【专业市场】南京曙光创意产业园规划.ppt
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1、南京曙光创意产业园初步规划构想,第一部分 项目价值分析,一、地块隐含的三大价值体系:,创意产业园,二、产业价值、地产价值和商业价值关系:,如果从运作创意产业园的思路出发,本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系:产业价值、地产价值和商业价值; 这三者关系表述为:以产业概念为主导经营实体,将产业概念做大、做强,形成产业集群效应,来带动和提升地产开发价值与商业经营价值,同时,地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施,形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。,三、本案地块存在的决策因子:,宏观市场条件: 城市特性的影响; 政策的限制因
2、素; 创意产业发展基础(人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等); 项目自身条件: 地块的区域特征及现有资源; 交通状况及未来发展; 地块体貌特征的影响;,产业定位 商业经营 地产开发,四、地块面临几个核心问题:,1、国家政策上对工业性质地块的限制,未来本案将面临如 何入市的问题; 具体问题: 仅出让使用权、无法按揭;营销推广限制 2、未来经营过程中,如何平衡“产业、商业、地产”三者 的价值关系问题; 具体问题: 产业概念嫁接问题;地产开发、商业引进与产业经营的 互补关系处理;商业与地产的开发比例; 3、区域市场是否具备发展创意产业的基础; 具体问题: 市场可行性论证:文化产业、科
3、技产业、休闲产业等发 展成熟度,以及人力、财力投资力度与相关政策辅助; 4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析; 具体问题: 地块自然环境的再造和利用;旧有建筑的包装利用;园 区内三大实体的空间布局关系;,第二部分 国内外创意产业发展现状,一、创意产业园概念:,兴起于欧美的创意产业集聚区,是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主 的个人工作室或服务性公司,集中在一个特色区域,形成多元文化生态和创意服务产 业链。 关键语: 产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链,“ 产业聚合体”,集群效应,多元产业,智慧型产业,二、创意产业的概念:,“创意产业”的概念最早发端于英国,又叫创意工业、创造性产
4、业、 创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并 通过对知识产权的开发,创造潜在财富和就业机会,以促进整体生活环 境提升的产业。 通常包括:软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉 艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产 业。此外,还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。,三、国外发展总体特征:,朝阳产业 产值巨大 发展迅速 前景广阔,创意产业在发达国家提出也不过几年,现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值,并以5的速度递增。在一些创意产业发达的国家,创意产业的增长速度更快,如美国达到14%,英国达到12%。早在2000年,创意产业就已
5、经成为英国的第二大产业,占GDP的7.9%,仅次于金融服务业。 在一些发达国家,创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示,目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12,伦敦为14,东京为15,而同属国际大都市的上海,其创意产业从业人员只有1左右。,资料来源:北京国际城市发展研究院数据中心,美国,到2002年,美国文化-创意产业产值达到5351亿美元,占GDP的比重达到5.24%;创造就业800万个,接近全国总就业人数的6%。,英国,2002年,创意产业增加值达809亿英镑,成为英国第二大产业;到6月,创意产业雇佣总人数为190万,其后继续增长,成为该国雇用就业人口的第一大产业。
6、,韩国,2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏已经成为游戏市场的主导,占整个市场的62%.手机游戏持续快速发展,增长率达到45%。,新加坡,2002年创意产业增加值占GDP的2.8%3.2%。,香港,2001年创意产业为香港带来461.01亿港币,占GDP的比重为3.8%,就业人员比例达到5.3%。 。,四、各国发展概况:,五、国内发展概况:,中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国一些艺术家们为了潜心创作,将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内,而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感,勾勒出了中国创意产业的雏形。,发展模式:,旧厂区改造,智慧产业机构
7、,创意园,艺术加工,产业整合,国内重点城市发展情况: 创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物,国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市,都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资,形成一定的发展气候时,再纳入城市产业经济发展规划之列,当地政府并给予适当的政策支持,成为城市经济运营的一个重要领域。 北京6大创意中心,尽显文化魅力 被北京市政府列为创意产业的6个中心,多是自发形成再由官方认可的,一度成为朝 圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫 和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心,没人可以质疑北京的创意 城市地位
8、,正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等 等,甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。 上海争创“国际创意产业中心” 2005年12月6日,首届上海国际创意产业活动周落下帷幕,上海方面宣布近期就将启 动18个创意产业集聚区。 上海把创意产业作为经济转型的重要战略,未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼 光不仅仅盯着国内,它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起,成为“国际创意产业 中心”。,五、国内发展概况:,广州网络游戏及下游产业为主导 人才资源优势:天河区是另外一个城市,来到广州的外地人才聚集于此,从事着广 告、影视、媒体、IT等创意工作。 具备的产业优势
9、:国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌,天河软件园2004年网络 游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/4,国际玩具礼品城带动 动漫产业链。 区域联动优势:广州还背靠 “亚洲创意中心”香港,从这里去香港只要两个小时。 深圳比肩国际的设计人才,未来“创意设计之都” 作为中国最崭新的城市,深圳具有全国最年轻的人才资源,也具备最具实验性的标本意义。深圳现在开始看到自己这一点的创意优势,一系列城市主题展览为代表的现代艺术会展即是证明。目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业,印刷、动漫、建筑、服装等;在深圳的平面设计人才达2万人,规模居全国前列;近10年来,深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计
10、赛事和国际展览的奖项;深圳的动漫企业达50多家,从业人员千余人,每年为深圳创造2亿元产值。深圳将设立“文化产业专项资金”,对创意产业进行贷款贴息和奖励。 深圳的目标是“创意设计之都”。,五、国内发展概况:,杭州视觉艺术设计见长 中国美院及浙大的艺术类人才输出,为杭州的设计业发展提供动力。杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟LOFT49。这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构,涉及工业设计、室内装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、绘画等多个创意领域。 成都数字娱乐消费型城市 任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。2004年,成都市就拥有近30万互联网用户,是全
11、国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动漫游戏产业基地在高新区正式投入营运,高新西区则作为国家软件产业基地,诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成都。在这座娱乐至上的城市,任何有创造性的行业都能在这里找到自己的位置。,五、国内发展概况:,六、上海创意产业园介绍及借鉴:,上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎,在整个国民经济中 扮演着举足轻重的角色。同时,她也是许多新兴产业首先崛起的城市。 在上海,创意产业园区也不是一个新说法,假如从1999年苏州河畔的 “四行仓库”改造算起,已有6年的发展史。继2005年4月首批18家创 意产业集聚区挂牌之后,目前正式挂牌的创意集聚区已达50
12、家。在今年 举行的商铺展上,就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。 而从有关方面透露的信息表明,至2007年,上海将形成70至80个创意 产业园区,总建筑面积达到100万至150万平方米。 随着创意园的逐渐走热,越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机, 也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的上海市“十一 五”规划纲要(草案)中,服务型经济已被定为上海未来五年发展的 重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海,定能在创意产业园的 发展步伐上走在全国前列,实现其“国际创意产业中心”的宏大目标。,七、上海部分在建项目介绍:,1、项目单体面积不大 上表可显示出,目前上海在建在筹项目的
13、体量都不大,最大的也仅10 万平方米,且还 是建筑面积,多数为10000至20000平方米。 故,对本案114亩的厂区面积来说,具备了建设创意产业园的空间容量。 2、租金水平不高 上表中,多数园区的租金水平在3元/平米天以下,与上海中档写字楼相比,目前上 海大多数创意产业园区的租金水平偏低,据相关资料显示,租金水平处在23.5元/平方米天之间,如第一批18家创意产业园区中,如时尚产业园、虹桥软件园、M50、田子坊、周家桥等,目前租金都是这个水平。当然,有些园区由于产业定位、地段等因素,租金水平较高,如位于建国路上的“8号桥”,平均租金达6元/平方米天,位于余姚路上的同乐坊则达到了620元/平方
14、米。 同属地段优势不强的本案,在未来的经营上,也会面临短期内投入和产出比例不对称的情况,这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。 3、产业定位个性化 走差异化之路是任何商业经营的取胜之道,从上表可看出,虽然在产业选择上,某些 园区存在重叠,但每个项目都突显一个产业主题概念,只是将相关联的产业进行组合和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术,此三个产业具有明显的互补特征,它们既分属于独立的产业领域,又能形成产业经营上的互补作用,总体又形成一个强大的产业链条。 树立产业个性,形成产业链条,这对本案的定位决策具有科学的指导性。,八、项目特征归纳及对本案的启示:,九、对项目
15、定位及经营定位的启示:,项目定位遵循的原则: 1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。 2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。 3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。 4、产业数量不宜选择太多、太杂,集中优势。 不仅是产业定位创新,更是开发运作及经营思路的创新: 创意产业园不能简单理解为:将一些前沿时尚产业机构聚在一起,再加上适当的配套商业和地产开发,就能使整个区内的各项机能有效运转,项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上,体现创新思维。 如:在开发运作环节中,可招商在先或引进强势品牌企业合作开发,这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求,少走不必要的弯路,也节约建设成
16、本,有了合作企业可提供后续开发的资金保障。 产业园比之主题商业项目有类似之处,即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程,故在后期经营中,经营者应具有长远眼光,在做大做强产业园的前提下,灵活运用租赁与出售相结合的经营思路,灵活应对市场,最大化挖掘商业价值和地产价值。,第三部分 项目研判及定位,一、项目SWOT分析:,1、优势(Strength): 自然资源优势: 生态植被丰富,绿荫成盖,天然的森林氧吧; 地块空间开敞,既可登高处远瞰山峦,一览心境阔,亦 可仰望苍穹,极目天舒; 地块南低北高,坡地、山地、三大平地结合,形成空间 的参差错落感, 便
17、于借势开发,打造宜动、宜静、私密 与公共的空间格局; 地块资源优势: 地块形状呈“喇叭状”,南入口为口,内部空间开阔, 易营造出“小径通幽,别有洞天”的美妙意境; 地块完整,总占地面积达到112.4亩(75000平方米),易于规划; 地块内有十多座旧厂房及其他建筑可改造利用;,地块周边配套优势: 东北山体临靠政府规划在建的生态公园,外部环境得以升 级; 西邻仙人湖度假区,其内的娱乐、休闲、酒店、康体等设 施与幕府路共享; 置于幕府山风景区边缘的丘陵地带,厚重的人文韵味,卓 然的景区资源,皆可为园区享有; 地块交通优势: 地块紧邻城市主干道幕、东路,居于南京长江大桥和南京长江二桥的中段,三条路径
18、直达园区: 曙光幕府东路中央路鼓楼珠江路新街口 曙光幕府东路和燕路(迈皋桥地铁站)红山路 南京站(玄武湖) 曙光水吉路神农路和燕路燕子矶,2、劣势分析(Weakness): 工矿企业林立,生活配套落后; 地块位于下关工业区,集聚着众多企业,如江南化工厂、矿山机械 厂、华宁汽修厂、南京第二电磁线厂等,工业氛围浓郁;区域内商业 配套严重不足,幕府东路多为汽车直销店和修理店,虽有旭日景城 等新开发住宅,但入住人口少,老式住宅及棚居户多,商业难形成气 候。,本案地块,区域人群消费能力 低,难以支撑一个新商 业形态的生存; 地块附近为工业区,区内多为厂区工人、外来棚居户等低收入家庭,其他新建住宅的入住率
19、低,区域内的人群构成近几年不会有太大的变化。故,在该区域打造新型商业将面临消费客源的引入问题。,地块毗邻工厂区,环境乱差; 现状来看,地块西部、北部的围墙外连接着其他厂区,形象较差,对本 案的开发影响不利。 3、机会分析((Opportunity): 市场机遇:创意产业园属于世界新经济领域,无论在国外还是国内,都 属于新兴产业,发展不超过十年,其建设方兴未艾,而其巨大的产业赢 利能力使国内诸多城市纷纷上马,谁都不甘示弱。目前北京、上海、杭 州等城市的政府机构均专门出台产业扶持政策,更加坚定了民间资本的 投资信心。南京尚未形成规模,多数项目处于筹备阶段。 经济基础:南京作为长三角经济重镇、江苏省
20、的省会所在地、经济、文 化大省,拥有充足的人才储备和强大的“产研”能力,具备了诞生创意 产业园的“土壤”。南京城市的综合实力也显著提高,05年GDP2413 亿元,人均GDP40919元。据统计,年全市文化产业增加值 亿元,占全市,尤其在旅游业、会展业、体育产 业、教育培训业、各类文化服务销售业等,呈现出良好的发展势头。 人才及机构:高校、科研机构众多,人才优势明显全市所高校 (不含部队院校)、两院院士80人,在校学生56.12万人在校学生, 所科研机构、万专业技术人员(软件人才万人)。,政策支持:南京市委、市政府高度重视发展具有自主知识产权的高新技 术产业和现代服务业,为文化与休闲创意产业发
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