2011悟石广告_天润项目广告提案125p.ppt
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1、客户希望在奥北板块建造一个新社区,具备无可争议的区域标杆身份。,客户希望在土地成本居高的情况下,依然保有较高的利润率。,广告公司的任务是走好推广这条路,1奥北之疾1 奥北无雕饰,出身布衣。卖相乡野,奥北背景 以政府兴建新居民小区(天通苑)开山,在很长一段时期里定格了奥北的布衣品相。 其后,商品住宅来到奥北,大多不约而同,取道中端市场,依托森林公园起势,但是,奥北现状布衣依然 知足在宜居版块的名份之中 在京城高品质住宅标准线之上,奥北还没有的什么建树 惯性使然?高压线使然? 配套暂不到位使然?,奥北之疾 各中端项目宣导区域景观太甚 自身产品层面的乏善可陈(“比天通苑好多了”) 让整个地区居住品质
2、陷入不思进取的怪圈,结果是城市繁华与自然美色的风景结合部 活脱脱变成城乡结合部 中端当道 高端品质大型居住区,无花无果,来广营地区目前在售+潜在供应逾370万平米 但高端品质项目,屈指可数 到5环外,除大湖公馆(建面10万,销售过50%),世茂奥临(建面9万,销售过半)外,再无高端品质项目 项目周边,北苑家园的公园2008,山水LAVIE ,包括未来的华贸城和中铁第六大洲,亦都科属中端或者中高端 PS:虽然不是CBD,高品质也不必如此稀缺,机会点一 有风景 没品质 机会点疑问:是不是客群没实力也不需求高品质住宅呢?,2客群之渴2 有人,从财富和精神上都做好了准备,客户特征:(宏观特征) 熟悉该
3、区域,依恋该区域。回龙观,天通苑,多有藏龙卧虎 具有本地的圈层关系和地缘关系,不易割舍 居住舒适度要求强烈 渴望身份标签提升 社交平台要求扩大,客户特征:(微观特征) 所谓微观特征,意指因当下时局而生的特别特征。也就是在楼市走低的今天,早已不能撬动所有的具有宏观特征的人群。而是其中有刚性需求的人群。 即因生活而来的刚性需求,如婚龄将至,又如被动旧换新人群中的有钱阶层,以及“新北京人”迫切的定居需求 对于销售,微观更重要。,心理素描: 想想上次买房的时候,对对,刚结婚,快十年啦,做老板也都7年了,是不是该换房了? 老牌“新北京人”的换代需求(弱刚性),心理素描: 不管付出任何代价,不需要任何理由
4、,不怕任何阻挡 我,要和她(他)在一起。 婚龄人士的成家需求(强刚性),心理素描: 住在奥北,习惯了,空气好是一定的,房子再拔份儿点就完美了 地缘客户的品质提升需求(弱刚性),心理素描: 落户北京,住在哪儿?眼光重要,这版块,有前途 新晋“新北京人”的定居需求(强刚性),心理素描: 去朝阳朋友家了,他家园区漂亮,不错啊,我只能拿森林公园说事儿了 朋友那小区的邻居一看就是和她一类人,我这人杂点儿 希望由品质带来身份提升的需求(弱刚性),心理素描: 天通苑“小隐大隐”的好些年了,是不是也太隐姓埋名了 咱这儿拆迁板上钉钉的事儿了,得了,趁着折腾劲儿挪一牛地儿吧 旧换新中有钱阶层的升级需求(刚性),不
5、差钱! 刚性居住需求,钱粮元气仍在 尴尬只在“拔剑四顾心茫然”而已 高品质住宅的稀缺 客观上压抑了地域的高品质居住需求,机会点二 有渴望 缺希望 谁来结束“求品质,远奥北”的年代,3天润之治3 天润项目,奥北核心板块之首,首先是奥北核心板块带动了奥北 奥北核心板块:天润,中铁,华贸,城建,润泽共同在奥北中心构成的配套最集中,品质最高端的区域,然后是 天润项目领军奥北核心板块,要领军,就做高品质大盘 综前所述,我们有机会做高品质 而完成开篇的目标任务,我们则有必要做高品质,解读高品质 标杆气场,必要 规模位置,必要 自有品质,十分必要 大湖公馆有自己的人工湖和湿地公园,世茂奥临有人文景观、品质精
6、装,这些自有价值点建立了项目和其他中端项目质的区别。进而达到价值和价格的双高。,解读大盘 大盘 就是一个可以为绝大多数买房理由提供答案的盘。,以恢宏概念入市 我们将以前所未见的卓越物理品质 领衔奥北崭新的居住精神,什么样的词才能代表改变奥北的壮举 只有当什么兴起的时候 才会使整个区域随之改变?,唯一的答案是,文明,以及文明之后的,质变,策略核心 奥北居住文明发祥,策略推演 文明,从来都和河有关系。任何一种文明无一例外都孕育于近水的,土地丰茂的地方,这从宏观上总结了项目的基本地理气质。 天润项目是一个分界点,代表着奥北版块居住文明的质变,从此奥北从原来的简单满足基本居住需求,实现了向舒适化品质化
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