HZ商业项目策划报告.ppt
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1、1,商业概念规划及营销策划建议,二零一七年十月三十日,菏泽中原科技市场改造,2,本项目包含住宅、商业、办公公寓,是一个集中式商住项目; 本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼部分。,Indexes,项目经济技术指标,3,交通及配套,本项目紧临城市主干道牡丹路,项目昭示性极强,本案所处区域内商务、商业配套较为匮乏。,4,菏泽地理位置优越,拥有深厚文化底蕴,著名的书画、戏曲、武术之乡。诸如牡丹园、仿山、浮龙湖等,2016年接待1741万人次,实现135.45亿元旅游收入。,素有“牡丹之乡”之称的菏泽,位于中原平原东部,拥有丰富的旅游资源,矿产资源、人文资源,为菏泽发展助推较大, 2016年接待1
2、741万人次,实现135.45亿元旅游收入。,城市资源,5,铁路:京九铁路 高速:日南高速、日东高速、济菏高速、德上高速; 机场:可通航国内各大中城市,正在修建高铁:鲁南客专高铁、京九高铁十字交汇菏泽。,菏泽已俨然形成“铁路、高速、机场、高铁”的立体交通骨架,辅以整合重点乡镇联网路,实现了高效、便捷、安全的交通体系。,城市交通,6,通过调查,了解到菏泽市民消费观念随着城市和经济的发展,已逐步喜欢到商业中心购买食品、服饰等物品,康庄商业圈已不能满足菏泽市民购物需求,全年接待的顾客多为市下辖县城、乡镇批发为主的低端客户群体。,Customer,消费者分析,【竞品信息-亿联世贸中心】 亿联世贸中心是
3、山东省重点工程,项目占地约500亩,总建筑面积100万平米,总投资60亿元,菏泽市唯一的商业综合体。亿联世贸中心总计10栋住宅,建筑面积23万平米。目前在售2、4、8号楼,剩余房源较少,仅剩30多套;12#、16#目前正在交2万抵4万认筹;,【项目卖点】,【产品货量】,项目共分为1期开发,1期目前在售房源为2、4、8号楼,剩余房源30套左右,仅剩底层和顶层房源,在售房源均价在5600元/;12、16楼号目前正在认筹,认筹方式为交2万抵4万,预计在12月中旬开盘;预计开盘均价在6000元/;车位和储藏室不进行绑定;,项目位于老城区核心地段,生活商业配套比较成熟。 项目自身配套高档商业,可有效的提
4、升项目的品质感。 项目自身规划设计比较注重产品品质,可有利吸引高端客户。,【商业信息】,亿联世贸中心商业建筑面积约52万,由世贸广场、新康庄服装城、万国风情街、世贸购物中心、世贸公馆、亿联康城六大板块组成。一期占地300亩,征收单位10个,征收拆迁面积约15万。 建成后,将成为菏泽市区核心地段唯一的集“吃喝玩乐购 批发零售”一体的百万级城市中心商业综合体。项目商业部分共3个楼层,1层女装、2层男装、商业价格1万3万不等。商铺层高为5.7米,可隔成上下两层;商业顶部为停车场,停车场共计5000多个;老康庄拆迁后搬到此商场内;,【竞品信息-金都华府】 金都华府地处山东省菏泽市牡丹区,地块位于牡丹路
5、以西,康庄路以南,青年路以东,胜利路以北。占地面积约15.6万平方米,总建筑面积约51万平方米;该项目由41栋小高层及高层组成,容纳住户约3000余户。,【项目卖点】,【产品货量】,项目位于老城区核心地段,生活商业配套十分成熟完善。 项目拥有二十二中学区,东关小学优质学区资源。 项目目前为现房,比较符合棚改客户的住房需求。,金都华府处于尾盘销售阶段,仅剩房源较少,为顶层房源,面积为100小三室;价格为5200元/,【竞品信息-中北新都心】 中北新都心位于牡丹区牡丹路以东、丹阳路以南、环城大堤以西、天宏大酒店以北。由山东中北置业有限公司开发,共投资100亿,占地670亩,总建筑面积约180万方。
6、目前交5万抵7万排号认筹中,预计2017年11月11日开盘,目前以认筹600户左右。,【项目卖点】,项目位于老城区核心地段,生活商业配套比较成熟。 项目自身配套高档商业,可有效的提升项目的品质感。 项目自身规划设计比较注重产品品质,可有利吸引高端客户。,【产品货量】,项目共分为3期开发,1期5栋住宅可售房源170户左右认筹中。在2017年11月11日开盘。目前正在进行认筹,认筹方式为交5万抵7万,开盘再打95折;均价在5600元/左右;,【中北新都心-户型分析】,中北新都心主力户型面积为:117133m2 三室。 目标市场客户为:品质刚改、品质刚需 目前主要客户群体为对项目环境与品质有一定追求
7、的中高端客户为主。,【商业信息】,中北新都心规划有特色曹州古街,划中心为疆、以自然为界,于环城大堤旁,因地制宜匠造首席曹州特色人文商业街,产品规划融合了国际商业理念,以三条特色曹州古街,缔造向千年曹州致敬的中心商业巨著!汇集时尚精品、都市休闲、特色餐饮、主题购物等缤纷业态于一体,打造菏泽较具观光性、较具曹州风貌的人文商街,以无与伦比的文化底蕴和商业价值;商业面积40200平米不等,价格根据不同的位置价格不同,价格区间在1万3万不等;,【竞品信息-名门世都】 名门世都总建筑面积约65万方,整个小区由22栋住宅、两栋酒店式公寓和沿街底商组成,小区内部还规划有一栋综合商业楼,将引进大润发等大型商超,
8、打造集品牌服饰、大型超市、国际影院、儿童娱乐主题乐园、时尚休闲餐饮为一体的一站式购物中心。,【项目卖点】,【产品货量】,项目现在处于认筹阶段,还未正式开盘,预计在2018年2月份前后开盘,目前实行交10万定房定价,预计价格在6300/左右;回迁户较多,有8栋楼为回迁;,项目位于北城区核心地段,生活商业配套比较成熟。 项目临近东方红大街、步行街等购物中心。 在售户型以三室为主,符合刚需客户需求,可有效吸引客户注意。,【名门世都-户型分析】,名门世都主力户型面积为:115133m2 三室。 目标市场客户为:品质刚改、品质刚需 目前主要客户群体为对周边拆迁客户、乡镇客户及回迁客户。,康庄商圈主要以服
9、装批发零售为主要商业业态,中高端商业供应较少,主要是以批发消费为主的商业形式。 对比商圈周边,均缺少主题型商业空白;商务休闲业态规模小,且分布零散,此市场机会点可以成为该项目商业的发展机会。,市场研究小结,19,20,项目契机,寻找本项目商业的突破口,21,形象标杆,奠定菏泽第一科技、儿童主题商业中心地位,塑造菏泽商业市场典范样板,产业旗舰。,价值标杆,提升综合体价值,实现住宅、公寓楼、商业各物业价值递增。,快速销售,突破区域竞争,引领菏泽商业物业价值峰值,实现住宅、公寓、商业裙楼部分快速销售,资金快速回笼。,Objective,项目目标,商业定位重点解决问题:,目标市场定位 业态定位,22,
10、从与康庄商圈及三角花园商圈错位互补、商务型市场商业消费两方面出发,即特色化专业化中高端科技、儿童享乐旗舰集群。,23,24,24,商业形象定位 中原之城:复合式、市场化、体验式、多元的情景商业,数码电器品牌旗舰商业中心,品牌企业商务中心,引领菏泽数码、儿童市场发展的最前沿平台,25,打造菏泽数码、儿童 一站式品牌旗舰中心,26,本项目运作之关键,营销模式合理性:本项目运作的成功关键是确定合理营销模式及资金回收计划,实现资本良性运作; 业态可行性:根据市场各业态发展机会,确定合理的业态组合,这是本项目成功运作的基础。 项目标杆性:准确的项目定位,前瞻的产品规划,建立项目形象标杆、产品标杆和价值标
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