滁州天长新天地项目业态定位可行性研究报告(40页).ppt
《滁州天长新天地项目业态定位可行性研究报告(40页).ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《滁州天长新天地项目业态定位可行性研究报告(40页).ppt(40页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,可行性报告,1,天长新天地项目,业态定位,2,前言,在商业项目市场运作中,经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态,其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此,业态高度决定经营力度。 基于上述观点,本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点,结合自身客观条件,深入挖掘市场机会,从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度,剖析项目与市场的最佳契合点,务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。,3,地段商圈特征,项目客观条件,市场机会,业态提纯,业态定位建议,项目优化建议,商业平台,4,一、市场状况分析,1.1 天长商业
2、状况,1.1.1 天长商业现状总述,现时天长的商业格局主要呈块状分布,以各新老城区域为雏形,形成多个商业圈,其中以建设路新河路商圈、石梁路仁和路商圈、天发商业购物广场三个商圈的影响力最大。,5,就其商业气氛及市场影响力来看,三大商圈略有不同: 建设路是天长的老城区的商业底蕴较浓厚,经营类别广泛,潮流时尚商品汇聚,档次以中档为主。但建设路的商业特色不明显,与石梁路仁和路段的区别不大,众多在建设路设立专卖店的品牌在石梁路仁和路也有开设店铺。同时,建设路作为核心商圈价值下降,变成以区域为核心的商圈。,石梁路仁和路段体现出老天长的风情,其区域特色明显,从居住配套到特色美食,都显示着石梁路仁和路段浓郁的
3、天长传统特色。石梁路仁和路段所面对的客户层面属于普罗大众群体,消费档次以中低档为主。,天发商业广场一带作为新老城区结合处区域,吸引来自市内各处消费者前来消费,特别是天发三期的美食城建成后影响力可覆盖全市范围,商业核心地位的作用明显。,6,建设路会以经营时尚潮流商品为方向,结合老城区历史、文化等元素,打造天长市的城市形象; 石梁路仁和路段则以保留并发扬老城区中东区特色、东关风情为主旨,以此推动商业经济发展; 天发商业广场继续发挥其商业核心的地位,影响新城区、老城区地区的消费潮流。,从市政规划来看,三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展,即:,7,天长市主要商业圈,1.1.2
4、 天长商业格局分布,8,分析:,从上表可以看出,现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场,且商业功能相似,各商圈之间也没有明显的特色区分,因此,消费者不易形成重叠消费,可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费,难以刺激跨区消费欲望。 市内各大商场中,除了天丰商业广场、天发商业广场等个别大商场外,其他各个商场均是主要面向区域内的消费者,难以在大范围内造成影响。,9,1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析,天长部分经营中的商场对比表,10,各大型商场业态对照,11,分析,商业同质化强烈,争夺同类消费者 从上述对比可以看出,目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高,无论是商场内功能
5、的划分还是目标消费者层次,都有着较大的相似,无法剌激消费者的消费欲望。,12,硬件未能配合主题,缺乏个性失去吸引力 商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合,经营方向发生偏移等因素,使商场缺乏个性特色,难以主动吸引消费者,如合肥中环城广场、天正广场。,旧有经营模式缺少新鲜感 新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式,令其不能从根本上打开新的经营局面。例如天发商业广场,该商场凭借商业体量在市场上的影响力,在招商阶段取得不错的成绩,但其现时的经营状况未如理想,说明了消费者看重的是商场本身的经营特色,只有真正体现个性的商场才能走向成功。,13,分析,多个大型商场涌现,竞
6、争更为激烈 现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场,商户的可选择范围较多,市场竞争十分激烈。尤其在建设路上,过去所出现的商铺“僧多粥少”的现象,随着天丰广场的建成招商,商铺紧缺的局面已被改变。 商铺物业投资大回报高 在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点,以吸引投资者,但现时在售的物业中,买家首期往往需要投入大笔资金,对部分经营者而言,入市的门槛较高。,14,1.2 消费状况,城市商业发展迅猛 随着社会发展,人们生活水平逐步提高,加上天长为南京都市圈协作城市和泛长三角商圈中的一员,消费要求层次不断提升,令天长的商业在近几年间发展蓬勃。 消费模式发生改变 各类商业场所大量涌现,大小不一的综合
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 滁州 天长 新天地 项目 定位 可行性研究 报告 40
链接地址:https://www.31doc.com/p-3003048.html