北京温都水城国际公寓42p.ppt
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1、温都水城国际养生公寓营销报告,2,报告思维动线,营销策略,市场 形势,宏观、微观市场分析,2011这一年,宏观大势研判,这一年,国八条”横空出世,“京十五条”相继出台 这一年,央行总共进行3次加息,6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩,使房地产行业运行整体放缓。 这一年,全国有超过120个城市明确出台了房价调控目标,40多个大中城市出台了“限购令” 这一年,新建普通住房成交均价比去年下降6.3%;新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点,宏观大势研判,宏观大势研判,宏观政策为进一步巩固和扩大调控成果,中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下,调控政策继续升级和深化。整体宏观调控政策短时间
2、内不会解除,还将延续,直至十八大召开。 经济形势主要经济指标增速趋稳。中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行,仍没有摆脱进入滞涨的危险。 人口及其变化状况北京人口数量每年增长52万,2020年将出现拐点。 房地产市场环境: 区域发展、供应结构和物业类型日益分化。,宏观大势研判,2012年市场将探询底价界限,然后进入市场的整固期,市场整固期:即横盘调整期,价格将平稳运行,市场消化速度一般,不会出现09年下半年的疯狂状态,市场稳定运行。,未来一年中,不排除品牌开发商为了实现销售目标再次以低价入市,实力弱的开发商抵抗不住资金压力而以低价尽快套现,未来市场充满“低价回款、大力促销促销售”的风险,宏
3、观大势研判,市场已进入整固期,但由于存在客观的后市利好情况,在本轮调控挤掉房地产泡沫后,1-2年内将显现效益,房地产市场有望从整固期过度到恢复期。,宏观大势研判,2011 2012 2013 ?,2012年北京市场继续整固期,整体走势趋稳: 特点:市场观望,刚需被抑制,投资客退场,价格和速度难以兼得。 策略:1、采取强力营销方式,追求价值与速度平衡点 2、有效整合营销资源,实现销售结果最大化 市场大势难以支撑本项目的目标实现,项目销售突破必须从现有的销售状况中突围!,宏观大势研判总结,昌平区位于北京市西北部,地处燕山脚下,长城环抱,上风上水,优越地理位置和丰富的自然生态环境使昌平区成为生态宜居
4、区域。 昌平区的城市功能定位为:北京重要高新技术产业研发基地、现代制造业基地、高等教育基地及现代都市型农业基地,也是疏散城市中心区产业和人口的重要区域。,区域市场认识,北七家镇 地处北京核心城区和昌平区的结合部,交通便捷,环境优美,得天独厚的地理位置优势。 北七家镇镇域面积60.45平方公里,现北七家镇由原北七家镇、平西府镇和燕丹乡三个乡镇合并而成。,北七家镇是北京市绿色生态环境建设区之一,昌平区东南部农村城镇化得主要承载地,并以中高档住宅为主体的具有大都市边缘区特色的现代化城镇。 目前第三产业中主要为交通运输仓储、服务业和其他,第二产业中主要为工业,现有“两园四区”,“两园”既北七家工业科技
5、园和宏福创业园。第一产业基本形成农牧并举的格局。,区域市场认识,项目名称:金色漫香苑 规划面积:196008平米 建筑面积:281323平米 规划户数:1320 户 地址:昌平区北七家 北亚花园东侧 容积率: 公寓:1.5 绿化率: 35% 建筑类型: 板楼 小高层 产权年限:70年,区域市场认识,金色漫香苑项目属于北七家稀缺性电梯洋房、舒适宜居,适合养老,远离城市喧嚣。,市场现有个案分析,项目名称:北京太阳城国际老年公寓 规划面积:420000平米 建筑面积:340000平米 规划户数:3800户 容积率:公寓: 1 绿化率: 51% 建筑类型:板楼 多层 小高层 开发商:北京太阳城房地产开
6、发有限公司 楼盘地址:昌平区小汤山镇立汤路马坊桥东,区域市场认识,北京太阳城国际老年公寓配备完善,日常生活容易满足。交通配套缺乏,属于中低档次,出行不方便。适合老年人居住,修心养性。,市场现有个案分析,项目名称:壹千栋 均价:40000元/平米 规划面积:1190000平米 建筑面积:410000平米 规划户数:376户 容积率:别墅: 0.41 绿化率: 60% 建筑类型:联排别墅 独栋别墅 楼盘地址: 昌平 北七家 亚运村正北12公里,区域市场认识,项目名称:东方普罗旺斯 均价:34000元/平米 规划面积:15000平米 建筑面积:41336平米 规划户数:500户 容积率:别墅: 0.
7、30 绿化率: 63% 建筑类型:独栋别墅 楼盘地址:昌平 小汤山 定泗路88号,区域别墅个案,区域市场小结,昌平区优越地理位置、良好的生态资源环境和长期潜在的发展,对本案长期利好,但总体来说发展较缓慢,需看其长远发展。 北七家镇具有区位优势和环境优势,但整体建设和布局缺乏统一安排,呈现杂乱无序,相互影响较大。本案应扩大区域环境优势,注重项目包装和定位,打造区域内高端项目。 项目所在区域需求有限,主要依赖市区和其他城区需求消化市场。,区域市场小结,在区域市场除了少量的养老居住性住宅以外,多数为中高端居住别墅,这也进一步确定了本区域的居住功能。但由于区域内生活配套不完善,距离市中心较远,因此不适
8、合上班族生活。 在区域生活配套落后的情况下,各项目都会通过自身配套的增加去弥补此缺失。项目本身拥有完备高端的配套,结合优美、远离城市喧嚣的环境,适合给有一定资金积累同时有时间去享受城市慢生活的高端人群,这也更一步垫定了本区域内项目的高端性。,项目理解,项目认知、核心价值挖掘及swot分析,占地面积: 100000平方米; 建筑面积: 250000平方米; 使用年限: 70年; 总户数: 1496; 位置:昌平区北七家镇; 概述:项目为19层-23层塔楼,3梯15户。小区一层为裙房设计,集医疗,保健,教育,金融,餐饮,娱乐,休闲为主的综合体。,项目认知,项目周边具有高端配套资源,环境优美,产品设
9、计有特色,属于区域中高端项目。,项目基础指标,区位:位于国家级4A级景区北京温都水城内,位于安贞医院昌平分院,五星级湖湾酒店的西北侧; 交通:距北京城区中心故宫正北约20公里,西侧八达岭高速公路、东侧京承高速、中间立汤路、东西定泗路; 临近地铁5号线 ,天通北苑换乘快三线温都水城站下车即到; 周边公车966路车,昌22站下车即到 。,项目认知,地块四周道路系统发达,是固安重要交通枢纽区域。,地块四周道路系统发达,是固安重要交通枢纽区域。,地块四周道路系统发达,是固安重要交通枢纽区域。,具有得天独厚的区位优势和便利的交通,证明项目的高端性和未来发展潜力大。,温都水城国际养生公寓,区位及交通状况,
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