朝北大悦城建筑规划建议.ppt
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1、朝北 大悦城 建筑规划建议,2008年9月,目录,一、项目解读 项目概况 项目平面图 二、风险分析 招商风险 营运风险 三、未来工作重点,一、项目解读,项目解读项目概况,朝北大悦城,所属商圈:朝青商圈 地理位置:朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型: 综合体/购物中心 商业面积:23万平方米 商业定位:现代超级家庭购物中心 开业时间:2009年底,根据区域及其他商业密集区域的差异性,推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点,同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体,改变传统的商业形态。,朝青商圈区域商业中心正在不断成型,是项目发展的历史机遇。,项目解读平面图总结,二、风险分析,招商: 项目
2、双首层设计及2-4F平面布局,令2-4F处在尴尬位置,缺乏主力店招商的吸引力 5F作为第二首层,现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地,不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明,可塑性较弱 10-11F面临较大的租赁及租金风险,营运: 每一层对应面积较大,人流如何有效带动 大型活动场地如何在各个楼层不同分布,与公共空间取得平衡 未来商业竞争将会更加激烈,如何有效地吸引消费者,风险分析,朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏,然而如此大的体量,加上朝青板块目前商业的发展状况,要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。,项目招商风险,项目双首层设计及2-4
3、F平面布局,令2-4F处在尴尬位置,缺乏对主力店的招商吸引力 5F作为第二首层,现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地,不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明,可塑性较弱 10-11F面临很大的招商和租金压力,项目风险应对建议招商风险应对,风险1:项目双首层设计及2-4F平面布局,令2-4F处在尴尬位置,增加了主力店招商的难度,双首层的使用,使人流直接输入到五层,2-4F则成为受到忽视的楼层。而2-4F现有布局单一,无益于主力客户招商。,手段:打造亮点街区 方法:打掉2-3F及3-4F楼板,创造出可视效果好的街区。(把店铺往外延伸弥补面积) 目标:增加亮点街区可
4、视性,带动品牌招商,表达方式: 主题铺装 欧式咖啡馆与品牌结合 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光,香榭大道,表达方式: 主题铺装 日式咖啡馆结合品牌零售 主题街景 不统一招牌 与时间同步灯光,日韩街区,项目风险应对建议招商风险应对,风险2:5F作为第二首层,现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地,不能给人震撼的感觉,因为飞天体梯的使用,5F为第二个中庭,但是在规划中,中庭面积逐渐缩小,不利于人流的聚集。相应的也阻碍了租金的提升。,手段:扩大5F中庭空间 方法:将5F中庭空间扩大,在中庭位置附近设置餐饮区,并安排户外座椅。平时将部分空间租赁给商家使用,当中庭有活动举行时要求商家将户外座椅收回
5、。 目标:将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间,带动5F以上商铺的招商,表达方式: 户外座椅 挑空小中庭,项目风险应对建议招商风险应对,风险3:现有规划为常见购物中心布局,未能体现出家庭娱乐气氛,主题特色不够,布局规划中除了有电影院之外,没有其他的能够体现出家庭娱乐特色的规划,手段:打造家庭娱乐街区 方法:将7-8F楼板打通,营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演,如小丑、杂技等 目标:凸现家庭娱乐主题,带动7F商业,L7-8,表达方式: 大量户外表演 时尚家装饰品、个人护理 节日活动 体现主题的家居饰品店,项目风险应对建议招商风险应对,风险4:单层面积体量大,分层主题不够鲜明,楼层
6、单体面积达到1万平方米之多,不易形成鲜明的主题,且不利于商铺之间的互动和人流的畅通,手段:开发主题广场 方法:在不同楼层位置安排不同的主题广场,以装饰品或者活动来营造主题氛围 目标:通过主题广场的规划,便于广场周边有效吸引目标主力客户,八大主题广场,目标租户:Rose Tea House、Cova、Angesb, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport,“悦”广场,目标租户:H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP, EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarn
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