2011年重庆 协信阿卡迪亚项目营销策略汇报(129P.ppt
《2011年重庆 协信阿卡迪亚项目营销策略汇报(129P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011年重庆 协信阿卡迪亚项目营销策略汇报(129P.ppt(129页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、协信阿卡迪亚 2011年营销策略汇报 2011年1月12日,1、2011市场分析; 2、2010年成交客户分析及历年营销回顾; 3、2011年度营销节点与指标(营销费用安排); 4、2011年度营销策略: 策略、节奏、推广、渠道、销售; 5、2011一季度重点战术; 6、2011年度保障措施与风险控制。,汇报目录:,一、市场情况综述,一、市场情况综述,2011 年,重庆房地产市场以稳定作为主基调,不会有大起大落的现象; 2011年,房产税将在重庆市试点,会对高端市场以及投资市场形成较大的冲击; 公租房大量入市,使高端资源性产品价值提升; 刚需自住型产品将继续成为市场主流; 银行收紧信贷以及外地
2、限购令的出台,对投资市场形成较打打击; 目前CPI指数居高不下的情况下,房地产是老百姓保值增值的首选途径;,2011年重庆房地产市场,将持续稳步发展; 中高端市场面临政策危机,也存在机遇; 刚需类产品市场仍然巨大,为快速去化的重点。,二、2010年成交客户分析 及历年营销工作回顾,二、2010年成交客户分析及历年营销工作回顾,2010,阿卡迪亚别墅成交客户统计,别墅客户以报广和朋友介绍为主,高端客户的圈层营销尤其重要; 客户来源地以、三北地区、渝中区为主; 职业以私营业主为主;,2010,阿卡迪亚高层成交客户统计,高层客户认知渠道主要以报广、亲友介绍、外围渠道为主; 客户主要以渝中区、沙坪坝区
3、、九龙坡区为主; 客户职业主要以私营业主、公务员、建筑行业客户为主;,二、2010年成交客户分析及历年营销工作回顾,二、2010年成交客户分析及历年营销工作回顾,回顾: 阿卡迪亚项目销售至今,已经走过4年的销售历程: 07-08年:别墅的对外高端调性,足够吸引眼球; 09-10年:多产品的组合销售,不同需求满足、处处开花; 11年:全年的高层产品销售,足够“专一”,并不“转型”。,二、2010年成交客户分析及历年营销工作回顾,阿卡迪亚三年来,我们建立了什么? 市场影响力扩大,高端品牌树立,品质地产先锋,稀缺资源独断; 但4年来,问题依然存在: 导示性不强,知晓度不佳。 规划不明了,认同度不高。
4、 区域不成熟,向往度不强。,思考: 1、没有了别墅的组合销售,今年如何将高层产品迈入高端市场销售行列?如何建立自己的高端高层的江湖地位? 面临的问题:别墅区里的高层还未在市场建立足够的高端影响力。 原因:推盘时间过短,固有的市场影响力未持续进行并建立;销售回款要求,加推节奏较频,高端形象未清晰稳固建立。 2、阿卡迪亚今年如何持续走高端路线? 江景?别墅区?国际住区?半山富人区?总部基地配套住区?渝中新区?,二、2010年成交客户分析及历年营销工作回顾,二、2010年成交客户分析及历年营销工作回顾,解决之道:品牌,版块升级 品牌: 协信阿卡迪亚协信高端别墅住区品牌。 协信渝派前三强。 阿卡迪亚协
5、信全国化的高端品牌利器(重庆的成熟、苏州的记录、无锡的未来)。 坚持“品质地产,品位生活”的企业精神;坚定不移的走“高端别墅住区连锁模式”的道路。 版块: 高九路亚太电子商保佑(重庆总部经济园区) 借势,借政府之力,将区域版块价值度及区域热度持续炒高。借气场,借总部基地,借渝中新区的发展,将两个项目进行资源互补嫁接,不同定位的同区域高端产品。 升级: 品牌升级、版块升级;产品升级、服务升级。,二、2010年成交客户分析及历年营销工作回顾,小结:,肯定过去,重视现在,着眼未来。 品牌先行,品质回归,继续引领高端市场。 借力区域,强调升级,展现成熟社区风采。,三、2011年度营销节点与指标 (营销
6、费用安排),1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1季度去化前期余量,5.15,5月15日 君临盛世A区(2期) 高层1、2、3号楼,382套 套内71-158平米 货值约3.5亿,3月26日 公寓,152套 套内43-68平米 货值约1亿,君临盛世A区,MINI公馆,注:独栋别墅(约1.8亿,5套)未列入销售节点考虑,特殊渠道去化。,3.26,MINI公馆开盘,D2余量11套,套内300-330平米 E1余量34套,套内142-146平米 E2-B区余量47套,套内90-120平米 货值约1.5亿,君临盛世2期开盘 3号楼,6.15,君临盛世2期加推
7、2号楼,7.15,君临盛世2期加推 1号楼,9.15,E3开盘 4号楼,E3加推 5号楼,E3加推 3号楼,10.15,12.1,9月15日 E3区 高层1、2、3号楼,540套,套内75-124平米 公寓4、5、6号楼,792套,套内52-73平米 联排别墅,16套,套内300平米 货值约11亿 预计2011年可推货高层及公寓3、4、5号楼,货值约5亿,5.1,新售房部投入使用,三、2011年度营销节点与指标,阿卡迪亚2011销售节点及销售签约任务分解,注:各节点为重庆公司2011年经营计划大纲1213版确认的开盘节点,实际执行中将根据最新确认的预售许可证取得时间铺排修改。 按保底目标任务:
8、阿卡2011年8.2亿签约任务; 按挑战目标任务:阿卡2011年11.2亿签约任务。,三、2011年度营销节点与指标,三、2011年度营销节点与指标,营销任务及节点思考: 1、2011年可售货量: a、含独栋别墅:12.8亿 b、不含独栋别墅:11亿 2、完成集团目标,阿卡8.2亿签约任务,签约率为: a、含独栋别墅:64% b、不含独栋别墅:75% c、2010年签约率参考(10.8亿可售货量,完成7.5亿签约):69% 3、8.2亿任务分解: a、前期余量(除独栋):1.5亿(截止2010年12月31日:E1高层34套5800万、E2高层47套4700万、D2别墅11套5400万) b、E
9、2-C栋精装酒店式公寓:1亿(150套) c、E2-A区(3栋):总382套3.5亿(300套2.7亿) d、E3(3、4、5号楼):总5亿692套(500套3亿) 合计:8.2亿(独栋由特殊渠道去化,暂不纳入整体营销目标考虑) 11.2亿冲刺任务分解:可售货量全部卖完(不含独栋),且再增开E3一栋楼。,以下汇报内容, 均按8.2亿目标考虑 ( 不含独栋 ),1、资源性产品集中在D2、E1、E2-A/B区、E3-3号楼,符合新政后高端市场对此产品的需求; 2、刚需产品主要集中在E3-4、5号楼,具快速去化性; 3、C栋精装公寓兼具投资与自住性。,三、2011年度营销节点与指标,全年任务时间分解
10、(按月):,组团去化节奏明确,便于宣传推广及销售组织(渠道铺排),1-4月去化前期余量及C栋精装酒店,5-8月去化E2-A区,9-12月去化E3(3、4、5号楼),三、2011年度营销节点与指标,第一阶段(1-4月)2.5亿目标实现安排及营销主题 1、1-4月货量盘点: a、前期余量1.5亿(E1高层34套5800万、E2高层47套4700万、D2别墅11套5400万) b、C栋精装酒店1亿 2、1-4月任务: 1-3月: a、前期余量1.3亿(E1高层28套4100万、E2高层35套3500万、D2别墅11套5400万) b、C栋精装酒店0.7亿 c、其中:1月份去化5套D2别墅2500万、
11、15套E1高层2000万、25套E2高层2500万,共0.7亿 4月: C栋精装酒店0.3亿、前期余量0.2亿 总任务:2.5亿(前期余量基本销售完毕、C栋精装公寓销售完毕),三、2011年度营销节点与指标,第二阶段(5-8月)2.7亿目标实现安排及营销主题 1、5-8月货量盘点: E2-A区3栋楼382套共3.5亿 2、5-8月任务: a、5月开盘(3号楼)、6月加推(2号楼)、7加推(1号楼)、8月去化前期余量; b、任务2.7亿,1号楼,3号楼,2号楼,三、2011年度营销节点与指标,第三阶段(9-12月)3亿目标实现安排及营销主题 1、9-12月货量盘点: E3一期3栋楼(3、4、5号
12、楼)692套共5亿 2、9-12月任务: a、9月开盘(4号楼)、10月加推(5号楼)、11-12月加推(3号楼)或去化4、5号楼余量; b、任务3亿,三、2011年度营销节点与指标,阿卡迪亚2011营销关键战役,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,5.15,3.26,6.15,7.15,9.15,10.15,12.1,5.1,大户型战役 E1/E2/D2,小户型战役 E2:C,大户型战役 E2:A1/A2,小户型战役 E2:A3 ; E3-4/5,大户型战役 E3-3,阿卡迪亚作为重庆主城高端楼盘的“品质标杆、王者地位”的重新回归与建立,小户快速去化
13、,保证全年任务达成,小户快速去化, 保证上半年任务达成,快,慢,快,销售速度,销售难度,难,易,难,易,按集团营销费用计划原则:老项目“协信公馆、阿卡迪亚、协信城”请将广宣费用控制在1.8%内(代理费、样版房售楼部费用等另计)。 阿卡迪亚2011年签约任务8.2亿;营销费用1483万。,细项分解参考,三、2011年度营销节点与指标,2011年广宣费用计划,三、2011年度营销节点与指标,2011年 各组团 广宣费用安排,1、C栋在2010年已经初步建立形象,费用可适当调低; 2、E2-A区全新形象,且户型偏大,需要集中火力; 3、E3存在为后期货量建立形象、加之货量较多,费用比例相应较大; 4
14、、其他费用主要用于前期余量及各新推组团余量去化;同时可考虑部分用于D1独栋宣传用。,三、2011年度营销节点与指标,资源性产品与刚需性产品并存: 别墅“绝版”; 公寓井喷; 高层豪宅已成中坚。,小结:,开发与营销节奏达成统一; 各组团产品步步为营,快慢结合。,资金费用按组团和销售难易度合理安排; 细节之处,根据实际情况即时调整。,坚决快跑,力保现流,利润主力,品牌(质)保障,品牌(质)保障,四、2011年度营销策略,四、2011年度营销策略,在大的品牌主题下 结合销售节点,安排分阶段的产品营销主题,拓展渠道、加强销售力,营造更“成熟”的销售氛围,全面借力,全面升级,品牌,推广,包装,销售,品牌
15、,阿卡迪亚2011营销推广计划,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,化前期余量,5.15,3.26,MINI公馆开盘,君临盛世2期开盘 3号楼,6.15,君临盛世2期加推 2号楼,7.15,君临盛世2期加推 1号楼,9.15,E3开盘 4号楼,E3加推 5号楼,E3加推 3号楼,10.15,12.1,5.1,前期余量,C栋公寓,2月15日 公寓全新形象建立 至3.26开盘蓄客40天,4月底公寓持续去化完毕,E2A区,3月初E2A区全新形象建立 至5.15开盘蓄客45天,E2A区开盘后蓄客1月加推新楼栋,E2A区加推后蓄客1月再次加推新楼栋,用1个月左右
16、时间去化E2余量(E3开盘后亦可继续去化),E3,8月初E3公寓全新形象建立 至9.15开盘蓄客45天,E3开盘后蓄客1月加推新楼栋公寓,OR2:或考虑10月初E3高层全新形象建立 至12月初开盘蓄客2月,OR1:E3公寓持续去化,四、2011年度营销策略,品牌,全年营销主题发布,区域价值的深挖,“升级”概念的深化,感恩回馈,四、2011年度营销策略,回顾: 阿卡迪亚项目销售至今,已经走过四年的销售历程: 07-08年 别墅的对外高端调性 足够吸引眼球 多产品的组合销售 不同需求满足,处处开花 全年的高层产品销售 足够“专一”,并不“转型”,阿卡迪亚四年来,我们建立了什么? 市场影响力扩大,高
17、端品牌树立,品质地产先锋,稀缺资源独断 三年来问题依然存在: 导示性不强,知晓度不佳。 规划不明了,认同度不高。 区域不成熟,向往度不强。 版块不热,价值增长不快。,反思: 1、没有了别墅的组合销售,今年如何将高层产品迈入高端市场销售行列? 如何建立自己的高端高层的江湖地位? 问题:别墅区里的高层还未在市场建立足够的高端影响力 原因:推盘时间过短,固有的市场影响力未持续进行并建立。 销售回款要求,加推节奏较频,高端形象未清晰稳固建立。,2、阿卡迪亚今年如何持续走高端路线? 高端那是别墅,今年卖什么? 江景?别墅区?国际住区?半山富人区?总部基地配套住区?渝中新区? 什么都说了,等于什么都没说。
18、,核心诉求:品牌,版块 品牌:阿卡迪亚协信高端别墅品牌。协信渝派前三强。阿卡迪亚协信全国化的高端品牌利器。坚持“品质地产,品味生活”的原创作品。引领企业核心精髓。是企业上市发展的第四核心推动器。 版块:总部基地借势,借政府之力,将区域版块价值度及区域热度持续炒高。借气场,借总部基地,借渝中新区的发展,将两个项目进行资源互补嫁接,不同定位的同区域高端产品。,【项目整体营销策略】,一、确定“阿卡迪亚5年成熟之美”为项目年度营销核心,一切营销推广围绕“品牌”这一价值点展开; 1、确立项目“高端大盘品牌”的市场形象 2、强化产品“升级换代”的价值 3、划分阶段“集中优势兵力”攻击市场高点 4、两城联动
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011年重庆 协信阿卡迪亚项目营销策略汇报129P 2011 重庆 协信阿卡迪亚 项目 营销 策略 汇报 129
链接地址:https://www.31doc.com/p-3005354.html