东光丽园项目前期营销策划报告.ppt
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1、东光丽园项目前期 营销策划报告,2012-12-8,王博,目录,一、东光县投资环境分析 (一)东光县域概况分析 (二)县区环境与产业产品 二、东光县房地产现状分析 (一)房地产宏观市场特点、特性分析 (二)在售楼盘市场调研 三、项目本体分析 (一)项目基本情况概况 (二)项目判断 (三)项目SWOT分析 四、营销定位 (一)发展商定位 (二)市场定位 1、项目主题定位;2、项目形象定位;3、客户群体定位 (三)产品定位 (四)价格定位,五、项目营销推广建议 (一)项目营销推广体系 a、推广原则 b、推广要素 (二)营销推广计划 a、前期导入期 b、内部认购期 c、项目公开期 d、开盘销售期 e
2、、持续强销期 f、清盘销售期,一、东光县投资环境分析,(一)东光县域概况分析,东光剪图,沧州市东光县处于沧州市南部,位于东经11628至11653,北纬3744至3802之间。全境横距36.5公里,纵距32.5公里,总面积730平方公里,南邻吴桥县,两县城相距32公里;北与南皮县毗连,两县城相距20公里;西与阜城县以南运河为界,两县城相距33公里;西南与景县接壤;西北与泊头市接壤;东隔漳卫新河与山东省宁津县相望,县城相距35公里。现辖:东光镇、连镇镇、找王镇、秦村镇、灯明寺镇、南霞口镇、大单镇、龙王李乡、于桥乡。7镇2乡447个行政村,总人口约36万。,(二)县区环境与产业产品,1、东光县公路
3、县内有国道、省道、县道、乡道四种道路,其中国道104路穿越全境,境内全长29.665公里。京沪高速公路纵贯县境,境内全长33.995公里,省道武千路自西向东横穿县境,全长35.07公里,县道有连耿路、南吴路、霞果路等,全长78.567公里,乡道全长537.3公里,全县447个行政村已有370个行政村通了油路,大单、于桥两个乡镇2000年前率先实现了村村通油路。全县形成了以连耿路、霞果路、龙于路、大砥路、王郑路、曲于路、胡集路、金刘路、张秦路为总体框架的公路网。铁路,县内有津沪铁路自泊头市入东光境南至连镇出境入吴桥县境,境内全长30公里由北而设南霞口、东光、连镇3个火车站。 2、 塑料、化工、包
4、装机械、油棉加工四大特色行业是支撑全县乡镇企业的主导行业。主要产品有DSD酸、尿素、水泥、白布、包装机械、电池等,产品销往国内外。,二、东光县房地产现状分析,(一)房地产宏观市场特点、特性分析,特点:1、 规模不断扩大 2、 商品房市场活跃 3、 商品房品质总体提升 特性:近年来东光中心城区居民住房消费升级换代改善性住房需求旺盛,带动了住宅产品品质提高,电梯小高层、多层花园洋房、别墅、智能化住宅等被广大居民所接受。楼盘质量、户型面积、配套设施、物业管理、小区环境成了住房消费的重要因素。 从户型看中小户型消费已成为市场消费主流。购房目的多为一般改善型需求与刚需婚房为主。,二在售项目市场调研,项目
5、名称:世家官邸 项目地址:东光县迎宾大道南侧 产品类型:高层板楼、顶跃 建筑面积()18万 在售户型()二居108、三居150155、四居178208 销售价格(元/)起价4200;均价4500,项目名称:紫御华府 项目地址:东光县迎宾大道北侧 产品类型:高层 建筑面积()21万 在售户型()二居80100、三居100140 销售价格(元/)价格区间36003900,项目名称:华联凤凰城 项目地址:东光县迎宾大道 产品类型:商业、住宅高层 建筑面积()3万 在售户型()一居64、二居92111、三居117142 销售价格(元/)均价35003600,项目名称:嘉惠花园 项目地址:普照大街北,东
6、外环路西 产品类型:商业、住宅多层 建筑面积()11.96万 在售户型()二居99、103三居121128、138146 销售价格(元/)价格区间34603680,项目名称:飞龙君苑 项目地址:普济医院南侧 产品类型:住宅多层 建筑面积()15万 在售户型()二居8494、三居121134 销售价格(元/)均价34003500,三、项目本体分析,(一)项目基本情况概括,本项目建设在河北省沧州市东光县,城内西南营村所辖地段,为中兴路中段以西,至朝阳路以东,南至棉麻公司,北至东光沟,东至东光县第二中学,西至104国道,项目名称“丽园小区”,该项目为住宅及商业配套。 “丽园小区”项目占地总面积258
7、78.6平米,建筑总面积86667.07平米包括高层 19层4栋、小高层11层3栋、多层6+1层3栋 。其中一期工程为 高层2栋、6+1层2栋 、2层商铺约3887平方米 ,建筑面积35879.12平米。回迁总面积约15000平米,(二)项目判断(参考市政规划、项目介绍、户型、立面、鸟瞰),针对本项目目前的实际情况分析 1、地理位置老城区是东光重点开发区域,离中心城区很近发展潜力巨大. 2、周边的生活配套和商业配套很有限,从项目周边的配套看由于不是城区繁华地段生活配套较少。 3、产品本身定位多样化,本项目体量适中可形成规模,产品类型丰富多样花园洋房、高层住宅、面积把控好,项目外立面的品质感强。
8、 4、本项目周边房地产项目集中,有利于形成一个居住生活区。5、开发商实力雄厚,专注施工,注重品质。6、老城区依付历史资源浓厚,可在后期营销工作中做足文化营销,(三)项目SWOT分析,优势:1、老城区改造,有相应政策支持 2、交通便捷(104、中兴路、朝阳路等) 3、紧邻东光二中周边相应生活配套齐全且人文资源丰富 4、项目体量适中可形成规模 5、户型种类丰富且设计布局合理紧扣客户群体需求 6、面积控制合理88130 7、项目上市期间同档次其他楼盘处于尾盘销售期,入市时间合理准确。 8、价格适中,满足中端客群价格诉求,有利项目快速回笼资金 9、开发商施工起家,住宅品质有保证,劣势:1、项目所处地段
9、偏远,与东光新城其他项目未形成群体规模 2、与东光新城项目相比,商业配套相应落后 3、项目期房销售,而其他楼盘是现房,销售上有一定挑战性,机会:1、片区属于东光县老城区重点发展区域,得到政府相应的政策支持与关怀。 2、老城新貌中心区,形成规模,会有一定的升值潜力 3、市场形势不断好转,而且东光5年内不会有住宅土地供应。预计13、14年是房地产销售旺季 4、由于地处老城区,依附的历史资源相对丰富,可在后期营销推广中做相应活动策划,引导客户群体消费 5、新盘销售市场冲击力强,威胁:1、与项目同时期在售楼盘都处于现房销售阶段,在入市初期不免会受到竞争对手排挤 2、13年将是一个地产销售旺年,具备强销
10、条件的楼盘将会铺天盖地的广告宣传 3、户型布局同质化产品太多,客户竞争激烈,四、营销定位,(一)发展商定位,发展商定位建议: 1、突出本土开发商拉近与消费者距离 2、专注于施工、执着于品质。体现品质有保证 3、可利用身边人文关系资源,做足项目前期宣传,突出开发商资金实力与品质。 4、项目宣传中期做相应活动营销,体现开发商责任,有利持续提高美誉度与知名度,(二)市场定位,1、项目主题定位 通过诉求项目优势和地段配套优势、公司品牌优势,生态小区、极致人文关怀展现本项目的规模、景观、品质带来“闲逸”的动感生活空间,及老城区新面貌,主打怀旧亲情牌。树立项目性价比高、配套齐品质好的亲民形象。,2、项目形
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