统!,初之印象:,承担了开创城市滨河景观生活价值一极的重任! 肩负着改变城南人居高品质生活的重要发展使命!,本报告要解决的核心问题,项目定位,前期推广,报告体系,Analyze System,政策下的项目思考 项目SWOT分析 项目核心价值分析 项目整体定位 项目营销策略建议,2010年新政回顾:政策引导楼市,楼市调控旋律由新十条细化版向新国八条加强版,宏观调控越来越严厉,调控内容: 增加保障性住房供给 打击捂盘惜售,土地闲置行为 提高房地产市场消费入市门槛 提升利率,增加
2、购房成本;暂停三套房 以上的购房贷款,2010年首轮调控后的市场反映: 4.15新政后仅三个月,房价出现量价齐升的局面,其中一线城市(北京,上海,深圳等)略受影响,开发商瞄准二三线城市;房地产调控力度空前,但是效果倒退,引至新一轮的上涨; 投资客迅速抬头,刚需客户恐慌性购房。,4.15新政后的市场状态:一线城市短时期内成交量下降幅度达40%以上,四个月后即逆市上行,呈现量价齐升的局面,政策卷土重来,政策内容: 闲置地优先供给保障房建设;开发商土地闲置一年以上禁止买卖土地,严控土地出让 全面暂停第三套房贷发放,限制家庭购房套数,限购2套房 推进房产税征收试点,2010年二次新政后的市场反应: 楼
3、市新政满月调查:京沪穗等地房价仍坚挺 广州:新楼开盘低调卖价高开 上海:豪宅热销大幅推高均价 北京:房价振荡调整降幅不大 天津:“限购令”或成“抢房令”,9.29新政后的市场状态:二次新政后,一线城市仅出现1个月左右的观望期,随即市场进入量价齐升阶段,二线城市没有受到影响,反而一路高歌猛进,2011盐城上半年1-6月全市商品房销售略显滞后,各县市情况各异。,16月,盐城市(含各县市乡镇)商品房上市432.13万平方米同比增长23.5;销售336.56万平方米,同比增长49;商品房销售均价为4209元/平方米,同比增长21。商品住房上市350.89万平方米,同比增长25.6;销售商品住房279.
4、5万平方米,同比增长7.1;商品住房平均销售价格为3711元/平方方米,同比增长17.3%;7.3。全市商品房和商品住房的供销比均为1.3:1,销售整体略显滞后。从各县市的情况来看,阜宁和响水两县呈现供不应求的态势;射阳县商品房供销比为2.6:1。销售积压相对明显。,2011全省上半年1-6全省商品房供销面积同比增加,销售增幅低于供应增幅,16月份,全省主要城市市区商品房累计批准预售面积2679.39万平方米,同比增长24.01%;其中商品住宅累计批准预售面积2125.84万平方米,同比增长26.47%。全省主要城市市区商品房实际登记销售面积2187.72万平方米,同比增长2.35%;实际登记
5、销售面积1768.94万平方米,同比增长3.38%,累计同比增速由负增长转为正增长。16月全省主要城市市区商品房和商品住房成交均价分别为7690元/平方米、7200元/平方米,同比分别增长15。69%、14.23%,累计同比增速再次减缓。,2011全国商品房销售小幅增长,商业用房增速高,上半年,全国商品房销售面积4.44亿平方米,比去年同期增长12.9%,增幅比1-5月上升了3.8个百分点,其中商品住宅销售面积增长12.1%,商业营业用房销售面积增长18.6%,体现在销售金额方面,商业营业用房销售金额增长36%。从数据体现来看,一二线城市成交量下滑很明显,个别城市同比数据甚至下滑了30%,但是
6、今年以来三四线城市成交大幅放大使得全国整体销售同比仍然是正增长。,2011.1.26”国八条”调控措施正式出台;房产税紧跟试行。,2011年新政分析:10年调控失败,导致新国八条出台限购升级,后续政策 有望持续跟进出台,地方政府面临深层次压力,房地产行业的黄金时代一去不复返,上海、重庆作为房产税试点城市,已经在1月27日,即限购令出台后1天如期而至。作为新的调控手段,房产税+限购令以组合拳形式推出,其效果将远超以往,不排除房产税逐步推广。 从严征收二手房个人所得税,根据已颁布的政策,按房价差额的20%征收,而实际执行的为总价的1-2%,不排除后期会从严执行。,自2010年开始,政府对楼市的调控
7、从未手软。金融、税收、行政、加大保障房供应等手段相继出台,旧式新招、多重升级,一狠再狠。 房地产行业的黄金时代已经一去不复返,接下来房地产行业将进入全新的转折时期,或将下行,或将健康发展,或将在国内外复杂的经济环境中畸形生存,真正严峻的考验已经到来。,影响预判,本次新政行政手段色彩浓厚,中央与地方政府博弈加剧,中央把控制房价的皮球又重新踢回到地方。 预计地方政府将从各自实际情况出发,不排除再次打擦边球的做法。,后市预测:一、二线城市改善型需求、投资型住宅需求将受到重挫,投资型产品面临变市之殇,市场风险增大,同时三四线城市将会受到不同程度的市场环境影响。,政策下项目思考,在政策的调控作用下盐城楼
8、市将不可避免受到宏观调控政策的影响,但影响将相对较小,市场发展仍将呈小幅度增长之势!,一、二线城市改善型需求、投资型住宅需求将受到重挫,投资型产品面临变市之殇,三四线城市在今年下半年的大环境影响下,将如同08年一样带来严重观望期!,政策启示: 1、宏观调控下,盐城市场投资性需求将受到一定影响,但随着沿海特大城市发展推进,仍 可推动着本地楼市平稳前行; 2、限购令等调控政策并未在三四线城市施行,但在市场大气候的影响下,本案更应选择 恰当的入市时机,合理规避影响与风险。,2012年本案将面临宏观政策调控和市场竞争的双重压力,在这样的形势下,如何根据项目特质与价值,找到项目精准合理的市场价值占位,就
9、将成为本案成功运营的关键!,报告体系,Analyze System,政策下的项目思考 项目SWOT分析 项目核心价值分析 项目整体定位 项目营销策略建议,项目SWOT分析,项目傲居城南体育中心板块 交通价值突出,沿解放南路BRT 75万超大体量社区缔造 天然双河滨景观社区 园林大道“新城绿轴” 未来周边配套完善(医院、金融、商业等),周边居住氛围不够浓厚,短期缺乏生活配套 虽处城南板块,较内港湖板块但区域距离略显不足,沿海特大城市发展,推进城市扩大化 政府重点打造城南片区,体育中心、三甲医院逐步完善推动板块价值 大型游乐场即将动工,区域新建项目将对本案造成客户分流,中南金辉等; 宏观政策调控对
10、市场将产生一定影响;,放园林水景资源优势,完善项目配套,抓住市场机遇,合理规避政策威胁,报告体系,Analyze System,政策下的项目思考 项目SWOT分析 项目核心价值分析 项目整体定位 项目营销策略建议,外 部 价 值,内 部 价 值,项目价值体系构建,城南门户滨河人居综合聚集地,城市豪门生态宜居体,1、区域地段相似; 2、规模相当; 3、后期推售时间重叠; 4、产品面积段类似;,类似规模项目,类似规模项目,海德公园,金辉城,中南世纪城,本案,体育 中心,锦盛豪庭,本案的三极核心价值,三极核心价值,水景资源价值,新城绿轴价值,双自然河流水景、滨河风光带,园林大道、内部景资源,体育中心
11、板块价值,盐城市万人体育中心、游乐场,从价值体系可以看出,本案最核心的价值就是稀缺的生态环境资源价值。 但是单凭水景资源价值,本案能否实现其应有的价值呢? 本案又能否从容突围区域竞争市场,并成功打造城市新豪门区呢?,寻找市场竞争机会,报告体系,Analyze System,政策下的项目思考 项目SWOT分析 项目核心价值分析 项目整体定位 项目营销策略建议,本案生态景观价值的狂想,生态宜居价值无可替代,顶级的房子并不难得,位于新城区的天然的河流、天然的森林、珍贵的土地才是稀缺的资源,而且价值往往随着时间的推移更加历久弥新。 在世界知名的大都市里,其城市公园的四周往往也是高档住宅的热土。接近自然
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