成都 大地 · 龙泉项目产品定位与开发策略报告.ppt
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1、产品定位与开发策略报告,大地 龙泉项目,报告目录 宏观政策与基本认知 项目定位及理念导源 产品策划与规划建议 一期产品定位 产品选型与盈利测算 一期开发流程及时间计划,宏观政策与基本认知,进入2008年,宏观经济背景及房地产市场呈现复杂格局: 一方面宏观调控政策(如打击囤地、完善保障性住宅、加息、第二套房限制、物业税、限外令等)导致市场供求关系发生变化,对市场信心产生重大影响,房地产市场面临资金、土地资源和市场有效需求滞涨三大难题。 另一方面,中国经济及房地产市场依然处于中长期向好的良性通道,胡锦涛总书记也在6月13日发表要进一步加强金融监管、促进资本市场健康发展、保持房地产稳定等重要讲话,宏
2、观经济指标(如GDP增速、CPI指数)和房地产增长指标依然保持稳定可控的态势。,宏观市场与政策背景,同时,对于我集团这样立足于成都本土、掌握优质土地资源、整合资源开发超大规模新城镇项目的开发商而言,又拥有特定区域和条件下的局部优势。 此次大地震后,成都居民购房区位选择发生了明显的变化,有关权威市场机构的数据表明:震后成都城南住宅最受欢迎,而城东成为仅次城南的置业偏好区域;低层物业受追捧,建筑抗震烈度成市场关注热点。 政策方面,震后成都市政府相继出台了一系列促进房地产业恢复发展的政策,在刺激供给方面包括鼓励参与灾后重建、加大金融支援服务力度、落实各项税收扶持政策、鼓励建设项目按期开工、鼓励盘活利
3、用已出让地盘、加强住房保障力度等,在刺激需求方面包括降低公积金贷款首付比例、实施购房财政补贴等。 关于后续政策预期包括减少土地供应量、放宽二手房信贷市场、二套房政策的可能松动等等。,宏观市场与政策背景,与上述市场及政策面相对照,我集团的优势在于: 1、土地资源丰厚,成本可控性强; 2、面临市场新的供需机会点; 3、富有地产片区开发的经验,善于整合专业资源; 4、具有较强的投资与融资手段; 5、意识开放,具有国际性的专业视野。 由此,我们认为目前的市场对于我集团而言机遇大于挑战;何况我们坚信这样的信条精品在市场上永远最有可能成为胜者。 因此,我们将项目定位理念与策划发展的思路,从一开始就立足于创
4、造性地开发立足成都、汇集世界的国际顶级人文宜居新市镇的出发点上。,我们的竞争优势,项目定位及理念导源,龙泉2008新人文主义宣言 龙泉,成都上东之域,是营造城市新宜居生活的第一择地。 龙泉承田园风光、产业渐集、人文初盛、通衢畅达之优,宜营造,不宜建造;宜有机生长,不宜转栽培植;宜阳光灿烂、精致清远,不宜疏远刚硬、晴晦难辨;宜人文与园景贴合,不宜填海式造田;宜水秀山灵、神龙潜跃,不宜高山大海、生机仰止;宜聚尊贵之气,不宜市井斑杂;宜大地小镇,不宜大城小盘;宜享悠闲神韵,不宜重机繁文;宜人文导向,不宜清水阑干。 归言之,龙泉是理念之国、创意之邦、天籁之境、田园之乡;龙泉又是灵秀之宇、华盖之源、尊华
5、之向、万国之仰。上龙泉,东方神域,导引新成都人向东看;上龙泉,世界精粹,呈献最震撼力的人居佳园。上龙泉者,执中国新人居时代牛耳也! 上龙泉者 大地集团,本项目土地开发总量为3972亩,按综合容积率1.06、平均家庭人口3人来推算,需要满足8万多人口在这块土地上的生活。我们面临的是这样的“建城”课题。 我们作为“上龙泉者”,着力营造一个以“人文、科技、环境”为内核的、具有创新生活理念和产品配置的新人文主义市镇。 我们将项目命名为“中国香颂小镇”,以体现尊华与浪漫、人文与科技、田园与舒雅、情趣与生活完美融合的臻近极致的理想城邦。 “香颂”法文为“chanson”,是法语浪漫情歌的类称。以“中国香颂
6、小镇”命名,既表明项目定位面向全国打造人文宜居新市镇的理念,也体现了一种亲切浪漫的人文情怀。,定位思想与案名解析,在“中国香颂小镇”,我们遵循“传世建筑,传世生活”的营造理念,以“有机包容与生长”的理论,打造面向全中国和大西南的顶级居家升级版,具有独立精神的新兴城市社区。 我们认为“中国香颂小镇”是一个兼具社会与建筑形态等多元因素的有机体,是拥有足够强大功能的、能够满足新都市人吃、喝、住、行所有需求的有机市镇。,小镇营造理念,我们以经开区、川师大、三圣乡等为产业和资源背景,以国际休闲与会展产业为穿引轴线,营造满足都市人所有需求的生活链和产业链。 “科技内核” 我们将引入国际住宅产业最为成熟的建
7、筑和设备设施技术,以高科技含量为产品注入节能、环保、安全的内核。 “环境内核” 我们将充分利用龙泉浅丘地貌特征和水源资源,采用独有的规划设计理念,营造最优雅的人居环境。 “人文内核” 我们将以产业资源和人居环境为依托,导入“中国香颂小镇”独有的人文理念,不仅成为本项目的文化标识,同时也将成为集团未来产品复制与扩展的产品标准。,产品内核,“中国香颂小镇”的开发将填补成都乃至大西南新人文主义有机市镇的缺失,将成为成都宜居生活新标准的典范,未来将成为大成都地区的都市新人文主义生活中心。 在龙泉,在成都的上东,将富有渊源的成都精致生活理念与国际人文主义潮流相融合,营造一个阳光灿烂的花园小镇。 我们考察
8、了数个千亩大盘,如中海国际、东山国际、卓锦城、麓山国际等。在我们的眼界中,成都只有麓山国际可成为我们参考的产品。 放眼世界,我们致力于将“中国香颂小镇”营造为国际顶级人文主义新市镇。,产品发展方向,“人文主义”起源于十四至十七世纪的西欧,最早的发源地为意大利,是新兴资产阶级在思想文化领域对封建主义、中世纪神学和经院哲学发动的一场革命,是欧洲历史上的一次思想解放运动,对新的思想意识的传播和建筑艺术起到了重要的推动作用。 “新人文主义”(New Humanism)的首倡者当属科学史家乔治萨顿(George Starton),最初旨在倡导以科学为基础的人文主义,即将科学和文化结合起来,使科学人文主义
9、化,进而使科学“更有意义,更为动人,更为亲切”。新人文主义的实质,是使自然与人文协调发展并有机统一。反映在建筑上则是不仅仅将建筑当作人们基本的居住空间,而是充分利用科技发展的手段,营造功能与人文内涵完美结合的有机生活空间。 本案在策划中所提倡的“新人文主义”,则是将近半个世纪以来国际上逐渐成形的“永续建筑(Sustainable Buildings)”、“绿色建筑(GB)”、“健康建筑”( Healthy Buildings )理念,结合中国文化的精髓和成都龙泉的人文特性,在成都乃至全国率先倡导“以科技构建空间、以人文充盈空间、以环境美化空间”,以营造全新城市有机生活为目标的大规模片区开发模式
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