昌建地产培训课件2011创新、传承与逆市发展46p.ppt
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1、,昌建地产培训课件 创新、传承与逆市发展,宋延庆 2011-11-21, REMC-2011,思考两个问题,1、万科上半年的净利润接近30亿,同比增长5.9%,而656.5亿的销售额与去年同期的367.7亿元相比,增长率高达78.6%。如果再进一步拉长时间轴,我们更会发现,过去六年里,万科销售额增长了10倍多,而净利润只增长了6倍。恒大上半年实现销售额423.2亿元,净利润高达58.2亿元,同比增长132.8%。可见,万科依然没有实现销售额和利润的同步增长,也表明万科由“规模速度”向“质量效益”增长模式的转变还未见任何起色。仅就净利润而言,万科甚至比不上一个小企业的小项目,比不上SOHO中国一
2、个楼。 被业内广泛推崇的快速周转模式是否不可持续? 2、事实证明,过去所有消逝的开发商几乎没有几个是因为调控而出局的,大都是因为战略失误、股东不和、管理失控等内因;过去所有预言“将有一批开发商倒闭”的预言也都落空了。 是否大多数人都低估了开发商的抗击打能力?,内容提要,一、市场形势和企业竞争格局的变化 1、最可能的调控结果 2、忘记该忘的,做好该做的 二、本质、境界和核心竞争力 三、战略突破和可持续发展战略 四、创新、传承和企业精神,一、市场形势和企业竞争格局的变化,我们面临着一个前所未有的市场,各种因素在其中复杂对冲着。 “史上最严厉调控”已历时整整一年半。在“三限”和“双轨制”政策影响下,
3、房地产市场形势已经发生了重大变化。,1、最可能的调控结果,最可能的结果之一:尽管在调控方向、目的存在偏差,在具体方式上也非治本之策,但“强压”态势极有可能延续下去(调控常态化),这足以使一部分企业被洗牌出局。,原因1、调控目的:孰轻孰重,为何转向,不知道你是否注意到: “两会”期间,某国家领导人说“要大力发展经济适用房、廉租房等保障房”,后来变成了“公租房、廉租房” 后来,保障房又变成了保障性安居工程 2011年住房供地计划中将中小套型商品房、限价商品房也纳入了保障性安居工程供地范围,由此得出了78.6%的供地比。 本月之前的调控目的是“坚决遏制房价快速上涨”。当看到房价有所回落后,现在又增加
4、了一句“促进房价合理回归”。 从美国债务协议,到中国房市调控,国家利益中无不裹挟着政治家的个人利益。但政治家将个人声誉和执政遗产以民生的名义实施时,大棒就落在了房地产的头上,哪怕是拟市场化。,原因2、调控方式:逆市场化的政策安排,1998年我国开始住房改革,拉开了房地产市场化的序幕; 2002年7月1日,国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令) 2003年,在国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(71号令)中,第一次明确房地产成为国民经济支柱产业。 2004年,土地开始实施招拍挂,使中国房地产开始真正走向市场化。 但是,在后房地产市场百花齐放后,以央行121号文(关于
5、进一步加强房地产信贷业务管理的通知)标志,也开始了时至今日的房地产市场调控。这期间,国八条、新国八条,国十一条等始终没有间断过。2008年“救市”也极具计划色彩。这一轮的“史上最严厉调控”,更是不惜以监察、约谈、问责等行政手段。 这期间,煤电油运甚至方便面、洗发水等都回到了价格管制时代。 结果是:丧失了“根本之策”时机,深层次矛盾越来越多,改革的代价越来越高! 更可怕的是,更大的错误正在发生,以“土地财政”为例:,“土地财政”是导致房价上涨的主因之一。 中央和地方财权、事权不对等是导致“土地财政”的主因之一。 由于中央加大房地产调控力度,各地出让金收入纷纷下滑(上半年,北京土地收入688.9亿
6、元,同比下降17.8%。海南2010年土地收入240亿元,2011年计划收入303亿元,上半年近完成79亿元)。 在这种情况下,不扩大地方增值税分成比重(目前增值税的75%及所得税的50%归中央所有),比培养地方主体税种(如物业税),却要充分土地出让金: “1号文件”提出10%出让金收益用于农田水利建设。并计划, 出让金收益的10%用于教育投入; 出让金收益的10%用于保障房建设。 可以看出,中央对土地出让金是寄予厚望的,把其视为堵住财政“窟窿”的良方。因为土地出让金承载了越来越多的功能被绑架了,最终结局只能是固化并恶化“土地财政”! 应对土地出让金的用途进行法律限制,而不是去扩展,要反馈到土
7、地开发和保障房建设上,要设立类似香港的土地收益基金,而不是“寅吃卯粮”。,原因3、被忽视的四重阻力,目前的房地产市场之所以呈现胶着状态,除了调控目的、调控方式有待改进外,还有四重被忽视的阻力: (1)开发商的抗击打能力 (2)地方政府视房价为“名片” (3)中央政府对房价下降的结果估测不准 (4)政府官员参股地方中小企业的比例很大,何为房地产市场的“根本之策”?,建立土地使用预申请和保证金制度 将4月1日开发实施的土地开发脱钩制度落到实处,实现土地开发、收储、出让市场化 将住宅法重新提上议程,将“双轨制”上升到法律层面。 重新理解保障房,将城中村出租房、小产权房整顿(而不是拆除)后,纳入保障房
8、范畴 保障房建设市场化 通过住房“双轨制” ,促使商品房价合理回归 扩大商品房税基、税赋,促进二次分配 设立土地出让收益基金和保障房建设基金,保障市场持续发展,但如果“强压”政策持续下去,或将有三分之一的企业出局,国家2015年前完成3600万套保障房。按50/套计算,计18亿,年均3.6亿。 2010年全国商品房销售面积10.43亿,其中商品住宅8亿;房企完成土地购置面积4.10亿平方米;全年住房用地实际供应125381.85公顷(12.54亿 ),完成67.87% ,其中商品房(包括限价房)供地10.05亿 。在用地指标不可能增加的情况下,保守预计,将有三分之一的土地转为保障房用地。预计未
9、来五年内商品房供应面积不会超过40亿。按照100/套计算,供应套数是4000万套。 3600万套:4000万套=0.9:1,几乎相当! 3600万套可以解决1亿人的住房问题,再加上过去多年的5000万人,今后将有1.5人住保障房。到2015年,城镇化率肯定能达到50%,也就是有6.5亿城镇人口。这意味着有1.5:6.5=23%的人住保障房。与住商品房人口的大致比例是1:4。 套数比0.9:1,人口比1:4。这就是未来的“双轨制”! “双轨制”意味着将有30%的房地产企业被“洗牌”,最可能的调控结果之二:部分企业将会逆势飞扬,部分企业的出局只会为优秀企业腾出更大的发展空间! 两个“不会改变” 1
10、、长期来看,行业发展的基本趋势是不会改变的。因为中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国高速城市化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变;国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变,因此,行业长期的繁荣前景仍可期待。 2、长期来看,那些价值观端正、开发理念领先、业务和管理能力高的企业反而更容易从乱世中脱颖而出,更容易发展壮大,这些也是不会改变的 如果不能改变风的方向,就要调整帆的方向;应对不是对付,而是因应 转变思维、转变发展模式才是睿智的因应之道,2、忘记该忘的,做好该做的,首先要忘记该忘的! 要忘记过去的所谓经验,忘记土地升值,忘记通胀预期,忘
11、记年度销售目标。 回归理性、回归常态后,不必去预测政策会怎么样,只会想在常态化波动中,什么变化最小,什么是可以左右或可为的。然后是付诸行动。正如我们经常所说的,只要做了,努力了,不去管什么结果。事实上,通常会有一个好的结果。 哪怕是一块石头,只要去思、去想、去雕、去刻,也能变成一件艺术品,企业亦然! 最重要的是做好该做的 明确使命、目标,明确发展战略,积极寻求并尽快实现体制转型、机制及运营模式转型,特别是要尽快实现四个转变: 由机会导向转变为战略导向 由靠市场转为靠自己 由做项目转变为做企业(由做商品转为做产品,做产品转变为做产品线) 由规模增长模式转变为质量效益增长模式(由规模指标转为效益指
12、标) 要加快企业创新,全面提升企业竞争力,培育企业核心竞争力。,二、本质、境界和核心竞争力,一、市场形势和企业竞争格局的变化 二、本质、境界和核心竞争力 1、房地产开发的本质 2、房地产企业的境界 3、房地产企业的竞争力 4、房地产企业的业务与管理一体化模型 三、战略突破和可持续发展战略 四、创新、传承和企业精神,1、房地产开发的本质,房地产企业的核心要义是追求企业价值最大化(主要是经济利益最大化) 经济利益最大化可以用一个公式表示:M=Sf 如何实现M最大化:做大S,做高f 一定要筑好“两池”,实现“两高” 1、两池资金池、项目池如何构筑两池? 2、两高高杠杆率、高效率如何实现两高? 房地产
13、企业应树立战略思维,以资金线为主线,以产品线为表现的发展机制。 如何提高投资杠杆率?有三种实操策略。一是通过产业地产项目运营,介入土地一级开发,实行一二三级联动开发,实现多重叠加效益。二是推行标准化产品线的连锁、复制开发,因为标准化产品线也可大幅度提高杠杆比例。三是设计好产品结构体系,做好现金流组合,提高资金周转率,确保资金价值最大化。,发展理念、模式不同,盈利能力不同,2、房地产企业的境界,两个节奏; 1、反周期(Counter-Cyclical)把握好企业发展的节奏 是指经济周期中产出、收入和就业等经济变量与经济波动状况成相反方向的变动,表现为这些变量在衰退中上升而在复苏中下降。货币政策基
14、本就是反周期调节政策。简单地说,房地产企业运用反周期规律就是要“逆市场风向行事”,也就是企业的战略行为要与市场波动规律相呼应,尽可能地做到逆市拿地,旺市买房。 2、顺风行把握好项目开发销售的节奏 三个平衡 一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡,二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡,三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡,就是现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线,以调整产品结构体系为切入点,不断调整优化项目结构,最终实现“资金池”和“项目池”的互动和一体化。 四个要素(4P模型) 企业战略目标的实现项目(Project)、产品(Product)、流
15、程(Process)、人(People)四项基本保障。,3、房企的竞争力,附:兰德房企竞争力模型,4、房企的一体化模型,三、战略突破和可持续发展,一、市场形势和企业竞争格局的变化 二、本质、境界和核心竞争力 三、战略突破和可持续发展战略 1、战略转型和创新的重要性 2、一线企业战略转型最新动态及背景解析 3、房企战略制定和实施六要素 4、昌建地产的产品战略及产品线规划 四、创新、传承和企业精神,1、战略转型和创新的重要性:企业竞争格局分析,()近年来,房地产市场集中度越来越高 2010年,万科的市场占有率是2.06%(2007、2008、2009年分别是2.07、2.34% 、1.66% )万
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