常州莱茵3商业定位报告(2011年10月)63p.ppt
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1、莱茵3商业定位报告 2011年10月,报告思路,本案项目现状,本案环境分析,本案商业位处劳动路延伸段北,处于莱茵花苑与莱茵3期的中间部位,人口导入和商铺展示面受限; 劳动路延伸段目前还未施工到位,且后续工程成为不稳定因素,人流与车流情况会直接影响本案后期的销售及运营; 项目东面临化工厂,目前已停产,但搬迁时间有所拖延,也将是本案未来销售的一个利空点。,本层可售总面积:715.9平米; 本层商铺现已分割完工,共计8套; 面积区间55-115 开间:6-8米 进深:9-14米 层高:4.5米,本案产品分析,一层商铺平面图,每套商铺设有卫生间,通有煤气,满足餐饮配置需求; 商铺较为不规则,利用率不高
2、;,二层商铺总面积:1030.2平米 三层商铺总面积:926.9平米 层高:4.2米 二、三层商铺尚未切割,但仅有两部楼梯,难以分割,建议整层出售;另外,内部廊柱较多,影响后续的经营分割,经营业态范围受限。,二、三层商铺平面图,本案产品分析,项目现状小结,本案商业所处位置相对较差,目前规划劳动路延伸段为断头路,且处于莱茵花苑与三期中间部位,限制了人流、车流的导入; 一层商铺的分割相对较为方正,当由于整体商业形态的影响,犄角较多,利用率相对较低; 二层、三层商铺未分割,且仅有两部楼梯,建议整层出售,内部廊柱较多,且整层面积相对较大,对后续经营业态有所限制。,区域概况,项目周边现状分析,本案周边目
3、前多为老社区项目,居住生活氛围较为浓厚,为商业的成功运营提供人口支撑。 目前周边在售项目仅有本案与御水华庭,但御水华庭目前还没有商铺在售,市场竞争较弱。 目前周边商业市场氛围较浓,业态分布较为丰富,几无业态市场空白点。,勤业欧尚,健身会所,恒隆 大酒店,星湖路,美容院,周边商业集中区,金地假日广场,勤业北路,鸟瞰图,项目位置:钟楼勤业路与勤业北路交汇处(欧尚超市对面) 开发商:常州金地置业有限公司 总建面积:5.8万平米 容积率:3.4 金地假日广场位处欧尚超市对面,地理位置优越,项目由两栋31层住宅和住宅下方三层集中商业组成,A座户型为62-113平米,B座户型为102-125平米。1-3层
4、为商业,融合了购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体,打造为一站式购物休闲体验广场。,待售项目金地假日广场,备注:10月底售楼处开放 目前已招商成功项目:国美电器 明年年初开始销售部分商铺,目前预计均价30000元/平米左右。,假日广场项目的入市,将进一步拉升区域商业氛围,提升该区域商业升值潜力。,区域概况小结,本案周边均为成熟社区,为商业的后续成功运营提供有效的人口支撑; 周边的商业较为集中,且业态分布较为丰富,但缺乏社区邻里中心商业,这可作为本案商业未来销售的突破口; 明年年初紧邻本案的金地假日广场项目商铺开始入市,这将进一步提升本案所处区域的商业氛围,拉升区域的商业升值潜力,利好本案后续销
5、售。,我们的商铺后续能经营何种业态形式? 主要针对项目周边商业较为集中且运营较为成功的勤业路以及星湖路进行商铺调研,为本案未来销售提供有力支撑和方向。,周边运营商业现状,本案周边勤业路及星湖路商业氛围最为浓厚,人流量最大,入驻业态较为丰富,其中勤业路仅为社区型商业;而星湖南路则为特色美食街。 商铺租金总体以勤业路(长江路-星湖路)最贵,尤其临近欧尚超市。 50-100小铺主要经营日常生活类店铺;150-300店铺主要经营专业餐饮类等。,周边主要沿街商铺基本情况,选取原则: 所处区位类似; 展示面效果类似; 产品类型相似; 人行车流量近似。,根据我司的市场调研,选取类似于本案的商业进行针对性研究
6、:,周边沿街商铺针对性研究,位于勤业路北侧,为已建成项目,商铺全部销售完毕; 商业部分为2层沿街商铺,沿勤业路分布; 商铺总量约60户,社区人口约2000人左右。 商铺的经营形态以社区的基本生活配套商业为主。,勤业路,长江中路,红线部分为商业分布情况,勤业路-莱茵花苑商铺,商铺为沿街商铺,2层楼,商家主要为餐饮、化妆品、眼镜店、等生活用品店铺;美容美发、足疗等休闲店铺;银行、药店、移动营业厅等生活配套店铺。 周边环境较好,人流量大,商铺门前空间大。,勤业路-莱茵花苑商铺,开间:3米 进深:5米 层高:4.5 层数:1层 租金:4.2万/年 用途:餐饮(锅贴店),开间:5米 进深:7米 层高:5
7、*4.2 层数:2层 租金:5万/年 用途:美妆店,开间:16米 进深:7米 层高:5米 层数:1层 用途:美发店,开间:4米 进深:7米 层高:5*4.2 层数:2层 租金:3.5万/年 用途:营养品店,莱茵花苑(勤业路)沿街商铺为住宅底层商铺,商家主要为餐饮、化妆品、眼镜店、等生活用品店铺;美容美发、足疗等休闲店铺;银行、药店、移动等生活配套店铺。 进深大多为7米,美容、美发店开间较大,为16米;美妆店、小型服装店、眼镜店、足疗店开间为4-5米。餐饮店开间大多为3-5米。,勤业路-莱茵花苑商铺,经营状况: 由于面市早,加上莱茵花苑的口碑,区域认知度高,因此经营状况相对较好,转让或转租店铺很
8、少。,经营模式: 商铺分割销售,商家自主经营,只提供基础物业服务。,租金水平: 目前商铺的租金范围在1.64-3.83元/平/天之间。,勤业路-莱茵花苑商铺,位于勤业路南侧,为已建成项目,基本为私宅; 商业部分为1层沿街商铺,沿勤业路分布; 商铺总量约100户,勤业菜场周边,人流量大。 商铺的经营形态以社区的基本生活配套商业为主。,勤业路,长江中路,红线部分为商业分布情况,勤业路(长江路-星湖路)沿街商铺,商铺为沿街商铺,1层楼,商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。 周边环境较乱,人流量大,商铺门前空间小。,勤业路(长江路-星湖路)沿街商铺,开间:3米 进深:8米 层
9、高:4 层数:1层 租金:4万/年 用途:鞋屋、文具店,开间:4米 进深:1.5米 层高:3 层数:1层 租金:1万/年 用途:服装,开间:3米 进深:6米 层高:4米 层数:1层 租金:2.3万/年 用途:美发店,开间:4米 进深:7米 层高:4.5 层数:1层(内部还有一间卧室) 租金:4.5万/年 用途:奶茶店,勤业路沿街商铺为私宅底层商铺,商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。开间较小,集中在3-4米。,勤业路(长江路-星湖路)沿街商铺,经营状况: 由于勤业为成熟小区,临近勤业菜场,人流量大,区域认知度高,因此经营状况相对较好,基本无转让或转租店铺。20%店铺为
10、自家拥有。,经营模式: 基本为私宅的底层,不提供物业服务。,租金水平: 目前商铺的租金范围在3.5-4.56元/平/天之间。,勤业路(长江路-星湖路)沿街商铺,位于星园路与长江中路交口处; 项目总建7万方,汇集小高层、高层、商业办公等多种建筑形态; 商铺商业1层沿街商铺(沿星园路),总量约4000平米左右。,星园路-翡翠湾花园商铺,开间:8米 进深:13米 层高:3.5 层数:1层 租金:6万/年 用途:超市,开间:4.5米 进深:13米 层高:3.5米 层数:1层 租金4.5万/年 用途:家具,开间:8米 进深:13米 层高:3.5米 层数:1层 租金5.5万/年 用途:彩票,商铺靠近小区门
11、口位置多为超市及烟酒专卖,面积在100平米左右,租金为600元/平米/年,靠近中间位置多为家居用品专卖,面积在60平米左右,租金为700元/平米/年。,星园路-翡翠湾花园商铺,经营状况: 商家入住率95%左右,经营情况良好,基本无店面转让。 主要以经营家居用品、超市、汽修为主。,租金水平: 目前商铺的租金在500-800元/平米/年(沿星园路),商铺前方有花坛及树木遮挡,展示面相对较差,影响星园路来人导入,导致租金水平有所下调。,经营模式: 打散销售,自主经营,只提供物业服务。,星园路-翡翠湾花园商铺,位于星园路与星湖路交口处; 项目总建15.5万方,汇集小高层、高层、商业等多种建筑形态; 商
12、铺商业2层沿街商铺(沿星园路),总量约38000平米左右。,星园路-蓝天花园商铺,开间:6米 进深:11米 层高:3.6*3.2 层数:2层 租金:7.5万/年 用途:超市,开间:7.5米 进深:11米 层高:3.6*3.2米 层数:2层 租金11万/年 用途:餐饮,开间:6米 进深:11米 层高:3.5米 层数:2层 租金7万/年 用途:保健品,沿星园路方向靠近星湖路商铺多为餐饮,面积为150平米左右,租金为700元/平米/年,距星湖路较远商铺多为保健品专卖、橱柜专卖,面积在120平米左右,租金为650元/平米/年。,星园路-蓝天花园商铺,经营状况: 商家入住率95%左右,经营情况良好,基本
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