2012年昆明房地产市场研究84p.ppt
《2012年昆明房地产市场研究84p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012年昆明房地产市场研究84p.ppt(84页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、2012年 昆明房地产市场研究,2012.04.27,嘉丽泽区域分析,马金铺区域分析,房地产市场分析,目录,宏观分析,高新区项目分析,2,云南省概况,云南省概况: 云南省位于中国西南边陲,总面积约39万平方千米,占全国面积4.11%。 云南省地理位置特殊,地形地貌复杂,景观、动植物资源丰富。云南省拥有3个世界自然遗产以及12个国家级风景名胜区。 全省总人口:4596万(2010年),中国西南 旅游大省,3,2011年全省生产总值实现8750.95亿元,是30年来最好水平,整体国民经济实现较快发展。 全社会固定资产投资完成7109.7亿元,增长27.4%,社会消费品零售总额3000.1亿元,增长
2、20%,旅游业总收入1300.29亿元,增长29.7%,扩大内需成效显著。,云南省经济情况,全省生产总值增长13.7%; 全社会固定资产投资增长27.4%; 社会消费品零售总额增长20%; 地方财政一般预算收入增长27.5%; 城镇居民人均可支配收入增长10.3%; 农民人均纯收入增长13.9%; 外贸进出口总额增长19.6%; 居民消费价格总水平上涨4.9%,4,全省经济稳定发展 运行态势良好,昆明市概况,昆明为云南省会,是国家级历史文化名城。 是云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市(仅次于成都、重庆、西安)。 是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽。 面积:昆明东西最大横距140千米,南
3、北最大纵距220千米,全市面积21473平方公里,市区面积330平方公里。 人口:全市人口721万,常住人口688万,市区常住人口320万。,省会城市,是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽,国家级历史文化名城,我国重要的旅游、商贸城市,西部地区重要的中心城市之一 。,5,昆明市城市定位,核心网络:由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心,依托绕城公路系统和快速铁路系统构成的交通网络,连接中心城与海口、昆阳和晋宁新城等城市组团。 两轴:依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等南北向发展主轴:依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。 两带:与城市建设用地平行的西部生态控制带和东部
4、生态景观控制带。,“核心网络、两轴、两带”的城市结构 多中心发散发展格局引领城市新格局,6,昆明市城市定位,昆明城市板块划分清晰,其中高新开发区位于西市区,7,昆明市经济概况,相比较内地其他省会城市,昆明经济指标相对落后,但消费品零售总额明显偏高,旅游城市特点鲜明。,以上数据石家庄、合肥为2010年度数据;昆明为2011年数据。,8,9,嘉丽泽区域分析,马金铺区域分析,宏观分析,房地产市场分析,高新区项目分析,昆明房地产市场-土地,2011年,昆明市土地市场共供应土地约54833亩,可规划建设面积约8796万平米。成交土地38954亩,成交土地可规划建面6616万平米;较2010年全年增长了约
5、2.4倍。 2011年,昆明市土地市场成交楼面均价约1402元/平米,较2010年全年下跌了约26%。,土地市场在2011年出现了历史的新高峰,供应和成交创出天量,出让土地楼面价出现一定程度的下滑。,10,昆明房地产市场-土地,2011年,西市区土地出现了较大放量。共成交158宗土地,成交面积8677亩,可规划建设面积1510万平米,成交价格约150.42万/亩。预计,市场未来竞争态势相当激烈。,11,房地产市场-商品房,12,2011年,昆明市商品房共批准入市512.87万平米,共成交600.84万平米。 在严厉的宏观政策打压下 ,开发商放慢供应节奏,年度整体市场仍呈现供不应求格局。,201
6、1年,该年度受调控等影响,开发商放慢供应节奏,商品房市场呈现供略小于求格局,价格仍处于上涨通道中,整体处于价稳量跌态势。,房地产市场-商品房,供需态势:2004-2011年,共批准入市4997.99万平米,共成交5165.94万平米。市场供略小于需,8年内平均年成交量约645.74万平米。,价格走势:2004-2011年,昆明市房价整体维持增长态势。2011年,仍基本处于上涨通道中。,13,2011年成交面积为281万平方米。 2011年,昆明市商品住宅成交均价约7256元/平米,市场价格仍维持一定增幅摆动。,房地产市场-商品住宅,2011年昆明市商品住宅成交走势为:价稳量跌,14,房地产市场
7、-商业,2011年成交面积为87万平方米。 2011年,昆明市商业成交均价约15108元/平米,市场价格仍维持波动。,2011年昆明市商业市场成交持续波动,价格维持基本平稳,15,房地产市场-办公,2011年成交面积为52万平方米。 2011年,昆明市办公成交均价约14649元/平米,市场价格小幅攀升。,2011年昆明市办公市场成交持续上涨,价格小幅攀升,16,17,房地产市场-客群,昆明市居民消费支出情况,以上数据截止为2011年前三季度,2011年前三季度,云南省城镇居民人均消费支出5840.69元,同比增长6%,城镇居民八大类消费支出呈现五增三降态势,吃、穿、住支出成为消费支出的主动力。
8、,18,嘉丽泽区域分析,马金铺区域分析,房地产市场分析,高新区项目分析,宏观分析,高新区概况,高新区板块位于昆明市西市区,地处人民西路以北、二环西路以西的区域,为目前房地产市场开发较为集中的区域。,19,高新区发展规划方向,发展大事件: 截止2010年底,高新区成功引进了一批世界500强和国内500强企业投资项目。 创办了高新技术创业服务中心、大学科技园、软件园、高新技术产品出口基地、高新保税库、国家生物产业基地等13个国家级创新基地以及5个国家级工程技术中心。 配套建设了人才公寓、中小学校、海关、保税仓库、医院、体育活动中心等服务机构和配套设施。 自2008年4月起,全面参与现代新昆明新城高
9、新技术产业基地的开发建设,已有投资150多亿元的近50个项目在新城基地开工建设,部分已建成投产。,昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新区之一,是云南省唯一的国家级高新区。目前已成为昆明市乃至云南省高新技术产业发展的基地、投资的热土、创业者的摇篮、对外开放的窗口和新的经济增长点。,20,高新区经济情况,截止2010年底,进区企业已达5353家,其中,年销售收入上100亿元的企业1家,上10亿元的企业12家,上亿元的企业48家。招商引资连续5年位居昆明市前茅,连续3年居全省之首。 2010年,昆明高新区实现总收入906亿元,同比增长29.04,收储土地面积3731亩。20
10、10年列入市委、市政府考核的各项主要经济指标均全面超额完成任务。,高新区经济稳定增长,未来潜力十足。,21,高新区板块现状,高新区板块是西市区现阶段房地产市场最火爆的板块,楼盘物业以小高层、高层为主。 区域内拥有众多高新技术企业,并且还会有新的企业进驻,现正大规模进行城中村的改造以及一些污染企业的外迁。,区域内路网发达,随着新规划的道路陆续竣工通车,区域内交通变得愈加畅通。 区域内房地产市场近年来发展势头强劲。 拥有高新一小、师大附中、津桥学院等初高中、大学名校。,22,项目地块概况,项目地块,项目地块,地块位于高新区海源北路和科新路交叉路口,处于高新区建成区的中心位置,项目占地49亩(327
11、77.86),后期将规划为高新区的商业中心。,23,地块3,项目地块概况指标,24,项目地块现状,25,地块SWOT分析,S(优势) 高新区房地产市场发展势头迅猛,客户对高新区的认知度将逐渐提高。 道路、教育等的市政配套完善。 高新区政府和密集的高新企业分布在这里,为房地产消费提供了有力保障。,W(劣势) 短期内区域还不能完全成熟。 曾经区域内污染企业较多,昆明客户对高新区的认识普遍都还停留在以前的阶段,影响购房消费。 城中村的改造和大量楼盘的建设,噪音、空气污染严重。,26,O(机会) 越来越多的技术企业入驻高新区,这些单位的员工将会拉动项目区域房地产市场的购房需求,并带动区域消费力。 道路
12、建设以及城中村的改造,加上商业等配套的完善,有利于该板块价值的提升,房地产市场的前景优越,有一定的升值空间。,T(威胁) 安宁等临近县的房地产发展也加快步伐,在环境和价格上占据很大的优势,会和高新板块对客户进行竞争。 众多企业云集在西市区,随着多个楼盘的集中放量,西市区内的竞争变得更加激烈。,地块SWOT分析,27,28,目前区域内未监测到在售的纯商业项目,暂提供区域内住宅及办公项目监测分析。 区域内住宅项目较少,主要在售项目有:新域盛景、鼎易天城、启鸿假日城市。,区域竞品项目分析,住宅竞品项目分析,项目位置,1、基本情况,竞品-新域盛景,29,占地面积:4.2万平方米 建筑面积:13.49万
13、平方米 容 积 率:2.50 绿 化 率:47% 开盘时间:2010-11 入住时间:2011-12 物 业 费:1.00元/平方米月 物业公司:昆明华飞房地产开发有限公司 开 发 商:昆明华飞房地产开发经营有限公司,30,2、产品情况,建筑类别:塔楼 高层 建筑形态:7栋28层塔楼,2梯6户 6栋27层板楼,2梯3户、2梯4户 装修状况:毛坯 总户数:1084户,竞品-新域盛景,3、当前销售情况,31,200多套高层精装现房在售 户型面积:80-140 价格:均价9400元/ 优惠:购房即享98折 卖点:精装修现房。,90三居,80两居,135三居,140四居,竞品-新域盛景,竞品-鼎易天城
14、,占地面积:4.4万平方米 建筑面积:25万平方米 容 积 率:4.82 绿 化 率:37.70% 开盘时间:2010-6-5 入住时间:2011-12 物 业 费:1.60元/平方米月 物业公司:鼎易物业 开 发 商:云南鼎易房地产开发有限责任公司,1、基本情况,32,竞品-鼎易天城,2、产品情况,物业类别:住宅、公寓、写字楼 业态体量:商业部分8.4万平米(含写字楼、公寓) 住宅部分16.6万平米 总户数:1160户(其中有部分回迁房),33,竞品-鼎易天城,3、当前销售情况,在售剩余房源不足200套 户型面积:公寓20-70、住宅120-130、写字楼300 价格:公寓均价8500元/
15、住宅均价7600元/ 写字楼11000-13000元/ 优惠:一次性96折、贷款97折 促销手段: 购房客户可获入读昆明高薪一小附属天城幼儿园名额 老带新成交,老客户可获2000-5000元的教育基金,34,1、基本情况,竞品-启鸿假日城市,占地面积:一期230亩 建筑面积:一期70万平方米 容 积 率:3.13 绿 化 率:42% 开盘时间:2010-10-23 入住时间:2012-12-01 物 业 费:1.50元/平方米月 物业公司:世邦魏理仕物业管理服务有限公司 开 发 商:昆明启鸿房地产开发有限公司,35,竞品-启鸿假日城市,2、产品情况,物业类别:住宅、公寓、商铺 建筑形态:4栋回
16、迁楼、5栋塔楼(3梯9户)、12栋板楼(2梯3户) 装修状况:毛坯 总户数:一期4470户,36,竞品-启鸿假日城市,3、当前销售情况,在售户型:住宅116-193、公寓49-138、商铺30-200 价格:住宅均价8300元/、商铺2-7万元/ 优惠:一次性97折、贷款98折 卖点:现房销售,138三居,121三居,127三居,37,目前区域内未监测到在售的纯公寓项目,暂提供昆明市区的主要公寓项目监测分析。 全市主要在售项目有:同德昆明广场。,公寓竞品项目分析,项目位置,38,竞品-同德广场,1、基本情况,占地面积:8850平方米 (上北区) 建筑面积:4.8万平方米 (上北区) 物业类别:
17、住宅、商住楼、写字楼 建筑类别:板楼 小高层 装修状况:毛坯 容 积 率:4.90 绿 化 率:45.06% 开 发 商:云南城投同德房地产开发有限公司,39,竞品-同德广场,2、产品及销售情况,产品户型:37-87 价格:均价8800元/ 优惠:一次性99折 销售状态:目前正在办理同德会会员卡,20000元/张,开盘可享2个点的优惠。 开盘时间:预计今年中旬 推售量:500余套,40,目前区域内未监测到在售的纯办公项目,暂提供昆明市区的主要办公项目监测分析。 全市主要在售项目有:世纪中心。,办公竞品项目分析,项目位置,41,竞品-世纪中心,1、基本情况,占地面积:3962平方米 建筑面积:6
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2012 昆明 房地产市场 研究 84
链接地址:https://www.31doc.com/p-3006549.html