东方颐园养老体系.ppt
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1、东田集团健康养老体系,Page 2,老年人口数量大 2008年我国65岁及以上老年人口已达1.1亿,占世界老年人口的23%,占亚洲的38%。 人口老龄化的速度快、来势猛 我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间,预测到2020年,我国65岁及以上老年人口所占比重将达到11.92%,比2000年提高4.96个百分点。到21世纪中叶,老年人口比重将达到25%,每4个人中就有一个老年人。 人口老龄化超前于经济发展 发达国家的人口老龄化是在经济发达时期出现的,对老龄化的承受力强。中国人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的,老龄化超前于经济发展,即“未富先老”,薄弱的经济基础尚不具备供养老
2、年人口的能力。,、中国快速进入老年化社会,一、中国未来十年的养老需求大幅增加,Page 3,据2010年社会服务发展统计报告,全国城乡各类老年福利机构是39904个,比上年增加233个,这233个基本上都属于城市养老。 总床位过了300万张了,比上年增加了接近30万张,增长了9.0%,年末收养老年人240多万,比上年增长了6.6%。 目前机构养老不到2%,而发达国家则达到57%。据预计,中国的老龄人口中大约有6%8%的人需要到养老机构养老,现有的老龄人口为1.59亿,也就是说需要900万1200万张床位,现在全国养老机构的床位加在一起也只有300万张,这个市场的缺口是极其巨大的。,、中国福利养
3、老的压力巨大,未来我们去哪里养老? 这是我们每一个人需要思考和探索的问题。,Page 4,对市场总结,目前中国养老市场逐步发展,尚不成熟和规范,政府福利型养老定位缺失投入不足,民营介入福利型养老支持力度不够,高端养老更是稀缺。 ()中国现在的养老地产可以分为福利型和商业型两类,目前一般的投资人和开发商应该主要面向的是商业型的养老设施的建设运营。 ()商业型养老分为如下: 第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区; 第二种是一般住宅区中配建养老公寓设施; 第三种是专项开发老年公寓和相应配套; 第四种是度假旅游地产中开发养老产品。 未来最有潜力的就是健康人的健康养老,3、中国养老地产的发
4、展,Page 5,特点一:老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。,我国老年公寓特点,Page 6,特点二: 老年公寓属于商业房地产范畴,具有“福利性事业、市场化经营”的特点。,我国老年公寓特点,特点三: 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。,老年公寓需要根据老年人市场需求的多种形式,采取租、售结合的方式满足老年人入住,因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。,住宅,配套项目,设施、设备规划,实施安装,符合老年人特点,Page 7,老年公寓养老主要有四种方式: 独立型老年公寓养老 服务型老年公寓养老 护理型老年公寓养老
5、大型老年综合体养老,Page 8,1)独立型老年公寓 独立型老年公寓养老指在一个社区中,专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住;,住采用住宅形式,设施为无障碍设计; 老年人生活自理,社区提供社会化服务,Page 9,2)服务型老年公寓特点 服务型老年公寓养老也是老年人集中居住,但一般采取宿舍的形式; 3)护理式老年公寓特点 护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老,主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。,Page 10,4)大型养老综合体 大型养老综合体养老也是老年人集中居住,但规模较大,老年设施与老年服务齐全; 从国外实践来看,大型养老综合体一般承纳
6、老年人至少在千人以上,有的达上万人,而且整个社区主体为老年人; 在大型养老综合体中,老年医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全;,Page 11,4、中国未来高端养老地产需求巨大,中国人口总量的发展过程划分为以下几个阶段: 1、第一个人口高增长阶段(19491957年) 19491957年的八年间,人口净增1.05亿。这是建国以后出现的“第一次人口生育高峰”。 2、人口低增长阶段(19581961年) 1959年人口死亡率上升到了14.6,1960年进一步上升到25.4,而人口出生率只有20.9,人口自然增长率大幅度下降,其中1960年、1961年连续两年人口出现负增长。
7、3、第二个人口高增长阶段(19621970年) 这一阶段的人口年平均自然增长率达到27.5,年平均出生人口达到2688万人,8年净增人口1.57亿,这是建国以后出现的“第二次人口生育高峰”。 4、人口有控制增长阶段(19711980年) 19711980年,全国总人口由8.52亿增加到9.87亿,净增1.35亿 5、第三个人口高增长阶段(19811990年) 19811990年净增1.43亿,平均年增长人口1584万。是建国出现的“第三次人口生育高峰”。 6、人口平稳增长阶段(1991年至今),Page 12,人口经济学推论:60后属于第二次人口高峰期,在历史上人数是最多的,刚好伴随中国经济发
8、展,中国经济的发展也一直被第二次人口高峰期的人口经济所影响。,80年代:60后进入就业市场,无业可就,自由就业,促成了市场经济的繁荣,大量的摆摊、市场、生意人出现; 90年代:60后普遍生儿育女,引发全国性的幼儿园紧缺; 90年代:60后形成家庭,拥有一定财富,对购房置业产生需求,奠定了一轮房地产大热潮; 20002010期间:60后财富进一步积累,对改善型住宅产生需求,房产高档化形成潮流。,20102020:预计60年将逐步退休,引发高端人群玩着养老、休闲养老、度假养老、环境养老热潮;60决定着中国的现在和未来。这将是市场的一个空白!,Page 13,未来规划: ()从城市规划的角度,应该在
9、现行的控规指标体系内明确养老指标。 ()由于涉老地产占用资金巨大,投资回收期长,所以,应该属于商业地产的范畴。因此,通常需要配备一定数量的住宅类物业作为快速回现的产品来平衡资金,缩短回收期。 ()在国有出让用地上开发涉老项目,需要构架复合型的产品类型。 ()持有型物业和销售物业的比例要通过测算,使销售型的物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。 ()项目公司的股权结构限制要便于资本的进出。 ()资产的持有和养老物业的运营管理应该设置不同的法人机构。,Page 14,曾经,我们的研究这么认为 环境优美 、没有污染、空气清新 有山、有水、有大自然 与城市隔绝,但是相距不远 我们不希望去大城市的中心嘈
10、杂区域养老 我们希望去大城市附近的环境优美山水自然的地方去健康养老,未来谁会获胜? 那些拥有全国数十个风景优美、隔绝闹市、山水自然、空气清新、一个小时左右路程的养老资源,将务必稀缺。 我们的目标+养老需求=离尘不离城,Page 15,现在,经过我们研究我们总结 健康的老人: 离不开子女:与子女一定交流是养老的必须 离不开熟悉的环境:环境代表安全感和亲切感和回忆 离不开市区的配套:配套代表着便利和方便 抛开不了节约思想:为子女节约,自力更生的优良传统 现在,通过我们的调研发现: 很多建设在环境优美距离大城市一个小时圈内的养老产品,闲置时间长,浪费资源多。,社区公寓养老:运用本公司开发项目摸索社区
11、型养老模式日托+巡护服务,Page 16,二、东田创新型健康养老体系 A-B-C组合养老模式解读,康疗养老综合体:城区及次城区的原有闲置工厂物业专设康疗型养老物业健康颐养娱乐+康疗设施养老+老年大学,无奈被养老,田园生态养老:风景区的度假型生态田园养老+旅游度假养老+连锁型分时度假养老,对于中国人而言,家庭观念无论在任何时候都是在第一位的,而传统的家庭对于把老人送进养老机构不被传统的观念所接受。 对于60年代的人群而言,在接受新兴事物上有较强的接受度,所以社区养老+东田城区+郊区的这种新型养老模式,在未来将会呈现为主流趋势,康疗型养老B,我要去养老,我要去享受养老,田园型养老C,社区型养老A,
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