安徽界首城东地块物业定位报告47P.ppt
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1、“界首城东地块”,物业定位报告,委托客户:有限公司,顾问机构:合肥道吉地产顾问,项目思考 1、地块区位怎么样 2、项目要开发的业态是什么 3、如何开发实现项目利润最大化,景观:出是天然、入看花园 客群:界首市住宅是个封闭的市场,客户以刚需为主,宏观市场背景分析,区域商业市场机会挖掘,区域住宅细分市场分析,整体发展战略与项目定位,项目开发建议,项目属性与客户目标要求,4,界首市是安徽西北大门,面向以上海为中心的华东经济圈,背靠中原腹地 ,贸易兴旺,有“小上海”之美誉,界首市是安徽西北大门,位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处,面向以上海为中心的华东经济圈,背靠中原腹地,是东西进出的重要门户,界
2、首由于特殊的地理优势,未受日军侵犯,上海、南京等城市商人纷纷迁往界首,一度人口剧增,商贾云集,贸易兴旺,有“小上海”之美誉。 界首市水、陆交通便利,境内公路宽阔平直,多条国道、省道、高速穿境而过,水路由泉河汇入沙颍河后汇入淮河,可常年通航1500吨级拖船。,目前处于由老城向新城发展阶段、城市规划中将实现三足鼎立,界首目前的发展主要是老城向新城发展阶段,呈现更新式发展态势; 以重点项目的开发带动城市的建成更新,城市发展重心在向东、向北发展。,东城居住示范区:有机整合地区生态景观及商业资源,营造融合居住、商业、娱乐、休闲等复合功能、充满活力的创新型居住示范区,打造东部新区样本地段。 “十二五”期间
3、,界首的发展方向依托现状,重点向东、向北发展, 规划城市结构为“1带3区”,“1带”指颍河景观带,“3区”指城北区、中心区和颍南区。在用地形态上呈“一河两片”的用地形态。,老城区,城东规划,项目位于城东区域,紧邻医院,市一中,拥有界河丰富的 景观资源,项目位置: 项目位于界首市 城东新区,南邻人民路,东临东旭路,北邻民权路,西邻医院 项目紧邻医院,拥有界河丰富的景观资源未来区域将是集居住、购物、娱乐、休闲为一体的复合功能,本地块,项目位于人民路与东旭路交口,项目临近医院和一中,但区域内生活配套体系较为缺乏,远离县城商业中心,项目离县城商业中心较远,骑车需29分钟左右,县城的商业主要集中在人们路
4、和中原路,以超市、服装、电器为主。,项目靠近城市主干道人民路与新旭路两条主干道,周边无公交可达,目前城区的马自达的也很少到该地区 地块紧邻医院,方便社区人群就医;一中校区的进驻,使项目周边拥有了优越的教育资源,项目所在城东新区,该区域处于城市未来主发展方向,后期将建成集居住、娱乐、购物为一体的新城市中心。 区域还处于刚开发时期,配套设施较为缺乏,人流车流较少,但区域内楼盘开发增多,可见区域发展逐渐被认同。 界洪河治理和改造给区域丰富了景观资源,上 派 河,本案,派河桥,河 路,周边商业氛围差,项目离最近的商业集群骑车需5分钟左右,区域内最大的商业街是法姬娜,业态以汽车、家具为主,餐饮、服装少,
5、30路、31路,从相邻关系看,项目的进入性和昭示性佳,但有效临街面较少,项目地块,东边,西面,北面,南面,项目东边是新旭路,南靠城市主干道人民路,西与医院为邻,北接民权路 地块内部有小面积的低凹,项目边的人民路与新旭路正在修建,短期内会给项目的展现带来不便。,项目指标:高容积率的小规模商住体,二、项目用地特点 1、项目规模:占地面积12379.22平方米; 2、用地性质:商住用地; 3、容积率:无限制(容积率未定,原则上以高层产品进行规划排布); 4、建筑密度37%;绿地率:30%; 5、地块四至及形状:南邻人民路,东临东旭路,北邻民权路,西邻医院; 6、车位配比:1:0.5; 7、退让要求:
6、 延人民路:住宅部分退让13米;商业部分退让10米; 延东旭路:住宅部分退让15米;商业部分退让10米; 延民权路:住宅部分退让7米。,新城未来核心地段,拥有丰富河景资源和医疗、教育配套的小规模社区,优势,劣势,1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源 2、处在城市主干道人民路和新旭路交口,交通的通达性好 3、紧邻医院和一中,社区居民享有便利的就医和优质的教育资源,1、地块内部有凹陷部分,不够平整 2、区域处于刚开发阶段,市政和生活配套缺乏 3、地块面积小,无法与周边大盘抗衡,社区内部完善的配套和品质难以打造,从企业开发背景着手深入归结本项目的企业开发目标,首次操作大规模综合体项目,提升企业
7、的商业运营管理能力和组织管控能力等,这就要求企业明确综合体的开发组织关系,项目的根本目的是实现利润最大化,这也对现金流提出内在要求,必须在安全的基础上充分挖掘本体价值,实现溢价,注重企业形象,通过项目开发为企业的品牌奠基,实现良好的市场口碑,而口碑的获得主要取决于销售速度,发展目标,盈利目标,品牌目标,住宅、商业的开工时机如何确定? 怎样安排项目的整体开发节奏才能实现项目利润最大化?,住宅有没有实现溢价的可能、依靠什么才能实现溢价? 商业对住宅溢价模式的影响?,住宅如何才能实现超越市场水平的去化速度? 除住宅外,商业有无现金流产品?,通过前面的分析,可以梳理出项目的三个核心问题,现金流模式,溢
8、价 模式,综合体开发组织关系,面对问题,我们如何解决?,项目的问题,我们的解决方案,一、住宅: 从市场和客户需求的角度出发,研判超越市场的速度能否实现、住宅溢价的机会点等问题,二、商业: 从市场角度出发,研判本项目可以做的业种及体量,看是否存在现金流产品,对住宅溢价会产生怎样的影响,三、整体定位与分期: 研判综合体内部的互动关系,确定住宅和商业的开发时机、合理安排项目整体开发节奏,问题一: 现金流模式问题,问题二: 溢价模式问题,问题三: 开发模式,宏观市场背景分析,区域商业市场机会挖掘,区域住宅细分市场分析,整体发展战略与项目定位,项目开发建议,项目属性与客户目标要求,目前市场上在售项目主要
9、以小高层、高层为主,项目较为分散,现开发的楼盘多向城东发展,老城区楼盘有配套优势,价格高,老城区以便利的交通、完善的生活配套成为居民购房首选 同时也是区域住宅市场价格标杆 客群以城镇为主,乡镇客群比例在逐渐增加 其代表项目有:雨田华府、一号公馆,本项目优势 1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源 2、处在城市主干道人民路和新旭路交口,交通的通达性好 3、紧邻医院和一中,社区居民享有便利的就医和优质的教育资源,城北虽然也是城市发展主方向,但市政配套资源缺乏, 当地居民对其映像较差,居住环境落后城东区域, 客群以乡镇为主 在售项目主要有:界首商贸城、世纪豪庭,,本项目优势 1、界洪河的改造使得
10、项目拥有丰富的河景资源 2、处在城市主干道人民路和新旭路交口,交通的通达性好 3、紧邻医院和一中,社区居民享有便利的就医和优质的教育资源,城西靠近河南地界,发展空间有限, 区域住宅价格较低,在售项目体量较小, 客群以乡镇为主, 项目主要有:居安时代,本项目优势 1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源 2、处在城市主干道人民路和新旭路交口,交通的通达性好 3、紧邻医院和一中,社区居民享有便利的就医和优质的教育资源,城东是界首市新城发展主方向,但目前区域内人流量较少,配套设施落后, 随着医院、学校、景观河等市政配套的完善,未来发展潜力巨大, 城东也是房产开发主力军,大盘云集, 客群以乡镇为主,
11、城镇客户次之 在售项目有:金城海能花园、法姬娜现代城、东旭豪庭,本项目优势 1、界洪河的改造使得项目拥有丰富的河景资源 2、处在城市主干道人民路和新旭路交口,交通的通达性好 3、紧邻医院和一中,社区居民享有便利的就医和优质的教育资源,界首市在售项目近60万方,市场在售户型面积集中在90120平米之间,同质化现象严重,城中项目以中小规模为主,拥有优越的配套资源,目前是市场 客户主要选择的区域,但价格较高,客户以县城为主,城北、城西项目以小规模为主,区域内配套资源缺乏,但价格 较低客户以乡镇为主,城东在售项目以中小规模为主,区域处于界首新城主发展方向, 配套设施逐步完善,客户接受度高于城北、城西,
12、区域均价 中等,客户以乡镇为主,2012年,2013年,一号公馆:在售高层,均价4500元/平米,雨田华府:与2011年12月10日推出100多套,均价4300元/平米,已售49套,界首商贸城:以商业为主,还未销售,2月28开始认筹,交2万抵3万,居安时代:在售小高层,面积在100120平米,共计160套,均价3600元/平米,海能花园:共计4栋高层,在售2#、4#,面积在120140平米,均价4000元/,现代城:在售3栋多层,户型面积在80120 ,均价3750元/,东旭豪庭:售楼处正在装修,主要是高层,共计22万方,世纪豪庭:项目在售多层、小高层,多层均价4000元/,小高层均价3600
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