成都锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通42p.ppt
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1、,锦绣工场 项目商业定位预判暨营销策略沟通,本案研判核心命题 如何运营,方可风险最小,利益最大?,提出项目运营结构,现有规划之下,各物业关系梳理 项目商业运营矛盾点梳理? 如何解决矛盾,盘活全局?商业定位策略 定位之下,仍待解决的问题点? 品牌附加值注入?营销核心概念体系,现有规划之下, 各物业关系梳理,商业规划,是整盘运营的核心。,商业运营问题得以解决,方可真正实现住宅/工场的产业联动,方可实现预期的盈利模式。,在建筑设计层面, 锦绣工场,为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造 的旅游复合产业街区。 那么,在商业地产运营层面, 物业应如何划分?营销过程中,分别实现什么角色?,项目产业关系梳理,
2、产业街区现金流控制,产业街区品牌价值控制,住宅区,蜀锦文化工场区,产业街区运营核心版块 可持续经营联接 产业链赢利联接,项目产业关系梳理,商业区 电影院/综合商业区/ 街坊区客栈,纵观产品规划, 商业矛盾点梳理?,业态规划与主题经营之矛盾 现金流要求与开发模式之矛盾 招商租赁与全部销售之矛盾 统一经营与产权分散之矛盾,如何解决?,就政府意愿而言,本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形象展览窗口,从而增加城市文脉气质 市政意义大于商业利益 就投资商而言,本案更需研究的是产业街区如何规划业态体系,如何达成有效的回款模式、盈利模式,进而实现低风险的收益 商业利益大于市政意义,矛盾点1 业态规划VS主题经
3、营,以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式 现金流回收周期漫长,开发风险加大 以商业街区之实,以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区开发模式 在满足政府公益需求同时,通过可控开发模式控制风现金流风险,矛盾点2 现金流要求VS开发模式,项目商业部分总体量不大,但规划为层主题式综合商业、客栈、沿河商业、影城,势必决定有相当体量的物业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场,而后方可实现销售; 而开发行为更强物业的快速销售回款,尽可能缩短开发周期,将风险控在最低;,矛盾点3 招商租赁VS全部销售,为实现后期经营的可控性、持继性,理论方法是将物业统 一经营管理,产权分割出售,业主获得固定回报 大量的失
4、败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡 难点单位通过招商实现带租约出售,优势单位通过物业自 身价值出售为可行之道,但 业态控制与统一管理无法做到,后期经营无法保证,矛盾点 统一经营VS产权分散,以上矛盾, 是中国商业地产现阶段普遍存在的结构性问题。 我们无法全部解决, 但可以通过规划定位,实现有效控制。,如何控制? 商业定位体系建立,项目功能定位,依托古蜀织锦文脉核心资源,城市平台, 通过后期可控规划, 打造代言成都古蜀织锦文明的 旅游复合型、商业主导型的产业街区。,商业功能定位要素,古蜀织锦文明之附加值挖掘最大化 与城市即有街区无缝链接,达成城市商脉、人脉资源利用最大化,商业定位研究体系,业态规划
5、,动线规划,经营管理模式,招商发售策略,盈利模式,古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘 业态规划分区布局,业态规划策略,古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘,旅游服务业旅行社接待中心,配套餐饮业/老成都小吃、西餐厅、高档中餐厅,休闲业/酒吧、老茶馆、户外主题吧,配套礼品及工艺品业/蜀锦工艺品、 相关礼品等,老成都民俗文化业/特色小店,古蜀织锦文明 商业产业链体系,业态规划分区布局,沿河商业及广场区 1-2F:配套休闲区,小酒吧/咖吧西餐厅户外主题吧书吧等 一楼门面面积控制30-50,控制总价;层高米以上,可做夹层经营 二楼面积控制200-500,考虑局部退台,与河景合二为一 业态可部分考虑一楼门面与二楼大
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