2011商丘中州路项目前期策划报告253p.ppt
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1、2011年7月,商丘中州路项目 前期策划报告,总目录,第一部分:商丘市场分析 第二部分:产品定位 第三部分:我司优势,第一部分: 市场给我们的启示,目录,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,Contents,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,新国八条,2011年 国务院出台新国八条房地产调控政策,房地产分析,中国人民银行决定,从2011年1月20日起,上调存款 类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。,要求各地要确定价格控制目标并向
2、社会公布,二套房 房贷首付比例提高至60%,拉开了限购、限外和限贷,财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的 通知,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的, 将全部征收营业税。,中国人民银行决定,自2011年2月9日其上调金融机构 人民币存贷款基准利率025个百分点。,住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利 率的通知,要求从2011年2月9日起,上调个人住房 公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利 率上调020个百分点。五年期以下(含五年)个人 住房公积金贷款利率上调025个百分点。,中国人民银行宣布,将于24日起上调存款类金融机构 人民币存款准备金率05个百分点。,上调金融
3、机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后,一年 期存款利率达到3.25%,一年期贷款利率达到6.31%。,中国人民银行宣布,从21日起,上调存款类金融机构人 民币存款准备金率05个百分点。这是央行今年以来第 四次上调存款准备金率。今年以来,央行以每月一次的 频率,在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同 时,这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此 次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达20.5 的历史高位。,国家发改委规定,5月1日开始一二手房销售单位在醒目位置为每套房明码标价,以打击价格欺诈现象。,房地产分析,小结:,受调控政策影响,
4、预计对房地产市场发展产生如下影响: 1、抑制了投资及改善性需求; 2、虽市场需求强劲,近两三年仍处于上升周期,但上升的幅度会趋于平稳温和。 3、建议在项目产品设计中,应加大商业部分比例,住宅产品中搭配满足首次置业的刚性需求产品以应对市场风险。,房地产分析,Contents,商丘市房地产市场现状,商丘商业地产分析,1,2,3,4,房地产政策分析,5,商丘写字楼市场分析,商丘小户型市场分析,GDP发展稳步增长,(数据来源:商丘市统计公报),从2004年中央提出“中部崛起”开始后,商丘市GDP 增长幅度一直保持了较高增长率,受2008年的经济危机影响近两年经济发展,有所减缓,但仍旧维持在11.2%的
5、高位运行,高于全国9%的GDP平均水平。 从2005-2010年商丘人均GDP平稳持续增长 经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础,房地产市场现状,城镇化率加速发展,商丘市城镇化率接近27,低于全省、全国平均水平。但近几年的高速发展已经接近全省平均水平,这说明商丘近年城 市化率正在加速。 城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。,房地产市场现状,城市化进程可观,按照城市发展理论,商丘的发展正处于“快速城市化进程”的低速增长期,城市化发展的不断演化,带动房地产市场的发展,房地产市场现状,小结:,商丘经济发展进入加速期,虽目前人均收入偏低,消费力有限,但从中长远发展来看发展势头仍就
6、可观。 商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市,社会体系呈“金字塔”形,贫富差距较大。 按照规划和定位,随着商丘城市发展,城市房地产发展前景良好,可发展空间巨大。,房地产市场现状,商丘房地产市场板块分析,房地产市场现状,城市发展格局及规划,道北片区:老城区,城中村集中,人口密度极高,众多专业市场 老城区:人口密度高,集中了百货、步行街等多种商业业态 神火大道区:住宅集中开发区域,城市面貌较好 经济开发区:轻工企业集中,住宅开发兴起,但配套不足 城西区:随着梁园区政府的西迁,周边小区初具规模,市政配套有待提高。 总体来说商丘市的城市发展方向:“南扩东进西移”,南扩,东进,西移,商丘房地产市场现状,
7、板块划分,为更好对商丘市场发展趋势进行分析,将城市分为 道北板块(陇海线北) 城西板块(梁园区政府周边) 老城区板块(中心城区)。 神火大道板块(神火大道两侧)、 经济开发区 五个区域来进行分析研究。,房地产市场现状,商丘目前主要在售项目一览,上东一品,建业桂园,东方豫园,东方兰亭苑,天明第一城,联盟新城,上海城市花园,汇豪天下,盛大世纪城,水木清华,海亚春天,富饶新城国际,普罗旺斯,帝和水上乐园,华联商贸国际,天秀城,书香人家,0370,金地绿洲,景苑,目前在售项目主要集中在 神火大道板块 经济开发区 城西板块,房地产市场现状,神火大道板块项目分布,房地产市场现状,神火大道板块项目分析,房地
8、产市场现状,房地产市场现状,项目数量是全市最多,平均规模也是全市最大。 此区域项目发展出现两个极端趋势,一是趋于规模化:比如帝和、海亚春天等大盘,打造的就是配套齐全的大社区,核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化:具有自身核心竞争力的项目,就应当具备不可复制的特色,比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅,联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。 从价格上来看均价在4千左右,但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高,在售项目水木清华达到了五千,成为目前价格最高项目。,房地产市场现状,主力户型面积区间分析,从户型上看,目前区域内户型供给以三房为主,大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。三房的主力面
9、积区间为115-145,两房的主力面积区间为90-100。,房地产市场现状,建筑风格对比,建筑风格的个性化有助于提升项目的品质,在规模化的基础上提高个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力,也更加能准确的把握住项目本身的目标客户群。,房地产市场现状,细部特征分析,本区域内楼盘各方面配套比较完善,楼盘品质也是商丘最高的.,房地产市场现状,区域客户群体,置业动机 投资、改善居住条件、享受高品质生活,客户构成 商丘本地投资客,企业政府管理层、生意人等,周边县市定居商丘人群,房地产市场现状,小结:,有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大,房地产市场开发建设比较火爆,未来竞争激烈。 民主路至北
10、海路段的项目基本都是以18层以上高层为主,销售价格在4000-5000元/,是市区房价最高的区域。该片区由于项目档次较高,住宅开发项目较多,已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。 此区域的楼盘注重楼盘品质的打造,无论是从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究,项目规格也都是全市最高,此区域引领整个商丘房地产市场方向。,房地产市场现状,经济开发区项目分布,房地产市场现状,经济开发区板块项目分析,房地产市场现状,主力户型面积区间分析,从户型上看,目前区域内户型供给以三房和四房为主,一房和五房以上的户型供应量较少,一般三房的面积在120-140之间,四房的面积以160以上居多。该区域的户型面积较其他区
11、域的的较大。,房地产市场现状,建筑风格对比,此区域的建筑风格比较单一,同质化较高,没有各自的核心竞争力,对目标客户群体控制力有限。,房地产市场现状,区域内项目除了建业桂园相关配套较为齐全,其他的项目在这方面都有不足之处,这也是由于项目本身的定位和规模所限制。,细部特征分析,房地产市场现状,区域客户群体,置业动机 投资、首次置业、改善居住条件,客户构成 商丘本地投资客,首次置业工薪阶层,东三县定居商丘人群,房地产市场现状,小结:,经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入,市场关注度有限。 区域内开发的物业基本主要是以多层为主,小高层次之,高层单位较少。区域内的户型产品主要是以120以上三房、160
12、以上的四房为主,户型面积较其他板块要大。 目前新区人气相对较差,价格缺乏上升动力支撑。除了建业桂园项目进入最后1期销售,价格在3000元/左右,其余项目的价格都相对较低,在2500-2800元/之间。,房地产市场现状,华联商贸国际,天秀城,书香人家,0370,金地绿洲,景苑,城西项目分布,房地产市场现状,城西区域内项目分析,由于城市规划和主发展趋势影响,本区域内项目多属于中低档次,多层价格在2800小高层在3000左右,而且以多层为主导产品,房地产市场现状,主力户型面积区间分析,一房集中在51-65 ,二房集中在80-90 ,三房集中在110-140。产品主要供应以两房和三房为主。,房地产市场
13、现状,建筑风格对比,普通住宅项目在建筑风格没有什么特色,全部都是现代风格,产品整体形象略显低档,品质难以提升。,房地产市场现状,细部特征分析,板块区域住宅项目园林设计手法非常短缺,主要采用本地基础树种做点缀,其他元素应用少,小区风格不明显,导致产品本身的品质难以提升,目标客户群不稳定。,房地产市场现状,区域内客户群体,置业动机 投资、工薪阶层首次置业,客户构成 梁园辖区内工薪阶层首次置业者,附近政府工作人员、师院老师、工厂管理层人员,投资者、道北居民以及靠近梁园乡镇居民,房地产市场现状,小结:,周边产品同质化比较严重,户型配比相差不 大。 由于此区域楼盘均价不高,总价控制合理, 被中低档消费人
14、群看好,尤其是梁园区政府周边 以及道北消费者。 各项目风格同质化非常高,无差异化。 客户层次,非常雷同,客源截流比较严重。,房地产市场现状,个案及可行性分析,个案分析,水木清华,个案分析,项目名称,1,项目基本参数,个案分析,项目规划,水木清华由三大组团构成,三大组团由400米中央水系和10000平米主景观区区隔而成,按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列进行开发。,个案分析,水木清华以5层的水景花园洋房为主,临神火大道有一部分带电梯的小高层住宅。 采用新古典的建筑风格。 楼体采用高低错落的建筑天际线,丰富的四坡屋顶组合加上三段式建筑形态,颇受商丘客户青睐。,建筑风格,个案分析,水木清华项目的景观设
15、计为加拿大嘉柯国际(JACC),其项目整体定位为一个高档次住宅社区,绿化率高,小区园林规划较好,水木清华最大限度保留了原生树木;在社区内因地制宜,利用半地下车库的建筑特色,在楼宇间形成高低起伏、错落有致、步移景异、奇景迭出的坡地景观;利用“天然活水生态系统”,营造了商丘首条400米长的社区内中央水系。,园林风格,个案分析,户型解读,水木清华的户型设计以三房两厅两卫和四房两厅两卫为主,辅助以二房或多房户型。 在建筑端部景观大户型(四房),顶层户型空间结合坡顶带阁楼设计。其户型设计相对比较合理。 主卧与客厅朝南,且中间两户主卧采用270度观景落地大飘窗,采光观景效果极佳。,个案分析,水木清华个案总
16、结与启示,水木清华,从规划到建筑,从户型到景观,从配套到物业称得上是商丘市房地产界的标杆项目。该项目以其领先商丘市其他房地产项目的优秀品质和夺人耳目的景观嬴得了大批消费者的青睐,也嬴得了商丘市民对其品质的认可。商丘市高端楼盘虽为数寥寥,但其在市民心中却有极强的影响力。消费者对楼盘品质和品牌的认可度,对楼盘的销售起着不可低估的作用。 启示:在新项目中,应当注重产品品质,树立品牌;同时创建自己的品牌,嬴得自己的客户群,以求获得更长远的发展。,个案分析,汇豪天下,项目名称,2,个案分析,项目基本参数,个案分析,一期,二期,二期,项目位于神火大道与宋城路交汇处西两百米 小区共有19栋建筑,分2期开发,
17、一期开发有4栋4层的叠院洋房、3栋8层电梯洋房和两栋11层观景小高层。,项目规划,宋城路,个案分析,项目配套,周边配套,50*50M的标准游泳池、网球场、 乒乓球室,由于项目地处新南城区,目前周边配套尚不完善,基于项目规模限制,小区内配套比较单一。,个案分析,小区配套,户型解读,坐北朝南,户型周正,南北通透,干湿分区,客厅带有180度超大宽景阳台。 户型以大三房四房为主,客厅和主卧宽敞、大气彰显豪宅气度。,个案分析,项目定位及技术组合应用,定位:科技豪宅(恒温、恒湿、恒氧),十大科技系统: 恒温系统、 恒湿系统、 恒氧系统、 外节能窗系统、 外遮阳系统、 隔音除噪系统、 同层排水系统、 外墙保
18、温系统、 中水回收系统、 24小时热水系统,个案分析,项目主要应用技术,主要技术:天棚辐射、地源热泵、新风置换系统。,个案分析,汇豪天下作为商丘第一个科技理念豪宅,从园林设计、建筑规划布局、户型配比和新科技的应用都透露出豪宅气度,通过提升住户身体舒适度、观景视觉角度来体现豪宅风范。但受地理位置和项目规模限制,项目周边及小区内配套相对较单一。 小区通过科学规划设计加上十大科技系统综合应用,铸就了其他楼盘不可复制的核心竞争力。,个案分析,汇豪天下个案总结与启示,联盟新城,项目名称,3,个案分析,项目基本参数,个案分析,项目规划,个案分析,一期,一期,二期,一期容积率仅有0.95 最大1.7倍楼间距
19、.41.6%的绿化率,商丘首个1:1停车位配比。新中式联排别墅,5层电梯洋房设计。 二期采用世界经典欧式风情建筑,120-340平米五层景观电梯洋房8栋,别墅3栋。,项目配套,周边配套,10万平方米的森林碧湖景观等都在商丘独一无二。,周边配套齐全,华联超市、京港超市,意买购物中心,阳光超市,;附近有建行、中行等;邻近北海门诊,离商丘市第一人民医院只有5分钟路程,医疗便捷;建业小哈佛幼儿园,职业技术学院、实验小学分校、良浩高中、市十一中等名校环围,书香世家,文儒飘香;项目紧邻睢阳区政府新址,仅1公里路程,靠近睢阳区检查院、新城办事处、睢阳区国税局、地税局、交通局、司法局、人武部、供电局、运输公司
20、、电信、联通、移动公司等,办理事宜快捷方便。,个案分析,小区配套,户型解读,3.2米层高,采光通风良好,120-340平米景观电梯洋房,户户通透,大阳台设计,主卧、客厅空间宽敞,彰显豪宅气度。,个案分析,由于建业在商丘近7年的开发品牌,铸就了建业联盟新城一期一日清盘。二期白夜北欧众望面世。二期白夜北欧采用世界经典欧式风情建筑,120-340平米五层景观电梯洋房,开盘当日即接近清盘,是商丘房地产行业的翘楚楼盘。,个案分析,联盟新城个案总结与启示,商丘房地产市场总结,商丘房地产市场总结,商丘在售项目统计,67%,18%,15%,神火大道板块房地产项目数量最多的一个区域占到总比例的67%。,商丘房地
21、产市场总结,商丘市各区域在售项目规模统计,商丘房地产项目普遍较小,十万以下占40%,十万到三十万占45%,目前规模较大的项目主要集中在神火大道板块,新开项目大规模的比例逐步变大。,商丘房地产市场总结,各板块项目建筑类型分析,全市项目以多层加小高层占绝对主力,各类型较平均的是神火大道板块,而城西板块和经济开发区板则以多层和小高层为主。,商丘房地产市场总结,商丘各板块客户群体特征,目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。他们所关注的是项目的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。 神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。高端客户由于承受力高,一般会考虑选择这个
22、区域进行置业。 经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小,地缘性强,如老城区板块的道北居民,一般置业都会选择在本区域内购置房屋,例如城西梁园区政府周边。,商丘房地产市场总结,商丘房地产市场总结,1、神火大道板块竞争最为激烈,该区域内中高档住宅项目林立,已自发形成一个中高档生活片区,市场上的中高端客户普遍关注神火大道板块进行置业;其次就是商丘经济开发区和城西板块,由于配套设施尚不完善,目前这两区域的竞争力相对较薄弱,但发展潜力可观。 2、神火大道土地以较为紧缺,神火大道以东、南京路以南区域土地潜在供应量较大,未来周边市场将会继续扩张,并有可能引领整个商丘房地产发展的方向。 3、商丘项目户型以三
23、房占绝对主力,面积在110-145之间,神火大道南端及经济开发区个别高档项目户型较其他区域面积较大。,商丘房地产市场总结,商丘房地产市场预测,商丘房地产市场预测,人口增长预测法,已知条件: 2008年末商丘市市区人口92万,住房面积约为2300万平方米,人均 住房面积25平方米。 2020年市区规划人口为150万人,平均每年增长4.8万人。 未来5年实现人均住房面积达到28.8平方米。,商丘房地产市场预测,未来五年增量: 现有人口新增住房面积需求:92万(28.8-25)=349.6万 增量人口新增住房面积需求:4.8万5 28.8=691.2万 则未来五年住房新增需求:349.6+691.2
24、=1040.8万,平均每年为 9485 208万 同时,未来5年商品房新增需求:1040.8万,平均每年208万。此推算法未含投机需求,可视为未来五年商丘市商品住宅市场的刚性总需求。,成交总量增长趋势推导法,商丘市2006年商品房销售面积49.43万 ,2007年商品房销售面积100.7万,2008年商品房销售面积106.71万。2009年商品房销售面积333.2万。按照商丘市房管局统计预计2010年的销售面积则会回落到180万,预计未来五年的增长率保持在18%的水平。,由此推导: 随着市场的进一步发展,未来需求增长率将会有所下降,因此该推算法可视为商丘市未来五年商品房需求的上限。预计商丘市未
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