2011年长春华业玫瑰谷营销执行方案35p.ppt
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1、2011年1月26日,2011年,实现6亿营销目标,超脱市场竞争,建立项目自身的价值体系 独栋别墅以超出市场30%的溢价能力,即均价22000元/平,总房款900-1300万元/套,带动叠加及联排别墅,实现成功销售!,放大项目独特优势 原生自然森林,夯实产品基本品质 建筑、园林、现场展示,增加项目附加价值 会所配套、物业服务,实现蓝海竞争策略,第一部分:目标分解,【项目产品解析】,从项目未售产品来看,叠加别墅与联排别墅的体量较大,占剩余体量的59%;洋房类剩余几乎为顶层产品,而独栋别墅类产品为17409平米(其中含有未拿地地上建筑面积5420平米),项目产品分析,该数据截止至2011年1月6日
2、,以上联排及独栋别墅面积均以地上面积计算。,2011年预计去化量,该数据截止至2011年1月6日,以上联排及独栋别墅面积均以地上面积计算。,通过对政策、市场、客户以及项目本体几方面研究维度的分析和风险的研究,通过市场比较法的科学推导。 最终:我们建议的独栋别墅的均价为:22000元/平米左右,总价为1000万元/套。 最终:我们建议的联排别墅的均价为:13000元/平米左右,总价为320万元/套。 16000元/平米左右(联排可实现溢价价格)。 最终:我们建议的叠加别墅的均价为:7000元/平米左右,总价为210万元/套。,项目价格建议,第二部分:推售计划,产品盘点,叠加产品,抢占市场先机,先
3、期入市产品,联排产品,景观优势,量价平衡产品,A,B,独栋产品,市场稀缺产品,形象产品,D,价值提升产品,利润产品,C,可售独栋别墅:10套,联排别墅:74套,叠加别墅:88套,推售计划,1月,4月,12月,11月,8月,2011.03.初 项目开工,5月15日前叠加顶越样板间装饰完成并开放,6月10日联排样板间装饰完成并开放,2011.09末 独栋别墅区现房实景,独栋筹备期 叠加蓄水期,发力期 三大产品线竞相开盘,持销期 剩余产品持续销售,销售体系推售与工程节点的配合,叠加联排销售期 独栋蓄客期,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,销售 阶段,工程 节点,4月中旬 D3、D
4、7#开盘,视销售情况加推D11#,6月末 L7、L10、L11#开盘,7月中旬 L6、L8、L9、D5、D6#开盘,9月初 L3、L5#开盘,10月中旬 B1-B3、B5-B7、B30-B33#开盘,推售计划,5月中旬 D12、D15#开盘,筹备期,发力期,持销期,蓄客期,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,销售 阶段,4月中旬 叠加开盘,6月末 联排开盘,7月中旬 联排叠加开盘,9月初 联排开盘,10月中旬 独栋开盘及联排部分开盘,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,价值导入阶段,价值解读阶段,价值共鸣阶段,价值传播阶段,推广阶段划分,5月中旬 叠加开盘,第一阶段价值导
5、入阶段(1-3月) 推广主题: 东北亚首席生态养心区 (以鲜明的主题概念及生态资源,树立品牌形象) 推售产品: 客户积累阶段(主要针对叠加积累) 推广目标: 品牌调性的展示与导入,实现项目品牌市场占位。 推广手段: 大量软文炒作+户外推广+网络宣传 通过户外推广实现项目品牌的调性展示,同时,通过网络宣传对项目信息进行广而告知,宣传项目知名度,并通过媒体软文的大篇幅炒作展示项目养心的内涵。,推广阶段划分,销售目标:,推广阶段划分,推广费用计划:,第一阶段价值导入阶段(1-3月),第二阶段价值解读阶段(4-7月) 推广主题: 感受万亩森林万物复苏的极奢居境 (辅助信息:以诉求叠加及联排产品销售信息
6、为主) 销售支撑: 1、叠加别墅3-4越样板间于2011年5月中旬完成; 2、联排别墅样板间于2011年6月10日前完成; 3、联排别墅销售许可证于6月中旬前获得 推售产品: 叠加别墅及联排别墅上市销售 推广目标: 通过山居养心活动的解读,维持品牌调性 推广手段: 资源整合 多媒联动(大量纸媒硬广+突破性营销活动+直邮广告+网络宣传+户外推广) 通过对山居养心文化的多媒立体式轰炸,迅速提升项目知名度,使项目得到中高端客群认可,并成为市场热点项目之一。,推广阶段划分,第二阶段价值解读阶段(4-7月),推广阶段划分,销售目标:,推广费用计划:,第三阶段价值共鸣阶段(8-10月) 推广主题: 世贵新
7、风尚 原山野趣生活季 (以独栋产品的销售为主诉求,树立标杆,带动其它产品销售) 销售支撑: 独栋别墅样板间及现房实景于2011年9月末完成; 推售产品: 联排别墅开盘及叠加销售 推广目标: 通过山林主题概念的多方位诠释与升华,实现项目的美誉度。 推广手段: 跨界圈层营销为主,其它媒体为辅(大量营销活动+网络宣传+户外推广+少量纸媒硬广) 通过对圈层重大活动的举办、节令活动的开展以及线上独栋别墅发售信息的释放,从而与高端客群实现共鸣,使项目品牌形象再攀新高。,推广阶段划分,第三阶段价值共鸣阶段( 8-10月),推广阶段划分,销售目标,推广费用计划,第四阶段价值传播阶段(11-12月) 推广主题:
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