2012仙游县天博城市广场项目前期市场调研初步报告.ppt
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1、,厦门百辰房地产顾问有限公司 恒隆亚太商业地产管理(厦门有限公司) 2012年4月,项目编码:059420120301 分类号:PQCH 项目地点:莆田市仙游县,仙游县天博城市广场项目 前期市场调研初步报告,关于我们,逻辑合理,数据支持,创意无限,真诚沟通,用心追求地产解决方案!,精于心,简于形,专业房地产营销服务公司,主要从事房地产项目顾问服务、营销策划、商品房销售代理、招商代理业务。,详情登录: http/XMBHJG,调研目的,通过顾问公司对区域商业发展、市场竞争、项目运行、消费偏好等方面的调研,寻求合理的项目定位。,最终提交成果报告供委托方决策参考。,调研难点,区域的竞争将更加激烈,在
2、市场容量小的情况下如何确立竞争优势?,难点二,难点三,本项目受原规划条件限制,如何重新定位项目商业的业态业种,并提供合理物业规划修改建议,以促进项目开发运营顺利实施?,如何在现有条件下规避项目劣势,发挥项目优势,寻找项目定位的支撑点?,难点一,思考框架,经济环境分析,城市规划分析,住宅市场分析,宏观背景,本体条件,项目场地 分析,项目SWOT 分析,发展定位,战略制定,商业市场分析,城市概况分析,业态定位,主题定位,功能布局,市场背景,空间改造,营销推广,目录(content ),Part1,宏观背景,城市概况分析 经济环境分析 城市规划分析,Part2,市场背景,Part3,本体条件,Par
3、t4,发展定位,Part5,营销推广(暂略),区位优势,仙游地处福建东部沿海,木兰溪中、上游。县境东邻莆田,西接永春、德化,南连惠安、南安、泉州鲤城区,北介永泰,东南濒临湄洲湾,挨天然良港秀屿港,靠肖厝港口。县域东西宽49公里,南北长63公里,海岸线长5公里,区域总面积平方公里(折合272。2万亩),其中耕地.万亩,山地万亩,有林地万亩。从县城至福州交通里程152公里,至莆田44公里,至泉州85公里,至厦门192公里。,仙游,仙游处于“三市”交界处,独特的区位优势为当地房地产市场的发展奠定良好立地条件。,点评:可能成为区域局部消费中心,亦可能被边缘化。,行政区划与人口,仙游县,仙游县人民政府驻
4、鲤城街道,全县辖1个街道、12个镇、5个乡。,行政区划与人口,2009年莆田市各区县人口对比细表,仙游县人口基数大,是莆田市人口最多的县,这为当地商贸市场繁荣奠定坚实基础,但主城区人口密度及人流量明显少于荔城区及城厢区。,点评:具备成为莆田副中心条件。但要成为副中心的核心。,行政区划与人口,约23公里,约8公里,约17公里,仙游县各乡镇民间经济实力雄厚。其中排名前三的分别是榜头镇(是仙游的第一人口大镇、经济重镇、历史名镇,现在已成为“中国古典工艺家具之都”的主要产销基地)、枫亭镇(东南沿海交通密集的重要枢纽,全镇共有各类工业企业60家,500万元以上规模企业18家。主要有服装、鞋业、化工、医药
5、、轮胎、机械、纸业、陶瓷、面粉等工业体系。产口畅销全国各地以及东南亚、欧洲等国家和地区。)、郊尾镇(仙游县南大门和重要交通枢纽,主要经营鞋革、服装、机械铸造、纸器、工艺等,个体工商户436户,是仙游的工业重镇之一)。,仙游县各乡镇经济实力雄厚,商业消费基本能自给自足,况且又临近莆田、泉州、福州,导致仙游县主城区对各乡镇辐射力薄弱。,莆田,福州,泉州,繁华的郊尾镇商业现状,繁华的枫亭镇商业现状,繁华的榜头镇商业现状,目录(content ),Part1,宏观背景,城市概况分析 经济环境分析 城市规划分析,Part2,市场背景,Part3,本体条件,Part4,发展定位,Part5,营销推广,地区
6、生产总值及增速,仙游县总体经济运行情况良好,GDP保持10%以上增长速度,但与周边其他区县相比仍有较大差距。,产业结构,仙游县工业经济发展强劲,形成以服装鞋革、电子信息、金属制品、工艺美术四大产业为主导的产业集群。,全社会固定资产投资,仙游县全社会固定资产投资发展强劲,增长幅度名列各区县第一,为当地房地产市场发展提供良好的市场环境。,财政总收入,仙游县财政总收入虽保持较快的增长速度,但与其他区县相比仍有较大差距,不利于城市经济的发展和人民生活水平的提高。,社会消费品零售总额,仙游县消费品零售总额呈现逐年递增的发展态势,但增长幅度明显慢于其他区县,不利于商品消费市场的发展。,居民收入,仙游县城镇
7、居民人均可支配收入虽呈逐年递增的发展态势,但尚未突破2万元,与其他区县相比仍有差距。,小结,仙游县整体经济运行情况良好,为当地商品房及商品消费市场发展奠定坚实基础。 仙游县是莆田市人口第一大县,但主要经济指标与其他各区县相比差距明显,商品消费市场尚存在较大发展空间。,仙游县经济水平与其他区县相比虽仍有差距,但人口基数高也意味着若升级得当,集聚效应高,未来上升空间较大。,目录(content ),Part1,宏观背景,城市概况分析 经济环境分析 城市规划分析,Part2,市场背景,Part3,本体条件,Part4,发展定位,Part5,营销推广,城市性质及规模,城市性质为:海峡西岸山水文化名城、
8、中国古典工艺家具之都。 城市规模:2015年城市人口22万人,用地规模28平方公里;2020年城市人口27万人,用地规模控制在32平方公里;2030年城市人口39万人,用地规模控制在41平方公里。,仙游县高档次城市定位,城市规模的不断扩大将有助于当地房地产市场的发展。,点评:规模有限,升级成为主题。,中心城区空间结构布局,规划仙游城区形成“一城、两轴、三心、五片” 的生态渗透、紧凑发展的城市空间布局结构,通过特色商业街和滨河路的建设,打造独具特色的仙游传统历史老城区,沿八二五大街形成城市中心功能聚集轴,沿木兰溪两岸形成城市滨水休闲服务轴,结合城区现有发展基础和未来发展条件,组织城市公共服务设施
9、,构建城区行政商业、文化体育、产业研发三大中心,围绕城市中心和发展轴带形成城中、东北、东南、西南、西北五大片区。,本项目,县文体中心,鲤南行政中心,鲤南商贸中心,旅游服务中心,工业园服务中心,县产业研发中心,县行政中心,鲤城行政中心,老城商业中心,鲤南片区规划,本项目,本项目地处鲤南(行政、科学文体)的中心区,发展前景良好。,中心城区用地发展方向,未来仙游县城的主导发展方向以东南和东北方向为主,沿莆永高速、仙港大道、新306省道等形成城镇绵延发展带。近期以东南向鲤南城区、赖店镇和东北向木兰溪两岸为重点。中远期适度向南部和西南方向扩展。,本项目,中心城区用地发展方向,城北行政中心,鲤南文体、商贸
10、中心,宝泉工艺产业园,根据规划,本项目所处的鲤南片区是近期政府建设的重点,但县行政中心的北迁以及宝泉工艺产业园的规划建设,城北作为主城区重点扩张的战略地位不言而喻。未来南北片区竞争将极为激烈。,交通规划,从目前情况看:仙游县外部交通条件一般,通往周边县市的通道主要以福厦国道、福泉高速为主,而从仙游县城所在的鲤城出发经306省道上福泉高速需驱车约25公里,县城对外交通便利性相对较差。但是,随着未来几年内,莆仙永(莆田仙游永定)高速、福广高速、福厦铁路的逐步建成仙游县也将逐步从“交通边缘县”转向“交通枢纽县”,其外部交通条件也将得到进一步完善。 修建中的莆仙永高速公路莆田段项目是闽粤赣相邻区域间实
11、现交通互通转换的重要纽带,其中仙游段则从仙游县城北部穿境而过,这将加强仙游与龙岩、永定、梅州乃至珠江三角洲的交通联系。 福广高速公路莆田段,计划2013年建成。2013年全线通车后,仙游县城可高速直达永泰、福州,从仙游到福州只需约1个多小时。同时,也将进一步加强了仙游与闽南发达城市厦门、泉州、漳州等地的交通联系。 福厦铁路按时速250公里/小时设计,并在仙游枫亭设有站点,从仙游枫亭站出发约半小时可达福州、泉州,约1小时可达厦门。 仙港大道是仙游县全面融入海峡西岸经济区和湄洲湾港口城市的一条大动脉,通过仙港大道可把占仙游面积65%以上的山区与平原沿海连成一片,将推进仙游经济开发区、中心城区、生态
12、旅游经济区半小时经济圈的形成,使仙游临港区位和沿海腹地优势更加突出。,交通规划,交通体系的逐步完善,将使仙游县与周边城市联系更为紧密。仙游县将成为海西经济重要增长点。,仙游县主城区商业规划,仙游县着力打造十大城市综合体,一、行政文化商贸中心城市综合体。规划建成以县行政中心、党校会务中心、图书馆、档案馆、文化馆、科技馆等为主体的行政文化金融商贸综合体。总投资4.7亿元,规划用地总面积37.3公顷,建筑总面积18.9万平方米,建安造价2.835亿元,配套投资1.865亿元,策划生成项目18个。 二、鲤城办公商服中心城市综合体。规划建成以县公交汽车站、鲤城新镇址为主体的东北部城市综合体。总投资6.1
13、2亿元,规划用地总面积28.2公顷,建筑总面积31.4万平方米,建安造价4.71亿元,配套投资1.41亿元,策划生成项目9个。 三、鲤中二期改造城市综合体。总投资17.865亿元,规划用地总面积51.3公顷,建筑总面积102万平方米,建安造价15.3亿元,配套投资2.565亿元,策划生成项目5个。 四、东门片区改造城市综合体。总投资30.13亿元,规划用地总面积86.6公顷,建筑总面积172万平方米,建安造价25.8亿元,配套投资4.33亿元,策划生成项目6个。 五、仙糖片区城市综合体。规划建成以仙游糖厂棚户区改造、仙游师范新校区为主体的西北部城市综合体。总投资16.1789亿元,规划用地总面
14、积57.3公顷,建筑总面积91.2万平米,建安造价13.4682亿元,配套投资2.7107亿元,策划生成项目3个。,仙游县主城区商业规划,仙游县着力打造十大城市综合体,六、玉田滨溪片区城市综合体。规划建设由兰溪新天地、中奥兰溪首府、龙翔新城、玉田126地块等项目组成的城市综合体。总投资14.12亿元,规划用地总面积30.4公顷,建筑总面积84万平方米,建安造价12.6亿元,配套投资1.52亿元。策划生成项目6个。 七、商贸影视娱乐城市综合体。规划建设以商贸城、建材城、影视城为主体的城市综合体。总投资10.195亿元,规划用地总面积23公顷,建筑总面积60.3万平方米,建安造价9.045亿元,配
15、套投资1.15亿元,策划生成项目2个。 八、科教文化中心城市综合体。规划建成以仙游科教文化内涵为主基调,集休憩、娱乐、健身、商住等功能为一体,同时起到带动和促进周边地块开发建设的综合性科教文化中心。总投资4.265亿元,规划用地总面积17.8公顷,建筑总面积22.5万平方米,建安造价3.375亿元,配套投资0.89亿元,策划生成项目4个。 九、教育中心、体育中心城市综合体。规划建设以教育中心、体育中心为主体的城市综合体。总投资4.24亿元,规划用地总面积24.2公顷,建筑总面积20.2万平方米,建安造价3.03亿元,配套投资1.21亿元,策划生成项目10个。 十、温泉休息度假区城市综合体。总投
16、资45.665亿元,规划用地总面积133.3公顷,建筑总面积260万平方米,建安造价39亿元,配套投资6.665亿元。,小结,未来仙游县中心城区建设呈现多点开花的发展态势,片区竞争将更为激烈。 根据规划,近期中心城区重点向东南、东北方向发展,未来商圈将面临调整。 根据规划,未来新区将以城市综合体的模式加以建设,各新区商业竞争激烈。,本项目虽处于鲤南片区核心位置,但随着北部新区的迅速崛起(县行政中心、东部兰溪两岸及宝泉工艺产业园),未来片区竞争以及综合体的竞争将极为激烈,同时商圈也将会重构。,目录(content ),Part1,宏观背景,Part2,市场背景,Part3,本体条件,Part4,
17、发展定位,Part5,营销推广,市场总体概况,商业市场分析,住宅市场分析,房地产投资情况,仙游县房地产投资呈现快速上扬的发展态势,2011年涨幅甚至达到147.3%,为历年来涨幅最高。可见开发商对仙游房地产市场后市充满信心,仙游已成为地产开发的热门城市。,土地市场发展情况,2010年仙游县主城区商住地块土地出让细表,2010年仙游县主城区商住地块土地出让细表,土地市场发展情况,2011年仙游县主城区商住地块土地出让细表,土地市场发展情况,2012年1-2月份仙游县主城区商住地块土地出让细表,土地市场发展情况,2010年 供应量:86.98万,2011年 供应量:28万,2012年1-2月 供应
18、量:14.29万,中心城区供应量已超百万,未来市场竞争激烈!,市场需求情况,仙游县房地产市场经历“先扬后缓”的发展过程,目前供需基本平衡。但从商业需求量年均2-3万平米左右可看出商业市场购买力有限。,备注:资料来源于福房网莆田站及仙游房地产信息网。,小结,在2008年楼市冰冻期后,2009-2010年成为全国楼市房价上升的黄金周期,仙游自然也不例外,但近期面对国家频繁的宏观调控及政府压制房价的坚决态度,市场需求量上升势头明显减弱。未来随着供应量的逐步放大,市场更加激烈。,目录(content ),Part1,宏观背景,Part2,市场背景,Part3,本体条件,Part4,发展定位,Part5
19、,营销推广,市场总体概况,商业市场分析,住宅市场分析,商圈分布概况,备注:网格线X及Y坐标以1公里为单位。,鲤中老城区商圈,鲤南新区商圈,根据商圈发展的历史过程以及区位的不同,以兰溪为划分标准,可把商圈分为:鲤中老城区商圈及鲤南新区商圈。具体分布可见下图:,商圈分布概况,根据推荐性国家标准零售业态分类(GB/T181062004),按照零售店铺的结构特点,根据其经营方式、商品结构、服务功能,以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为以下17种,具体可见下表:,备注:上表关于业态选择以实体店为准。,仙游县虽作为四线城市,但商业发展迅速,业态较为齐全。甚至出现了小
20、型购物中心或综合体(海宏鲤城广场),商业发展潜力巨大。,鲤中老城区商圈,鲤中老城区商圈是仙游县主城区传统商圈,也是商业最为集中,最为繁华的商圈。各商业主干道及商业项目分布情况可见下图:,海宏鲤城广场 (永辉、苏宁),佳得利购物广场(新华都、国美),龙仙购物广场(国货精品购物广场),万家惠购物广场(新华都),大家乐超市,大家乐生鲜超市,鲤中步行街,鲤中拆迁安置项目,备注:网格线X及Y坐标以1公里为单位。,商业主干道商圈分析,鲤中老城区商圈以商业主干道自建房沿街底商为主。在分布上以“八二五大街”为中心线向两边扩散,其中典型的主干道商业为:八二五大街、解放东西二路、胜利路、南大路、龙仙路、园滨东西二
21、路、至喜亭街及公园街,具体商业分布可见下图:,规模估算:约9.3万平方米,商业主干道商圈分析,一、八二五大街商圈分析,作为最为繁华的商业主干道,八二五大街街区形象不佳,以传统自建房底商为主。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,一、八二五大街商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,一、八二五大街商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主,街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中档、中低档产品为主,从侧面反映当地居民消费档次不高的现状。,租金当地最高,最为繁华路段平均租金可达200-400元/月。,八二五大街是老城商圈最为繁华的商业街道,但商业业态业种档次均不高,从侧面
22、反映了当地居民消费水平普遍不高,但较高的商业租金也蕴含着置换产生的无限商机。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,二、解放东路商圈分析,商业以传统自建房底商为主,街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,二、解放东路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,二、解放东路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主,街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主,从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达200-300元/月,而最低租金为40元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主,其中服饰所占比例最大
23、。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,三、解放西路商圈分析,商业以传统自建房底商为主,街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,三、解放西路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,三、解放西路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主,街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主,从侧面反映当地居民普通居民消费水平不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达200-300元/月,而最低租金为50元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主,其中服饰所占比例最大。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,四、胜利路商圈分析,商业以传统自建房
24、底商为主,街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,四、胜利路商圈分析,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈分析,四、胜利路商圈分析,小结,街区形象不佳,以自建房沿街底商为主,街区陈旧、混乱。,业种档次不高,以中低档、低档产品为主,从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。,租金反差大,临近八二五大街租金可达150-200元/月,而最低租金为30元/月左右。,业种较为传统,以满足居民刚性消费需求为主,其中服饰、食杂及餐饮占据前三位。,鲤中老城区商业主干道商圈分析,五、南大路商圈分析,商业以传统自建房底商为主,街区形象陈旧、混乱。,业态业种分析,鲤中老城区商业主干道商圈
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