A经纪人的从业观念与房地产基础知识.ppt
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1、玛雅房屋中介事业部 陈杰,经纪人的从业观念与房地产基础知识,培训的目的:,树立经纪人正确的从业观念 初步了解房地产方面的名词与概念 房屋权属状态与权属性质的了解与区分 建筑物的结构分类以及建筑的特点 房屋的相关要素及特点 经纪人的日常工作开展,经纪人的从业观念,前 言 选择比努力更重要!,对经纪人职业的看法,你希望在不动产职业中获得什么? 你是如何看待不动产职业的?,为什么选择房地产经纪行业,行业特点: 朝阳行业 涉及面广,复杂程度高 专业程度高 相对自由的工作状态 ,为什么选择不动产行业,在这个行业中你将获得 财富 朋友 销售的各项技巧 弹性的工作时间 能够从事一生的事业 能够成为某个领域的
2、专家,事业成功的三驾马车,选对行业 选对品牌 选对职业,房地产中介行业前景 1、传统观念的改变和新观念的产生 2、生活品质的提升、经济的发展以及城市的定位与提升 3、投资热点带来的商机 4、旧城改造 5、我国房地产中介行业与世界房地产发展相对成熟的国家的比较,传统观念的改变和新观念的产生,1、福利分房制度的取消,从依赖单位分房到个人买房,人们的住房观念发生了深刻的改变,逐渐成为房地产市场消费的主体 2、贷款买房观念的形成 3、新的住房制度,让人们有了更多的选择余地,不用一辈子划地为牢。可以肯定,我国居民今后的住房,也会更加频繁地变化。房屋的地点,可能因工作的城市或者在同一个城市的工作地点变化而
3、变化,国外成熟的房地产中介行业的几个特征:,特征一:从业人员“三高”:素质高、社会地位高 、收入高 在国外,房地产经纪人同律师、医生等被统称为专业人士。 特征二:房产买卖与租赁业务依靠经纪人的比例占绝对优势 据调查,在美国的二手房交易中,约82%的买主利用了经纪人提供的服务,85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售。 特征三:完善的诚信监督机制和成熟的法律及行业规范 既监督经纪人又监督了顾客方,双方利益获得保护 ,在成熟的房地产市场中,房地产经纪行业必然是相当规范的,有完善的诚信档案管理。,成功人士的“三脉” 人脉 金脉 知脉,房地产行业能为你带来什么?,下有保底,上不封顶的收入增强你的“金脉”
4、 较多的投资机会 稳定上升的职业生涯 广泛的人际关系 增强你的“人脉” 坚实的客户基础 尊重和认可 持续的学习机会增强你的“知脉” 实操经验的积累,为了成功需要进行的活动,熟悉房产市场状况 开发业主及客户 协助买卖双方达成交易 提供优质的后续服务 参加销售会议 扩大交际网络 不断提高专业技能,二手房地产基础知识,什么是房地产?,房地产是房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物构成的。在经济学上也叫不动产,房地产市场分级?,(1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流,由政府直接控制和垄断经营。 (2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者(开发
5、商)与房地产使用者的纵向流通市场。 (3)房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。,土地市场,开发商新建楼花,二手房买卖,土地使用权的最高出让年限,1)居住用地70年; 2)工业用地50年; 3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年; 4)商业、旅游、娱乐用地40年; 5)综合或其它用地50年。,房产所有权:,房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利; 房产证:是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法律凭证;
6、,房产所有权的分类:,占有权:对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件。 使用权:指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满足人们生产和生活的需要。 收益权:指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权:决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权。,房产权属性质种类:,1、商品房 它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商
7、品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。,(由开发商售给一般消费者的房子),房产权属性质种类:,2、经济适用房 是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。,(政府组织开发商或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中、低收入家庭出售的住房 ),房
8、产权属性质种类:,3、房改房 房改房,就是国家机关、企事业单位根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(国发199443号)文件的精神,出售给本单位职工或者符合条件的非本单位职工的,原属于单位所有的公有住房。职工在购买房改房时,售房单位按照购房人的工作年限和所购房屋的具体情况,在标准价的基础上给予相应价格折扣。,(国营企事业单位以较低的价格卖给本单位职工的福利房 ),4、回迁房 回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁户的房子;如果回迁房,跟商品房都办理房产证了,那交易都一样。如果没出房产证的,回迁户手持的是合同,就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算
9、。,房产权属性质种类:,(开发商补偿拆迁户的房屋 ),房屋权属状态分类:,1、房本子 人们口头俗称的“房本子”所涉及的房产,实际上是国有企事业单位、房产管理局拥有的自管公有住房。国有企事业单位、房地产管理局将拥有的公有住房,根据国家政策的有关规定,以极低的租赁价格出租给城镇住房困难户。承租人与之签订房屋租赁合同,按约定交纳租金。由于租赁合同通常是以证书的形式发给承租人的,因而这样的房屋被称为房本子(房)。这种房产的所有权人是出租人,即国有企事业单位、房地产管理局。,房屋权属状态分类:,2、购房合同 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地
10、产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成的协议。,建筑结构区分,砖木结构:这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少,多用于单层房屋。 砖混结构:建筑物的墙、柱用砖砌筑,梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作。这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房,是上世纪末广泛采用的一种结构形式。,建筑结构区分,钢筋混凝土结构:建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架,因此也称框架结构。墙只起围护作用,用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房
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