2011上海主角尾盘推广建议64P.ppt
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1、上海主角 3.0版本,2011/07,深度破冰行动 ICEBREAKING,REVIEW 回顾 WHAT 上海主角已经做了哪些?,我们在报纸、地产杂志看到了这些:,我们还看到了这些:,还有这些:,CONCLUSION 结论: 回顾前期推广时,上海主角在传统媒体上发动了强大的攻势,成功树立了杰出的高端写字楼形象!但是在对外信息沟通中,出现了这样几种情况: 有概念,有创意,但是缺少直接卖点。 有卖点,有销售力,但是缺少概念的进一步吸引。 都说到了,但是仅仅登在地产杂志上。 进入尾盘销售,项目期待突破与快速去化,上海主角又当从何入手?,QUESTION 提出问题 WHERE 推广至今,上海主角身在何
2、处?,NOW 现状: 一、去化情况尚可,但叫座不叫好,市场影响力尚有欠缺 二、概念前卫,但缺乏统领,无法给人以深刻的第一印象 三、有来访量,但较难推动成交 那么,进入尾盘期的上海主角,又将面临哪些因素的影响?,VARIABLE 变量: 、项目高区、整层的销售,带来总价的提升 、总价的提升,引发客户群体的质量的升级 、成交推动困难,在客源的开拓上需要更精准化 、下半年,楼市进一步收缩,带来政策面上的变化,CONSTANT 恒量: 高区产品对品质的提升部分楼层的大露台,高区的良好视野,SOLVE 解决问题,PART I 市场面 MARKET,ONE 大市与政策 二三线城市被列入限购范围,标志着楼市
3、调控近一步收紧: 1、住宅因限购令受到影响的同时,商办地产有了蓬勃发展的机会。 2、加息影响,增加了购买成本。 下半年客户投资意向增加,但部分实力较弱的客户将被淘汰。,TWO 竞品 考虑到本项目的高端商办属性、5.55米层高的稀缺性、单价、总价,在市场上竞品面相对狭窄。主要有以下几个: 高端竞品:SOHO东海广场 中信广场 主力竞品:海外滩中心 瀛通绿地大厦 上海绿地中心(区域同一开发商) 潜在竞品:中山万博广场 亚洲大厦 白金湾广场,SOHO东海广场,1、办公楼已售完。 2、最后均价:65000元/平方米(客户提供价格为10万/平方米,可能为二手房源) 3、卖点:内环内、静安寺、双轨交、甲级
4、写字楼 4、物业费30.00元/平方米月,1、虹口四川北路859号 2、内环内,四川北路 3、东宝兴路站(三号线)、海伦路站(四号线,十号线)、虹口足球场站(三号线,八号线) 4、甲级写字楼 5、物业费36.00元/平方米月,中信广场,1、卢湾滨江CBD写字楼海外滩中心最后2套尾房在售,面积约200平米,报价48000元/平米。 2、卢湾龙华东路886号(靠近日晖东路)内环内 3、甲级 4、绿地集团出品 5、物业费:27.00元/平方米月 6、地铁4号线鲁班路站或大木桥路站、146路、572区间、隧道二线、572路、41路、933路,海外滩中心,1、瀛通绿地大厦写字楼在售,最小单元面积210平
5、米,整层面积约2025平米,主要以整层出售为主,起价53000元/平米。2、卢湾开平路88号(日晖东路555号)内环内 3、甲级 4、绿地集团出品 5、物业费:25.00元/平方米月 6、地铁4号线大木桥路站,瀛通绿地大厦,1、目前在售的两幢写字楼部分整层面积约2047平方米,均价64000元/平方米;。 2、单套房源130-170平方米。 3、甲级 4、内环内 5、27.00元/平方米月 6、轨道交通7号线及12号线 7、徐汇东安路、中山南二路,上海绿地中心,1、在售,报价45000元/平米, 2、单元可售面积170-350平米, 3、目前项目主推整层出售,标准层面积约1671.43。 4、
6、长宁凯旋路1580号(淮海西路680号) 内环内 5、28.00元/平方米月 6、轨道交通3、4、10号线虹桥路站地铁上盖、公共交通:公交113、73、527等多条线路,中山万博广场,1、黄浦九江路663-669号(紧邻南京路步行街)(人民广场板块) 2、可租可售:参考租金4.5元/平米天起;可整层出售,整层面积约860平米,现仅剩14、15两层,14层报价56000元/平米,15层报价57000元/平米。 3、内环、人民广场、三轨交、交通枢纽 4、甲级写字楼,亚洲大厦,1、写字楼在售,均价55000元/平米,整层面积为1038平米。 2、甲级 3、内环内 4、28.00元/平方米月 5、虹口
7、东大名路948、952号 6、均价55000元/平方米; 7、地铁4号线杨树浦路站、12号线提篮桥站;延安东路高架,南北高架;134路东大名路海伦路站、868路922路东大名路公平路站、13路提篮桥站,白金湾广场,ANALYSIS 分析 从竞品来看,项目的竞品多为市中心高端写字楼:它们大多位居内环内热点区位、如静安寺、四川北路、人民广场、原卢湾滨江等处,其中以上海绿地中心为主的主力竞品更在卢湾滨江地区有三个楼盘,体量较大。,CONCLUSION 结论 虽然竞品众多,在地段上也占有一定优势,但是它们多为传统甲级写字楼,在产品面上不能与项目5.55米层高、大开间相比较。 项目的产品力有其唯一性、稀
8、缺性的绝对优势。,PART II 产品面 PRODUCT,ONE 卖点 ATTRACTION: 555米绝版层高:可自由搭建的超高空间,绝版的稀缺性,也有极强杀伤力 66米板式层面:钢结构建筑打造的超大开间,可实现最大程度的自由分割 内中环:近期商办热点大多集中于内环内与大虹桥版块,内中环也将受惠于此 12号线:以12号轨交为主的交通优势,包括高架与多线公交,代表了便利的交通 现房优势:本来传统商办项目在进入现房阶段后,将步入销售放大期 超5A级写字楼:写字楼的档次对高端客户的吸引力优先于全新概念 商务氛围:项目所在可目视徐家汇,依傍光大会展中心,俯瞰五百强云集的漕河泾新兴科技园区。区域泛商务
9、环境较优秀,TWO 项目概念 CONCEPT ADDED VALUE: MOBO商务:中国首创复合式矩阵办公商务平台带的全新附加值。 泛大堂3000平米,11米挑高、融水景绿植于一体的立体空间。 复合式空间办公、品牌展示、营销等融于一体。 矩阵商务融客户体验、情感沟通、品牌展示、个性办公于一体的新商务模式。 分时办公白天是办公室,晚上是招待客户的派对现场 一站式品牌营销主场办公、展示、销售、品牌、企业文化于一体。,ANALYSIS 分析 项目卖点众多,但是由于项目概念众多,使得信息显得散乱,客户在短时间内无法了解每个概念的具体含义。,CONCLUSION 结论 怎样使客户能够耐下心来,完整了解
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