2012仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案.ppt
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1、仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案,2012年9月25日,谨呈:苏州仁恒地产,1 . 公寓,2 . 商业,社区商业,SOHO公寓,本项目包含两幢公寓,两幢公寓框架结构相同,整层面积约1020左右,共计7层。整体外立面采用玻璃膜墙加高级面砖组合,档次较高。,3-9层平面图,阳台,产品分析,A,B,目前A幢已完成内部分割,产品已经定型,B幢尚未进行内部装修,户型还有调整空间。,产品特点: 110-120平米户型占比68.9%。 房间内无隔断,可灵活分割空间; 预留厨房、卫生间管道; 户型为东西朝向,宜居性不高。 7个楼层配置有三部电梯,上下方便。 得房率约76.5%,达到写字楼正常水平,相比住宅产
2、品略低。,A,产品分析,产品分析,硬件属性分析:,A幢产品作为写字楼得分较高,建议定位为写字楼进行销售。 B幢产品产品未定,做酒店式公寓产品还有较大提升空间,具体做写字楼还是公寓需要参考市场需求关系。,竞品分析,建屋乐活城:,产品分析: 项目为70年产权公寓,精装修交付,装修标准1800元/,户型面积在69-120。项目主打SOHO办公,商住两用精装公寓,目前销售价格在13000元/平米,剩余房源75%左右。,销售情况: 项目于11年6月开始销售,首次开盘推出4、6、8、9层共70套房源,目前剩余25套左右,月均去化4套左右,销售速度较慢。目前售价在12800元/平米左右,含1800元装修标准
3、,总价在80-150万左右。,整层平面图,竞品分析,星湖尚街:,项目规划有写字楼、酒店式公寓及商业产品,酒店式公寓为40年产权,精装修交付,装修标准待定,面积在50-82,近期即将入市,预计售价11000元/平米,总价在50-90万。写字楼及商铺暂无销售计划。,卖点剖析:,总价49.9万入住湖东富人Style 。 精装修配置:科宝/博洛尼橱柜、科勒卫浴、北美枫情地板、亚细亚厨卫地砖等等。,户型剖析:,园区主要在售写字楼项目:,区域写字楼市场研究:,产品:在售写字楼项目面积基本在70平米以上,其中高端写字楼多为大户型产品,中低档写字楼户型基本在70-150平米之间。产权多为40年产权,70年产权
4、项目较少。 价格:中高档写字楼价格在16000-25000元/平米之间,租金一般在60-80元/平米月之间。中低档写字楼价格在10000-13000元/平米,租金在40-70元/平米月之间。 配置:入户大堂基本都采用精装修标准,高档项目均为精装修,部分中低档项目采用毛坯交付和毛坯、精装结合的方式销售。 销售:在售项目主要为11年以后入市项目,仅君地新大陆项目成交较为理想,其他项目月均成交量不足5套。,区域市场总结:,写字楼市场整体成交量较为低迷,低总价的小户型为主力去化产品。,近期将入市项目分析,即将入市供应量约22.6万方,其中主要为高端产品和别墅办公项目。 金钥望湖项目产品面积与本案面积段
5、重叠,但售价较高在18000元/平米。 星湖尚街与本项目一路之隔,规划有写字楼产品,未来本项目主要竞争对手,但尚无推盘计划,本项目快速去化可以避免后期竞争。,近期入市项目为高端项目,金钥望湖项目对本案存在一定威胁。,目前园区市场在售酒店式公寓项目主要为平层产品,中低档产品均价在9500-11500元/平米之间,高端项目均价在20000-21500元/平米。产品以精装修产品为主。 从销售情况来看,2012年上半年君地新大陆项目成交136套,金沙富都项目成交215套,说明园区酒店式公寓存在较大市场需求,LOFT挑高产品较平层产品具有明显优势。 近期星湖尚街项目即将入市,产生较大竞争,本项目需要从产
6、品、价格等方面进行压制。,园区主要在售酒店式公寓:,区域酒店式公寓场研究:,产品定位:,A幢作为写字楼产品,B幢作为酒店式公寓产品。,定位建议: 目前整体写字楼市场成交低迷,不宜规划较多写字楼产品,避免为后期营销增加压力。 写字楼产品不能固守传统销售路线,建议采用整层出售与分散销售相结合。 酒店式公寓成交相比写字楼产品较好,平层产品也有不错去化成绩,建议B幢定义为酒店式公寓产品。 产品建议: 目前B幢产品尚未定型,具有一定塑造空间,应尽量改善硬件条件,提升竞争力。 如:缩小户型面积; 增加套内面积,提高得房率; 毛坯交付,降低总价; 通过样板房展示最佳空间分配方案; 提供两种装修解决方案:经济
7、型和豪华型。,A幢写字楼产品销售方式建议顶部三层房源整层出售,底部4层房源分散出售。 销售中期对两种销售模式进行评估,及时进行调整,制定最符合本项目的销售模式。,写字楼客户定位:,整层客户: 所占比例:约40 企业属性:以国内民营企业为主,其次为国有大型企业 需求特征: 1、注重物业产品内在品质 2、处于园区湖东CBD中心,交通便捷、配套齐全 3、提供良好的商务服务 4、品牌物业管理 5、大面积的办公空间 6、追求物业形象和售价之间的均好性 需求面积:5001000平方米 总价范围:400750万,散售客户: 所占比例:约60 企业属性:项目周边熟悉本区域的现代服务型企业,需要升级办公空间及提
8、升企业形象的中小型企业。 需求特征: 1、注重物业外在形象 2、处于CBD外围,交通便捷、配套齐全 3、较高的实用率 4、现代办公配套 5、多在项目处于准现房后购买 需求面积:100300平方米 总价范围:75250万,苏州工业园区截至2011年底写字楼办公企业约3567家。入驻企业主要为物流贸易类、咨询服务、制造加工、房地产建筑、电子信息类。 园区需求办公面积在50-200平米的企业主要有:物流贸易、金融类、电子信息和咨询服务类行业。 综合考虑本区域企业特性,最终建议以电子信息类和咨询服务类企业作为重点散户客户突破口。,写字楼客户定位:,注:按照本项目基数为1计算。,依据市场对比法对本项目进
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