大同鑫城国际（暂定名）项目运营发展及初步规划设计建议52p.ppt

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1、大同鑫城国际 运营发展及初步规划设计建议,XINCHENG INTERNATIONAL,目录/CONTENTS,项目开发限制条件分析,项目开发运营发展思路,规划调整建议,项目开发约束条件分析 项目开发运营目标分析 项目发展背景因素分析,NO.01,项目开发限制条件分析,项目开发约 束条件分析,宗地条件分析,宗地位置：大同御河西岸华岳路北侧； 宗地四至：东邻滨河路；南邻S2地块； 西邻24米规划路；北邻48米规划路； 使用性质：商业用地兼容居住用地； 出让年限：商业40年；居住70年。,用地强度指标 规划面积：239862.27平方米， 其中S1地块37951.17平方米，代征城市道路面积109

2、66.40平方米； 使用性质：S1地块为商业用地（C2），兼容居住用地（R2）； 使用强度：S1地块容积率：4.0；建筑密度不大于40%； 绿化要求：S1地块绿地率不小于20%； 建筑规模：S1地块应控制在150000以内； 建筑高度：S1地块不大于50米； 交通设置：地块内各组团的主要车行出入口应布置在地块西侧规划路一侧； 停车泊位：S1地块内拟建项目应按不少于1个/百平方米建筑面积设置机动车停车场 4个/百平方米建筑面积设置自行车停车场。,核心矛盾： 容积率与建筑高度 停车位建设条件高 商业居住产品关系,项目开发约 束条件分析,附加开发条件,回迁安置： 安置云中家园、 裕馨宾馆商住楼住户1

3、5户，面积1610.19平方米； 安置商业拆迁面积9896.47平方米。 配套要求： 地块配置社区服务管理中心、社区医疗中心及公共厕所。,项目开发运 营目标分析,开发目标及相关联因素,规划现状,地上四层沿南向满铺集中商业，商业上层 及地块北侧布置塔式SOHO商住两用公寓,开发目标,前期通过部分产品线实现快速回款，后期再行追 求利润回报，在风险可控的前提下实现利润回报,商业： 最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽可能实现100%的销售率，但须保证前期部分商业快速的变现 其他产品： 保证产品线整体的市场可容纳性，部分产品可实现快速变现 并部分产品可拔高项目的整体形象，实现项目整体

4、利润的提升,开发目标,取地成本400万元/亩 考虑到项目北侧的市民广场规划，政府不希望北侧布置杂乱,核心矛盾： 可售性商业布置困难 北侧商业价值的实现 商业外产品线的组合 快速变现与利润实现,项目发展背 景因素分析,区域未来整体规划方向,东小城商业中心,御河生态园,市民文化广场,高档居住区,商业产品定位 其他产品定位 整体规划调整建议 项目整体运营模式,NO.02,项目开发运营发展思路,商业部分的目标解析,商业： 最大限度的挖掘地块商业价值，尽量多出可出售商业面积，尽 可能实现100%的销售率， 但须保证前期部分商业快速的变现,项目北侧保证人流的有序性，难于布置外围人流混乱的集中性大商业 项目

5、的部分商业产品需可在项目开发前期快速的予以变现销售 项目整体容积率4.0，建筑高度限制50米，为保证开发面积，商业不可能为纯街铺,目标解析：含50%以上集中商业形态的可销售的商业产品,整体商业环境分析,东关 商圈,红旗 商圈,大庆 商圈,大同市商业现状：商业网点建设已重新布局，由于2008年2月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆最新规划有待进市政府一步明确,现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化、现代化城市综合功能区。 由于拆迁使原市场规划打乱，新商业网点规划建设待政府明确。 东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成。 红旗商圈以

6、万人商贸、时尚前线、亚新大富翁等组成。 大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成。,整体商业环境分析,固有商业核心区均面临着不确定的改造，大部分商户经营忧虑，亟待稳定且具备潜力的经营场所,大同整体市场当中，集中商业一般不采用直接销售的方式，而是以持有出租或先自营，选择时点进行返租销售的模式运营。而少量进行直接销售的集中商业，也大部分针对一层来出售 采用直接销售的运营模式的基本为街铺，层数一般不超过两层，少量为三层街铺。其产品一般临街面较长，进深较短（临街面不低于5米，进深不超过20米）。,整体商业市场核心研判,专业市场开发商，土地均为租赁没有产权。开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成

7、。 商铺主要购买群体为投资者，由当地人和北京人组成。对总价的承受能力较强，愿意放租获得长期收益。 可销售商业面积在150-350平米（上下二层），总价在180-600万元内的商铺是市场投资关注区间，市区内一般临街商铺的售价在7000元15000元/平之间。销售三十年经营权的商铺在12000元/平左右。 商铺求租区域分布明显，一般倾向于首选东关商圈，其次为红旗商圈。 经营者在新开场的租赁成本在2-3元/建筑平方/日之间，成熟市场或良好区域的成本在4-6元/建筑平方/日左右，单位起租面积基本为8-12平方米（使用面积）。 经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况，但均未有进一步明确。,商业投资

8、者、经营者及消化能力分析,发现问题,解决问题的思路,收益性,安全性,进入性,流动性,市场,产品,投资者 经营者 关心的四个方面,项目所在地段的商业价值 何种产品对商业价值有提升作用,城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型,大同：2008年人均GDP约2300美金，城市化率达到51.14%,800-1500美金,1500-4000美金,4000-8000美金,8000-20000美金,传统商业发展 消费者价格敏感,综合业种的业态 多选择自由购物空间,综合性商业形式 体验式的购物需求,转型商业形式 个性消费,25%,45%,75%,85%,95%,人均GDP+城市化率,城市经济发展与商业形式发展

9、的关系界定模型,800-1500美金,1500-4000美金,4000-8000美金,8000-20000美金,传统商业发展 消费者价格敏感,综合业种的业态 多选择自由购物空间,综合性商业形式 体验式的购物需求,转型商业形式 个性消费,25%,45%,75%,85%,95%,人均GDP+城市化率,2008年人均GDP约为2300美元，城市化率达到51.14%,商业业态逐步成熟，开始出现购物、餐饮与娱乐相结合的多种需求,KPI,房地产指数：“大开发”时期 商业性指数： 经济快速发展的前提下， 城市居民生活水平的提高促成对商业需求在质与量上的急剧上升,商业结论一：目前大同市商业发展处于飞跃阶段，体

10、验式、情景化的商业是未来发展趋势,东关商圈于大同市商业之整体地位,大庆 商圈,现有状态： 东关商圈目前为大同市的首席商圈，其商业吸纳力及商业影响力均为大同最强，其目前主要的商业形态为批发为主兼顾零售。,发展趋势： 东关商圈正在进行边拆迁边经营的循环改造，其发展目标为形成大同新的核心商业区，并拔升商业档次，但目前区域改造使部分经营者溢出，现有经营者经营信心亦受打击，区域商业影响力有所衰减。 但其未来将发展成为大同新的商业核心区。,东关 商圈,红旗 商圈,商业外溢,洗牌重组,新商业核心,项目开发 运营时点,项目地块可能的未来功能性研判,商业核心区,城市功能区,高端居住区,商业副中心 商务中心区 功

11、能性住区,商业结论二：项目地块依托东小城商业区改造以及周边的高端居住区，在商业功能性上可成为未来整体东关商圈商业副中心，同时，其可达成商务及功能性居住的区域性功能,东关商圈内部商业环境分析,东关商圈内部商业环境分析,商业结论三：本区域未来的商业供给形态仍将是专业市场+社区商业，氛围浓厚但缺乏特色,综合研判,项目所在地段的商业价值,何种产品对地段价值有提升作用,本项目所在区域商业氛围浓厚，辐射力强。项目地块有发展 成为区域中高档商业副中心的潜力，具备了较高的商业价值,区域商圈内部竞争较为激烈，未来区域商业项目仍将是集中性专业市场为主，政府主导开发，资源优势强劲，同质竞争下，项目无优势可言,充分兑

12、现区域商业价值 以差异化避免直接竞争,体验式、情景化、特色化的中端（局部中高端）商业是本项目的发展方向,解决问题的思路,收益性,安全性,进入性,流动性,市场,产品,投资者 经营者 关心的四个方面,案例借鉴,在解决了投资的收益性问题后，我们通过案例来看如何解决投资的安全性、进入性和流动性,借鉴案例：合肥金地国际城 与本项目的相似点 城市总体经济水平相当； 项目处于城市主商圈周边、未来利好； 商业形态为集中商业+内街，约70%商业面积不临主干道； 项目商业总体规划面积4.7万平方米。,案例：合肥金地国际城,成功关键因素一：根据商圈性质合理确 定业态，根据商业的价值合理规划业态,成功关键因素二：引入

13、主力店，提升项目整体商业价值，增强了投资的安全性,成功关键因素三：创新的销售模式，保证了产权商铺的独立性，引发市场热销,案例的可借鉴之处,核心问题的解决方案,收益性,安全性,进入性,流动性,体验式、情景化、特色化,投资者 经营者 关心的四个方面,合理的业态规划,引入主力店,部分统一经营管理,普通营销：小面积低总价街铺,创新营销：阶段返租销售，先行自营,独立产权,Block Mini Mall,Block Mini Mall： 微缩的Shopping Mall，在普通Shopping Mall的建筑形式之上，增加Block街区型可售商业，与Shopping Mall功能形式相同，但规模较小，运营

14、模式有所不同。,商业定位,Block Mini Mall： 具备与Shopping相同的功能，但均按比例缩小 为增加直接可售面积，部分产品形态已Block形式出现 体验式的、情景化的、特色的,其他产品定位基础,项目的整体属性：大同的新城市综合体,城市综合体运营价值模型,内循环性功能动线,其他产品定位关键点,酒店,商务,办公,公寓,住宅,区域成熟程度 开发目标导向 决定二者整合,商业,Block Mini Mall,定位的关键节点,住宅产品定位,根据现有的市场调研资料显示，目前的大同市场中 有可能实现5500以上单价的住宅产品为以下三类：,小户型公寓,高端住宅,城市公寓,目前市场销售情况,销售情

15、况较差,销售情况良好,销售情况良好,可能的住宅定位方向,小户型公寓市场滞销情况透视,小户型结论一：大同不存在真正意义上的都市白领，致使小户型公寓的主要购买群体为投资者，但同时小户型公寓的租金始终无法快速的提升,小户型公寓市场滞销情况透视,小户型公寓市场客户投资者占据了较大的比例，快速上涨的房价使他们对于小户型公寓的投资行为存在着较大的盲目性,小户型公寓 投资目的,整体市场房价上涨 认为投资小户型可得较高回报,手中有闲钱，无合适投资渠道,小户型公寓总价较低 投资进入性较好,对小户型公寓产品的新鲜感,小户型结论二：小户型公寓主要为投资型市场，其购买行为带有着较大的盲目性 结合结论二，我司判断现有类

16、型的小户型公寓产品难以保证项目发展的顺利进行,高端住宅需求价值体系研判,大同高端住宅舒适性平台要素分析,本项目住宅部分做高端住宅可行性分析,可行，城市未来商业副中心,不可行，占地面积仅3.7万平,不可行，规划容积率接近4.0,不可行，难以实现高绿化率,不可行，无法打造大规模园林,可行,可行，设计存在较大难度,可行,可行，设计存在较大难度,可行,高端住宅在大同以逐步形成平台条件，本项目由于本体条件的限制，难以作出符合客户需求的产品,发现问题,针对性客户谁才是大同的“白领阶层”,依赖城市生活、婚龄、首次置业是这部分客户的典型特征，而这部分数量可观的潜在客群正被市场忽略,住宅定位,新城市精品主义 树立大同紧凑型城市住宅的新标准 开放式城市空间、打造新居住理念,公寓&商务办公,酒店,商务,办公,公寓,住宅,商业,中端商业（部分高端） Block Mini Mall,紧凑型城市住宅 中端住宅,公寓式投资性酒店,A级写字楼,中端城市公寓,SOHO办公,中端产品线 快速回笼资金为主 兼顾追求利润,高端产品线 追求利润为主 兼顾提升项目形象,整体规划调整建议方案选定,整体规划调整建议,Block 商业街区,整体规划调整建议,内外开门F1-F2街铺及F3休闲商业,整体规划调整建议,主题集中商业,整体规划调整建议,整体规划调整建议,住,商,项目整体运营模式,THANKS,