2012中辰·澜湾营销推广总案.ppt
《2012中辰·澜湾营销推广总案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012中辰·澜湾营销推广总案.ppt(125页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,开 发 商:虞城中辰置业有限公司 提案日期:2012年元月05日,【中辰澜湾】【营销推广总案】,第一篇: 2011年全国性地产调控政策回顾4-16第二篇: 深刻的理解市场-虞城市场扫描16-51 第三篇:深刻的理解产品-项目产品分析 52-76 第四篇:项目整合推广定位部分 77-109 第五篇:项目销售实操部分110-135,报告目录,政策回顾,1,第一篇 2011全国性地产调控政策扫描。,2011年01月18日,银监会:继续实施差别化房贷政策,对平台贷款,要严格控制增量风险,并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”,加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。对房地产领域风险,要继
2、续实施差别化房贷政策。,政策纲要,2011年02月21日,住建部与地方签订保障房责任书,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务,政策纲要,国务院祭出房地产调控八项新政,2011年01月26日,(一)进一步落实地方政府责任。 (二)加大保障性安居工程建设力度。 (三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。 (四)强化差别化住房信贷政策。 (五)严格住房用地供应管理。 (六)合理引导住房需求。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 (八)坚持和强化舆论引导。,政策纲要,点评:二套房首付提至60%,首付压力增大!,各大城市“限购令”纷纷出台,2011年新政前后,城市名单,1 北京-2
3、 深圳-3 厦门-4 上海-5 宁波-6 福州 7 杭州-8 南京-9 三亚-10 天津-11 海口-12 广州 13大连,厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州 郑州、太原、 武汉 昆明、济南、南昌、金华 、青岛、合肥、北京、深圳、南宁西安京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、 青岛 深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。,2011年04月06日,住房公积金存贷款利率上调0.2百分点,住房公积金存贷款利率调整 五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点,政策纲要,2011年05月01日,一房一
4、价:开发商必须“明码标价”,一房一价 “一房一价”是指开发商必须“明码标价”,在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息,包括基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况,公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。,内容纲要,国务院:新“国五条” 政策出台!,2011年07月12日,内容纲要,点评:“限购政策”波及二三线的城市。,贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高地区要加大调控力度,确保今年1000万套保障房11月底前全部开工,继续严格实施差异化住房信贷、税收政策和住房限购政策,遏制投资,投机购房,房价上涨过快二三线城市也要采取必要的限购措施,落实住房用地供应,确
5、保保障性住房用地,加快普通商品房用地投放,规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。,央行:继续执行“差异化房贷”政策,2011年08月01日,内容纲要,要按照中央关于“房地产调控诀心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求,进一步执行好差别化房贷政策,督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款,促进房地产市场健康平稳发展。,“降价”浪潮此起彼伏,操盘要谨慎!,目前,国内市场喊降声越来越高涨,从网络到国家党报,无不在释放调控成果信息,从一线城市漫延开来的市场降温,同时也迅速扩展至全国大部分地区,客户观望的态度、加重。,全国房地产市场呈现 6 大特点,1、房价快速上涨的势头明显回落。 2、房
6、地产市场依然活跃,需求依然非常旺盛。 3、房地产市场重心明显转移到二三线城市。 4、房地产行业调控政策稳步消化。 目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个,分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位,也意味着政府将在这两项政策上加大执行力度。 5、房地产开发企业市场集中度明显提升。 6、货币政策稳步执行,开发商资金链趋紧,拿地谨慎。,市场点评,全国性房调控政策走势预判,市场点评,1、政策短期内不会放松! “新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。调控政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度,尤其是房价
7、控制目标,将成为中央考核地方政府的利器。 2、市场供求力量将起主导作用 今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件,供大于求或成常态,未来市场走势正朝着政府预想的方向发展,房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。,3、政策以巩固和加强执行为主 今年中国经济出现硬着陆可能性不大,因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。 4、房价是决定政策是否加码的关键因素 如果未来房价继续坚挺或走高,不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。 5、银行限贷,考验开发商资金实力。 市场遇冷,融资规模扩大;考验资金运作实力,行业调整相对集中。 6、未来购房者心理预期 从目前市场反应数据来看,
8、购房者认为未来房价下跌的可能性增加,近期观望情绪将会持续。由于刚性需求仍然过剩,预计2012年秋将会迎来新的置业浪潮。,市场点评,深刻的理解市场,2,第二篇 虞城县市场扫描。,虞城县位于河南省东部,黄河故道南岸,豫、鲁、苏、皖四省交界处。西距商丘市20公里,总面积1558平方公里,总人口108万。 虞城县民营工业发展势头强劲。其中利民乡科迪集团是国家级农业产业化龙头企业。商丘市木兰棉纺织有限公司、虞城县双洋食品、稍岗乡钢卷尺厂等一批企业集团迅速发展壮大,其中有8家企业成为创汇企业,产品远销20多个国家和地区。,2010年,虞城县实现地区生产总值117.3亿元,增长12.5%,其中,第一产业增加
9、值38.5亿元,增长4.2%;第二产业增加值42.6亿元,增长15.4%;第三产业增加值36.2亿元,增长18.9%。城镇居民人均可支配收入11820元,增长11%;农民人均纯收入3851元,增长8.1%。,经济发展环境进一步优化,工业生产继续保持增长,招商引资成效显著。全年完成限额以上工业企业增加值4.2亿元,增长29.8%。民营经济蓬勃发展,呈现集中连片发展态势,围绕主要干线公路已建成工贸小区39个、专业村和专业群体20个。全年全县非公有制经济完成增加值25.1亿元。招商引资工作取得历史性突破,落地招商项目539个,全年实际到位资金24.12亿元,商丘,虞城,夏邑,16公里,2011年规划
10、完成虞城嵩山路、商丘长江路、虞城南环路、商丘华商大道的对接工作,推进“商虞一体化”的发展进程。 “商虞一体化”一方面带动虞城经济的快速发展。,开发商: 商丘市和谐置业有限公司 开工日期: 2011年3月 交房日期:一期2012年12月31日 产品类型:一期:沿街商住楼5层多层房源(一梯两户) 二期:未动工 价 位: 住宅暂不开始销售,未定;商铺11月份开盘,价位在3000-4600之间,必须一次性付款 优 惠:未定 交房标准:毛坯 推广主题:缔造公园首府,传承学府名居;上善之地,大城世家 小结:和谐北大花园在新区木兰大道最西侧,位置相对较偏;主打周边教育配套;小三房有111/112/116三种
11、户型;除最后一期两栋12层小高层外,其余全为5层多层;目前开发的为路东的沿街商住楼,11月商铺开盘,价位4000左右,不收取意向金,直接交定金,不按揭,一次性付款,住宅暂不销售;因为是城中村改造项目,内部配套设施较少,部分楼栋为拆迁户回迁,具体规划未定;整个小区规划档次一般.,西湖春天在新城区木兰广场对面,商虞一体化线上;地上设置三个大型停车场、小区预留天然气接口,地温中央空调,24小时热水,赠送家用净化软化水系统,厨房垃 圾处理器(每户加收350元安装费),卖点较多;一期8层电梯洋房与虞城电业局团购;二期12层高层对外销售,目前主推的为10#、8#、13#、16#楼三栋楼,其它楼栋已基本售罄
12、,剩余少量顶层房源,两梯三户;售房部设计较为气派,整体感觉销售情况相对较为正规;县城主干道及商业中心户外广告较多,销售情况相对较好。,汇景江南位于新城行政区,县委、财政局就在附近。倡导极致景观与生态环境,绿化率40%以上,社区内部设有坡地景观,300米沿河景观,500米内线景观。纯多层社区,户型面积偏小,大多110平米左右。目前处于认筹期,价格未定。该楼盘对面既是西湖春天,相对来说位置不及西湖春天。,该项目总占地面积较小,并且是顺着珠江南路(尚未修建)一排开发,总体开发规模较小。开发商以“龙”为据,所有楼栋的名字皆以“龙”命名,如“望龙座”“文龙座”等。一共9栋楼,目前开发的是南边7栋12层小
13、高层,刚开始打地基,预计明年年底交房;一梯两户、一梯三户设计,以两房、三房为主,整体面积设计偏小。临木兰大道的两栋高层为二期开发。元旦前后售房部开始认筹,共124套房源,交两千元,无优惠,目前排至70号左右。案场推广有广告牌、派单;日客户来访量2-4组左右,整体情况一般。,中联四季花城位于虞城县新区至诚路与诚信大道西北角,距离木兰大道500米,临次主干道,与周边翰林华府、深港维多利亚等楼盘相比占地面积较小、位置相对较偏;但因为目前翰林华府、维多利亚销售已进入尾声,加上该项目周边教育、医院、银行、邮局、餐饮、娱乐设施的配套优势,还是有一定的竞争市场的。目前积累客户600多组。预计价位2500左右
14、,博泰太阳城位于虞城的南关,位置相对较偏,除了小区规划的沿街商铺之外,周边生活配套较少;2009年开始动工,一期5栋楼中目前为现房销售,所剩房源不多;二期6栋楼已经开始动工,预计2012年5、6月份开始销售,为高层建筑;因为位置在县城的最南端,区域较差,目前为现房销售,价位较低,楼盘档次一般。,响河商街位于虞城县最繁华的商业街大同街内;南北走向,是新开发的一条商业街;目前周边商业租金每月每平米在20-30-65元不等;周边配套齐全、交通便利,人气较旺;商铺面积在100-200之间,目前主体已建至三层;商铺12月份中旬开盘,开盘价位在5000-6000之间,珠江豪庭位于虞城新城区,社区全部12层
15、和18层电梯房;黄褐色外立面看起来也比较大气;社区通双气,可视对讲门铃;户型设置130-140居多。总体看来,小区设计比较中规中矩,没有什么特色,中档价位。目前售房部正在做购房抽奖送比亚迪F3的活动。,楼盘9:滨河公寓,盛世观澜位于嵩山路南侧,湘江路东侧,西转盘向西800米;共29栋楼;对面为建材市场、人力资源局;周边为绿城世家、浦江花园一、二、三期;全部为18层小高层和24层高层建筑,为虞城县少见的欧式纯高层建筑;地下双层停车场,电梯直达,人车人流,其他配套一般;目前售房部正在办理优惠卡:交3万元,两房优惠一万元,三房缴一万五,年底开盘,目前办卡180张左右,共计推出房源300多套。,楼盘1
16、1:绿城世家,1、近几年虞城县房地产市场的发展情况:从2007年800元每平米,2008年1200元每平米,2009年1600元每平米,2010年2000元每平米。房价呈现出加速上涨之势。,2、根据国际城市化发展的经验,城市化率突破30%以后,进入加速阶段,直至70%。从人口流动看,城市化率低于50%以从农村进入城市为主,目前虞城仍然处于城市化快速发展阶段。,4、从地理条件看,随着“商东新区”商业圈的打造(根据规划,商丘新区将在商丘市区东部集中布局,规划空间范围以商丘经济技术开发区、豫东综合物流集聚区和规划建设的商丘千万吨级炼油基地为基础,依托重要交通线适度向外拓展,西以中州路为界,东至梁园区
17、与虞城县行政边界,南至连霍高速公路,北至梁园区双八镇、中州办事处和虞城县古王集乡边界,虞城县贾寨镇纳入新区行政管理范围,远期规划面积约198平方公里,其中贾寨镇面积73平方公里。行政区划涉及梁园区、睢阳区、商丘经济技术开发区、虞城县);商虞一体化的快速发展,虞城将打造成商丘的“木兰新区”。所以说,虞城县在2011年以前城区规模要扩大,而且在2011年以后还要进一步扩大。,3、根据虞城县规划战略。 “商虞一体化”逐步落实,将为虞城的快速发展提供一个很好契机;,深刻的理解产品,3,第三篇 关于澜湾产品的深度解析。,200,0000平方米 近1000亩土地 虞城第一大盘,1、产品之大盘,大盘截然不同
18、于小盘; 百万大盘绝不是小盘的累加。,| 大盘精神 | spirit |,人一生中有两样东西是永远不能忘却的,这就是母亲的面孔和城市的面貌。 纳乔姆希格梅,中辰澜湾,必将成为这个城市的代言,它的精神注定要融化进这个城市的每一根血管。 中辰澜湾的出现,将改变虞城城市的居住格局 ,标志着一个新生活中心区的即将出现。,一次虞城居住格局变迁的历史转折点,Strength 大盘具备生来塑造和影响片区性格的天赋; 自身提供成体系的商服设施,具有强烈的带动性和粘合性; 足以改变城市居民对于整体片区价值的认识; 能够形成完整的商业链条和就业链条。,Weakness 巨大的资金投入和投资风险; 开发周期长,操作
19、难度大; 虞城人居住惯性认识误区。,Opportunity 经济消费能力趋好; 选择大盘的机会只有一次。,Threat 市场经济波动的不可预测; 市场政策因素的不可预测。, 1.5公里湾岸风景线 4大主题公园 虞城最佳的生态住区,2、产品之景观,古老的文明往往要从河流开始,犹如尼罗河之于埃及,两河之于巴比伦,印度河之于印度,黄河之于中国。没有河流,人类文明不会诞生,更谈不上发展。,一条河,繁荣一座城,没有塞纳河 就没有巴黎,响河虞城县城最生态的自然环境特征; 一条分离新老城区的未来城市中心的靓丽风景线,一种另人神往的欧洲湾岸河居生活,谁占据了响河,谁就垄断了虞城的未来!,虞城的城市面貌在向一个
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2012 营销 推广
链接地址:https://www.31doc.com/p-3005840.html