2011年黑龙江大庆东城区市场调研135p.ppt
《2011年黑龙江大庆东城区市场调研135p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011年黑龙江大庆东城区市场调研135p.ppt(135页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、2011年东城区市场调研,第三部分 总结篇,第二部分 产品篇,第一部分 市场篇,目 录 CONTENTS,第一部分,市场篇,2011年做为十二五开局的第一年,是大庆城市建设攻坚的一年,注定也是大庆房地产界最不平凡的一年。新建续建的城建项目总建筑面积达1000万平方米,新建项目总投资达1000多亿元。大庆城市转型带来的全新活力随处可见,奥林匹克体育场、奥体公园体育馆、速滑馆、游泳馆、新闻中心、文化创意产业园等无不体现了大庆蓬勃发展的生机;续建中的大庆东站、大庆西站,已经投入使用的客运总站,无不预示着大庆将在哈大齐工业走廊,乃至黑龙江省成为重要的枢纽。创智岛、太阳谷、新华08石油资讯中心、沃尔沃生
2、产基地等招商引资项目落户大庆,更是体现了大庆独一无二的商业环境的魅力。,正是因为大庆大规划、大发展带来的契机,各个房地产开发项目如雨后春笋一般出现在各个区域。然而,与之冲突的是国家对房价宏观调控的力度逐渐加大、各种利空政策的相继出台、消费者购房日趋理性化,当前的房地产界正是买方市场与卖方市场势均力敌的状态。做为专业的房地产策划顾问,我们不得不发出”开发有风险,入市须谨慎“的感慨。 本方案将以东城区为主要调研基础,全面解析市场形势,做出规避投资风险、迎合客群需求、快速资金回笼、让开发商利润最大化的项目方案。,滨湖洲湖板块的新城枫景已经售磬,二期新城御景正处在前期推广阶段,目前由于售楼处正在建设当
3、中,尚未大力度推广。锦秀华城二期现在已经入市,但由于体量较小未采取推广措施。柏林春天项目一年前遭遇“违规建筑”风波,重新获准开工后正准备在5月7日开盘。城市之光项目开盘以来销售业绩一直不佳,在2010年年底改名麓鸣山后推广再次失败,现重新调整销售策略及重新定位包装后,仍以城市之光为案名入市销售。滨洲华府项目在2010年受新城枫景冲击影响影响较大,至今仍去化缓慢,如今正加大推广力度进行销售,目前主要以派单和报广投放密度非常大;,东城区各房地产项目状态,湿地板块的龙凤小镇多层部分已经封顶,二期已经进入市场,湿地公元项目二期也同期进入推广阶段; 高新区板块的宝利丰国际大厦与悦城国际项目处在尾盘销售阶
4、段; 青龙山板块的东城领秀二期、华溪龙城项目正处在施工阶段,推广销售也在同期进行,唐人中心也刚刚在4月20日举行了奠基仪式,虽然活动当天天气不佳,但因有市委重要领导参加还是给推广炒作提供了有利条件。而庆龙地产开发的天鹅堡项目从2010年立项后迟迟未动,目前项目仍处在前期运作之中;,东城区各房地产项目状态,兰德湖板块的兰德湖一号、唐宁杰座已基本售磬,唯美主邑、香逸名苑已属尾盘,目前以上各项目均已进入到室内外装修阶段,今年刚刚面世的兰德华府项目正处在前期推广阶段。而兰德湖东侧地块将在今年下半年有大体量项目入市; 居然之家项目原本选址在现唐人中心的位置,后因其它个中原因转移到湿地板块龙凤小镇西侧,目
5、前尚未入市推广。 三永湖板块瀚城国际二期仅拿出八百余套房源入市销售之中。九号公寓项目虽然去化缓慢,但未采取任何推广措施。,东城区各房地产项目状态,北湖板块的梦幻城项目历时两年的孕育,在一片质疑与惊叹声中进入了前期推广阶段,目前工地已经开始施工,售楼处正在装修,预计六月中旬进场; 联想科技城从在大庆签约落户到开始进场施工,仅一个月有余,可谓是闪电般启动。其建设项目中的数字家庭住宅将成为大庆房地产产品中的闪光点。,东城区各房地产项目状态,市中心板块的万达广场项目,整体推广步调有序,商业街和住宅均销售的有声有色,目前已开始酒店式公寓的销售。合生世界观项目在2010年被顺峰接手后,经过一系列的整合重新
6、定位后被重命名为水木华庭,在5月4日开始全面进入推广阶段。目前售楼处装修已接近尾声,五月中旬可以进场,预计六月中旬开盘;,东城区各房地产项目状态,万宝板块的东方嘉禾改扩建项目(万峰路以北的地块); 学伟绿色家园西侧的塑编厂地块; 高新区安萨路以北、新科路以南、创业东街以东、原301国道以 西围合区域,土地面积64公顷; 建设大厦后身22万平方米土地,规划概念为创智新天地; 青龙山板块从青龙湖至世纪大道间的地块,2011年将有部分项目启动;,东城区伺机而动的地块,东城区2010年供应量,东城区2010年供应量,东城区商品房开发量走势,164,291,288,496,2008年是东城区房地产大发展
7、的一年,全年房地产供应量较2007年增长了77.4%,2009年受全球金融危机影响开发量略有萎缩,但2010年房地产供应量涨幅再次超过70%,反映出大庆房地产开发回归到快速发展的通道。 在大庆这样一个土地供给充足,城市建设迫切需要加快脚步的城市,房地产开发量以这样的增速发展是理所当然的。 2011年大庆市经济环境良好,东城区规划建设目标宏大,居民收入稳步上升,这就给房地产开发提供了良好的温室,今年大庆房地产供应量将继续稳步上升。,小 结,东城区2011年供应量,东城区2011年供求量,东城区2011年供应量,2011年开发格局,湿地板块,青龙山板块,大庆东站板块,万宝建材 市场板块,兰德湖板块
8、,北湖板块,三永湖板块,市中心板块,2011年开发形势,本年度东城区主要开发热点较为分散,但以青龙山地区潜能最大。青龙山地区大体有三方面优势,一是借势市政府整体规划优势;二是大庆东站、长途客运中心、龙凤区政府、高新区检察院等交通枢纽和政府职能部门的进驻为青龙山地区增添的优势,另有唐人中心的大型商业综合体也完善了未来该地区的商业配套;第三就是东城领秀和华溪龙城两个大盘为青龙山地区打造了宜居的生活氛围,增加了人气,未来几年青龙山地区将形成一个新的城市居住区。 滨洲湖板块已是强弩之末势,除今年新启动的新城御景项目外再无大面积的优质地块。,湿地板块因距离市区较远,除龙凤小镇项目占据亚洲第一大湿地公园的
9、地利优势,把项目做到了高端并卖出了高价,其它项目多会采取低价策略,如湿地公园项目以全市最低售价吸引了大量客群关注并销售火爆,达到了平价快销的目的。所以,预计湿地板块在今年仍会再涌入市场一些低端项目,并以低价入市。 青龙山板块因有唐人中心的进驻,让此区域更吸引受众的目光,除了让房地产市场白热化的竞争进一步加剧外,也向外界释放了一个青龙山地区快速发展、逐步走向成熟区块的信号。,2011年开发形势,市场调研部分,数据更新时间:,数据取得方式:,数据调用流程:,东城区房地产项目简报,东城区房地产项目简报,东城区房地产项目简报,东城区房地产项目简报,东城区房地产项目简报,东城区房地产项目简报,东城区房地
10、产项目简报,各项目的产品类型向多化发展,户型面积区间也较为全面,但户型配比合理的项目并不多,这也是众多项目去化缓慢的一个原因。 别墅类产品从双拼到联排到叠拼,形式多样风格各异,面积区间跨度较大,完全可以满足大部分高端群体的需求,可以看出在房地产竞争日益激烈的今天,为求产品差异化开发商无不处心积虑。,从产品类型看:,东城区房地产市场在售项目总结,洋房类产品还处在较低的发展水平,从形势上和特征上看还不完全符合洋房产品的定义。如唐宁杰座项目为提高项目品质增加利润,将小高层的平层产品也牵强的称之为洋房。但从去化情况来看,洋房的销售情况要好于别墅类产品,足以见得人们在追求低密度生活居所的同时,对购房的总
11、价及适用性也是重要的考量因素。,从产品类型看:,东城区房地产市场在售项目总结,热销的普通高层产品仍是占市场份额最大的产品,普通的平层产品本身没有亮点可言,更多的是借助整体项目品质、开发商品牌以及热点区域所带来的优势。如华溪龙城项目,除了东城领秀为青龙山地区铺垫了良好的居住氛围外,龙凤区政府和新客运总站对区域价值的高度提升更是功不可没。,从产品类型看:,东城区房地产市场在售项目总结,挑高复式产品在顺峰地产的引领之下可谓是屡见不鲜,除了创新的户型格局给居者带来的新鲜感受以外,更吸引人的就是相对较高的性价比。但随着国家对此种建筑形式的约束政策即将出台,将增加开发风险,或许未来几年挑高复式建筑将逐渐淡
12、出市场。但是,目前仍有个别开发商贪图复式产品高性比带来的快销利益而冒险建设种产品,如:水木华庭项目。,从产品类型看:,从产品类型看:,东城区房地产市场在售项目总结,错层产品以其逐渐成为市场的新宠,从45公分小错到1米6大错,从客厅与餐厅错到客厅与卧室错,都大大丰富了空间层次感。去年以来越来越多的项目开始应用错层产品,丰富了项目自身产品类型的同时也取得了大批客户的青睐。如:东城领秀二期,但是此种产品需要样板间的配合才能发挥更好的功效。,从产品类型看:,东城区房地产市场在售项目总结,目前市场中的中、高端项目均占有一定比例,因为高端产品的去化风险较大,所以各个中高端项目的别墅产品所占比例较小。如新城
13、枫景项目仅24套、英伦三岛68套。近年来,各个项目开始在整体品质上下功夫,如社区景观、配套服务、科技含量等等。而客户除价格因素之外最关注的也正是以上几个方面。,从项目品质上看:,东城区房地产市场在售项目总结,各项目都注重彼此之间的差异化,以此来规避同质化竞争。从欧式古典到中式现代,从德式简约到英伦风情,可谓是五花八门、应有尽有。 可以看出大庆房地产开发正逐步走向正规化、科学经的运作道路,但同时也存在一定的盲目性,如:阳光公馆外立面完成施工后,由于视觉感观效果太差,又重新改变外立面颜色。,东城区房地产市场在售项目总结,从建筑风格看:,项目之间各有千秋,而且从规划之初就开始注重自身各项配套设施的建
14、设。让项目推广逐渐从一味的“假大空”的宣传路线走向实际化、实用化;推广主题从传统的居住功能的实现到营造全新的生活理念及生活方式方向转变;如:城市之光的“原生水岸,温泉人家”。,东城区房地产市场在售项目总结,推广主题方面:,万达打造的城市综合体从客观上说并不适合现代人对居住环境的追求,但毕竟万达的品牌感召力是强大的,而且万达从推广至今在广告费用上的花销也让人惊叹,万达项目利用了一切可以利用的推广通路,最终项目销售还是可圈可点。相比而言新城枫景项目同样是借势国企品牌的力量,却创造了销售周期最短推广费用最少的奇迹,这样的案例值得我们进一步思考如何平衡投入与产出的杠杆。,从推广通路看:,东城区房地产市
15、场在售项目总结,影响价格的最主要因素并不是地段,而是项目品质。但也有个别项目在价格定位时超过受众的预期价值,导致项目滞销,如,城市之光项目(注:目前该项目已经重新调整价格方案)。 东城区整体销售均价: 洋房 5935元/ 高层均价 5030元/ 别墅均价,东城区房地产市场在售项目总结,从价格上看:,第二部分,产品篇,兰德湖地块-兰德湖壹号,一、基本信息 项目名称:兰德湖壹号 位置:学伟绿色家园高层北侧 开发商:大庆市学伟房地产开发有限公司 建筑设计:北京市建筑设计研究院 景观设计:北京市正合恒基城市规划设计研究院 施工单位:鸿浩建筑 监理单位:瑞兴监理 物业公司:星辰物业,兰德湖地块-兰德湖壹
16、号,项目类型:花园洋房 情景别墅 联排别墅 双拼别墅 多层公寓 销售热线:4600000/4608888 占地面积:22万平方米 建筑面积:28.73万平方米 住宅27.73万平方米 商业1万平方米 容积率:1.3 绿化率:35% 竣工时间:2011年9月30日 去化率:80%,兰德湖地块-兰德湖壹号,二、销售信息 总套数:2342套,一期1124套; 开盘时间:别墅:2010.7.18; 公寓:2010.9.18; 开放楼幢: 44栋 公寓: 4栋 花园洋房: 8栋 别墅: 26栋 联排别墅: 6栋 户型面积: 公寓41-73 花园洋房117-140 情景别墅128-180 联排别墅290-
17、301,兰德湖地块-兰德湖壹号,现售价格 公寓5300元/ 花园洋房5500元/ 情景别墅6800元/ 联排别墅13000元/ 开盘销售率:公寓达75%,别墅达80% 优惠情况:一次性付款9.5折,按揭贷款9.7折 销售率:截止到2011年4月整体销售率达到90% 车位情况:约1800个,预计今年销售具体时间 未定,现场约估价10万元/个左右,兰德湖地块-兰德湖壹号,三、项目分析 优势: 开发商具有多年房地产开发经验,在业内具有一定知名度,口碑良好;, 成功开发了学伟绿色家园,老客户认可度高,一期成交客户中约有58%的客户为朋友或老客户介绍; 真正做到了人车分流,地下有专门的车道和停车位,可直
18、接入户; 首创8.1米阔厅设计,首复赠送半地下多功能房,顶复赠送天台花园;,兰德湖地块-兰德湖壹号, 社区内有3000 VIP运动主题俱乐部、意大利风情商业街、国际双语幼儿园; 建筑风格为纯正意大利托斯卡纳风格,尽显其尊贵大气。 劣势: 价格较高,较适合都市高端收入的人群; 交通暂时不便利。,兰德湖地块-唐宁杰座,一、基本信息 项目名称:唐宁杰座 位置:经九街紧邻兰德九年一贯制学校 开发商:大庆市广和房地产开发有限公司 整合推广:盛世长城机构 施工单位:江苏扬州二建 监理单位:力博监理 物业公司:大连佳兴物业,项目类型:多层 小高层 商业 销售热线:5778888/5779999/898866
19、6 占地面积:4.18万平方米 建筑面积:7.75万平方米 容积率:1.85 绿化率:40% 交房时间:2011.6.30 去化率:75%,兰德湖地块-唐宁杰座,兰德湖地块-唐宁杰座,二、销售信息 总套数:492套 楼幢: 共11栋 多层 3栋 小高层 7栋 商服 1栋 户型面积: 二居高层 99/115 168套 三居 高层119/129 218套 四居多层127/133 6 0套 三居多层124/131 36套 五居多层150 72套,兰德湖地块-唐宁杰座,开盘时间:2010.8.14 开放房源:494套 高层370套 多层108套 现售价格: 多层 4550元/-6320元/ 均价 52
20、00元/ 小高层 4550元/-5320元/ 均价 4800元/ 销售率:97%以上 现场情况:现阶段现场共有销售员2名 主要工作为处理剩余房源,电话基本拒接 同时处理滨州华府的客户。,兰德湖地块-唐宁杰座,三、项目分析 优势: 紧临九年一贯制学校兰德学校,西侧是政府规划中的省重点高中,房子有一定的保值与增值潜力; 整体建筑风格继承了纯正的英国建筑血统,并借鉴了英国唐宁街首相府邸的名气,中西合璧,让您在居住的同时尽情享受英伦皇家园林的独特感受; 更多面积赠送,例如私家庭院、奇偶景观阳台、空中入室花园,让购房者得到更多实惠; 距离兰德湖仅千余米,兰德湖水域面积170公顷,清新的空气带给您身心的放
21、松 专业的管家式服务,保安、保洁24小时快速维修等服务,整个社区采用四速 探照监控系统并配有可视对讲系统、紧急呼叫系统等智能化系统。,兰德湖地块-唐宁杰座,劣势: 暂时交通不便,仅1条公交线经过; 面积偏大,总价偏高; 暂时配套不全,生活便利性差。,兰德湖地块-唯美主邑,一、基本信息 项目名称:唯美主邑 位置:经三街与环城路交汇处,即五湖新区中医院旁 开发商:顺丰地产/巨鹰地产 企划营销:北京莲禾 设计单位:北京市建筑设计研究院 施工单位:通州建设 监理单位:瑞兴监理 物业公司:万联恒德,兰德湖地块-唯美主邑,项目类型:多层 小高层 复式 交房时间:2011.10.30 销售热线:666666
22、7/4678888 占地面积:26万平方米 建筑面积: 42.36万平方米 容积率:1.63 绿化率:40% 总户楼:2000套 总楼幢:66栋 车位: 3888个 去化率:70%,兰德湖地块-唯美主邑,一期销售信息 开放楼栋:36栋 开放户数:2000套 开盘时间:一期2010.7.3 面积范围:78-126 开盘价格: 多层 均价 4800元/-5000元/ 小高层 均价 4700元/-4800元/ 现行价格: 多层 均价 5000元/ 小高层 均价 4800元/ 高层 均价 5700元/,兰德湖地块-唯美主邑,二期销售信息 总套数:2064套 楼栋: 30栋 开放时间:2010.2.15
23、 开放房源: 6栋 多层4栋 复式2栋,兰德湖地块-唯美主邑,三、项目分析 优势: 社区规模大,设有1000平方米会所分为综合运动馆、游泳馆、小型健身中心、老年活动中心; 社区中心下沉广场、水池,220米长廊观景大道; 高科技监控系统、24小时保安巡逻、可视对讲; 紧临兰德湖,依水而居,空气清新。,兰德湖地块-唯美主邑,劣势: 交通暂时不便利,只有22路一条公交线路 周边暂时无商业配套,生活不方便。,滨州湖地块-滨州华府,一、基本信息 项目名称:滨州华府 位置:滨洲湖东岸 开发商:大庆市广和房地产开发有限公司 设计单位:哈尔滨市建筑设计院 施工单位:江苏成达、江苏中厦 监理单位:力博监理,滨州
24、湖地块-滨州华府,项目类型:多层 小高层 板式高层 点式高层 销售热线:4555888/999 地面积:15万平方米 建筑面积: 18万平方米 容积率:1.2 绿化率:40% 共23栋 去化率:60%,滨州湖地块-滨州华府,户型面积 :40140(高层) 92-115(多层) 备注:前期收取认购金30000元,可确定房源但价格未定,2010年11月6日针对前期交纳认购金的客户420组左右公开价格,如对价格无异议可签订内部认购书,实际签约325套左右。 开盘价格:均价4800元/ 起价3980元/ 最高价5000元/左右,滨州湖地块-滨州华府,三、项目分析 优势: 户型面积多样40-140,均为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 黑龙江 大庆 东城区 市场调研 135
链接地址:https://www.31doc.com/p-3005378.html