柏庄集团江苏淮安天都广场商业综合体整体定位报告.ppt
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1、淮安天都商业综合体整体定位报告,地块解析及市场背景,地块解析 城市背景 房地产市场,淮安市经济增长率高于全国水平,经济快速发展,社会消费水平大幅提升,淮安市GDP与增长率,(亿元),城市背景,淮安市社会消费品总额与增长率,(亿元),地块解析及市场背景,地块解析 城市背景 房地产市场,2005年,淮阴区人均GDP为10683元,折合1350美元,增长13.4%,房地产市场正进入快速发展阶段。 2005年,淮安市GDP为561.81亿元,增速达到12.1%,房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断,淮安市房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济
2、增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,房地产宏观市场,淮安市房地产市场发展较快,但房地产投资占GDP和固定资产投资比例较低,发展空间较大,房地产市场指标体系,淮安市房地产投资状况,房地产宏观市场,地块解析及市场背景, 地块解析 城市背景 房地产市场,本项目位于淮安市淮阴区西片,属于城市新兴区域的项目开发。,地块解析,基本指标,用地面积:20.67公顷(含代征绿地)。 净用地面积:11.00公顷。 容积率:1.0。 建筑密度: 50。 建筑限高:距绿线20米内建筑限高10米。 主出入口方位:黄河西路,距道路交叉口不少于80米
3、。 停车:不少于50个车位/万平米建筑面积设置(机动车),不少于750个车位/ 万平米建筑面积(非机动车)。 退让:建筑高度24米以下,黄河西路8米,24米以上, 15米,退绿带绿 地5米,退用地界线满足江 苏省城市规划管理技术规定(2004 版),不小于5米。,地块解析:淮阴区中心城区外的中等综合商业项目,地块解析,整体形象定位,定位策略,(一)“10 1”效应-城市新型功能区,1、加速招商引资 2、带动第三产业 3、提升城市档次 4、加强观光诱因 5、增值邻近土地 6、增加创业就业机会 7、增加政府税基 8、节省公建开销 9、娱乐推动教育 10、科技融入生活 10 +1、提升城市总体经济和
4、 竞争力,(二)项目定位的理解,1、新娱乐经济商圈 2、淮安市新生活都心,主题定位语:“古黄河畔-新都心”生态商务区,本项目位于古黄河北岸,重点突出“文化淮阴”主题,强调体现淮阴悠久的文化历史和美丽的古黄河风光带。,新都心寓意三指:该区域处于淮阴区中心城区外,非城市中心,希望通过本项目把该区域打造成为淮阴乃至淮安市的新的城市副中心,带动周边的发展,项目周边拥有良好的生态环境,紧靠森林公园,与古黄河风光带和而为一,周边有古黄河生态风俗园桃花坞景区等自然人文景观,作为新型的商务区,本项目是一个融商业办公休闲 娱乐旅游 居住为一体复合型多功能商务区,新都心,古黄河畔,生态,商务区,案例借鉴,地段:北
5、京王府井路 东侧 动工时间:1993年 完工时间:2003年 总建筑面积:80万平 米 投资额:20亿美元 发展商:长江实业与 和记黄埔 合作伙伴:中国银 行、中国保险公司、 香港东方海外集团 等,项目定位:国际性的经贸中心,东方广场城中之城,功能分区,东方广场新天地 (商业:12万平米),东方广场经贸城 (其中办公:30万平米),2幢酒店式服务公寓,8幢超甲级全智能型办公大楼,1幢酒店东方君悦大酒店,1幢会议展览中心,5个主题式购物娱乐中心,业态特点:经营的多元化与零售品牌的高档化,成功之道,天时:国内蓬勃的商业发展大环境。,地利:位于金街的中心地块,脚下的地铁1号线,未来将通车的地铁5号线
6、。,人和:长江实业培养出来的管理团队。,协同效应:综合性商业建筑群全面迎合了人们的生活模式,同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。,东方广场城中之城,地段:大连市青泥洼桥 商业圈南端 动工时间:2002年 完工时间:2004年 用地面积:5万平米 总建筑面积:20余万平 米 发展商:大连振屹房屋 开发有限公司 代理商:旭辉国际地产 运营机构,城市广场原创传奇,项目总体形象定位都会中心,魅力之城,商业部分定位 核心都市MALL 完美大商圈,东方新银座,公寓部分定位 完美集合公寓 精英商务之都,总体规划地下二、三层:车库地下一层至地上四层:为商业裙楼 四楼以上为四栋塔楼:一幢酒店、一幢酒店式公寓
7、、一幢商务公寓、一幢豪华公寓,商业规划商业部分为三大部分:北区、中区和南区地上一层沿街道设置临街商铺,并设有一条五洲步行风情街同时,在大连首推的街区商铺概念,大大提升了项目的商业价值,成功之道,运用首创的房地产系统运营策划模式(RSMO) :注重从全局高度考量,把城市广场的投资、定位、规划、开发、招商、销售、经营、管理等各个环节纳入到运营策划的范畴。,整合资源,不造商城造商圈 :城市广场综合了商业地产各功能之间的互动,各项目之间形成了互为补充,互助互利的强大整体力量。,勇于创新,把国际上最新的运营理念与本土特色相结合 :包括用下沉式商业广场将北区与中区的商业建筑连接,并通过一条五洲风情步行街,
8、将中区与南区也串联起来;运用独立垂直建筑体和平层廊道接引等手法打造“空中商业街” 。,城市广场原创传奇,项目定位,商业定位,功能定位 业态定位 产品定位,本项目的商务部分将承担更多的产业发展功能和城市形象提升的功能,商务功能定位,服务产业发展功能,整个商务部分未来将以发展服务业尤其是现代服务业为主攻方向,通过本项目的运作来提升淮安市的服务产业的竞争力构建服务产业的聚集区。,城市形象提升功能,本项目通过对多功能生态商务区的打造,大力支持现代服务业的发展,提升城市的商务水平,并以高水准的产品设计打造淮安市的地标。,商务区分为三大功能模块:酒店、办公、商务公寓,各功能模块之间相互联系,共同发展。,本
9、项目商业不仅满足社区及周边需要,还要着眼于服务整个城市及周边城市,本项目基本使命之一应该是满足而周边500m内生活人口的日常生活需要。,整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能,服务于整个城市及周边区域。,项目规划商业面积应在万,规模上而言,在整个淮安市已经比较大规模的商业项目,其应当承担一定的城市功能,为城市的发展做出一定的贡献。,商业功能定位,社区性功能,区域性功能,商业定位,功能定位 业态定位 产品定位,商业业态定位,本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位。,商业业态定位,业态定位的重要影响因素,与核心商圈业态形成差异化,构建项目的特色商业业态; 形成有区域
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