2012房地产开发企业会计核算与纳税申报实务.ppt
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1、房地产开发企业会计核算与纳税申报实务,圣 才 财 务 SANT & TALENT 主讲人:尹颖 MB:13801740055 E-MAIL:,2019/6/23,1,厚积薄发,成会计英才,第一模块:会计科目设置与税种,一、房地产开发业务范围与特点 业务种类 土地使用权的转让、买卖与租赁 房屋的开发、销售与出租 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房 业务特点 开发周期长 风险高 产品为不动产,位置固定 投资额大 单价高 产品具有多样性,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,2,二、房地产企业经营业务流程,2019/6/23,厚积薄发,成会计
2、英才,3,公司注册,获取土地使用权,房地产开发与建设,转让房地产,持有房地产,三、房地产会计核算体系与科目设置, 房地产企业会计核算制度的演进 1983年底前 基本建设简易会计制度 1984.1.1 1988年底 国营建设单位会计制度 - - 会计科目和会计报表 1989.1.1 国营城市综合开发企业会计制度 - - 会计科目和会计报表 1992 企业会计准则和企业财务通 则,分行业会计制度与分行业 财务制度即两则两制 1993.1.7 房地产开发企业会计制度 1998.1.27 股份有限公司会计制度 - - 会计科目和会计报表,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,4, 2001.1.1
3、 企业会计制度, 2006.2.25 基本会计准则及38项具体准则 目前,房地产企业可能执行的是企业会计准则 (2006)、企业会计制度或房地产开发企 业会计制度。 房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外,房地产企业至少根据本行业特点,开设以下会计科目:,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,5,一、存货类, 材料采购 在途材料 原材料 材料成本差异 开发产品 分期收款开发产品 委托加工物资 周转房 二、非流动资产类 投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销),2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,6, 投资性房地产减值准备, 长期应收款 在建工程 工程物资 三、成本
4、类 开发成本 开发间接费用 工程施工 工程结算 四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算,归 集房地产行业的产品开发成本,具体如下:,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,7,房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费,- - -前期工程费 - - - 基础设施费 - - - 建筑安装工程费 - - - 公共配套设施费 - - - 开发间接费 开发间接费 - - - 人工费 - - - 折旧费 - - - 办公费 - - - 水电费 - - - 劳保费 - - - 其他,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,8,房地产企业税种与税率,一、主要税种 营业税 房
5、产税 土地增值税 企业所得税 城镇土地使用税 耕地占用税 印花税 契税 城建税 教育费附加与河道管理费,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,9,二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率,第一阶段:企业设立阶段 税种 计算依据 1.权利与许可证照 5元/件 2.记录资金的账簿 (实收资本 印花税 +资本公积)*0.5,其他5元/件 3.土地使用权转让与出让使用合同, 合同金额的0.5 契税 1. 自有房产投入本人独资经营,免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。 按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的3%- -5%,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,10,第二阶段:获取土地阶段,税
6、种 计算依据 印花税 同上 契税 同上 耕地占用税 1.获取土地使用权,符 合耕地条件的,根据面 积和税额一次性缴纳; 2.不合条件,不缴纳。 第三阶段:开发建设阶段,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,11,税种 计算依据,印花税 据各类合同的0.3-0.5 城镇土地使用税 从取得的红线图次月起, 据实际占用面积与定额 税率计算 第四阶段:转让及销售阶段 税种 计算依据 营业税 5% 城建税 7%、5%、1%,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,12,教育费附加 营业税的3%,土地增值税 查账征收:1.项目全部 竣工结算前,转让房地 产收入,预征;2.待项 目全部竣工且办理结算
7、后进行清算,多退少补 核定征收 印花税 同上 企业所得税 查账征收:1.销售未完工 产品取得收入,按预计 计税毛利率,计算毛利额,,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,13,项目完工后计算实际毛利,,调整以前毛利合并到其他 项目计入当年损益计算纳税 2.销售完工。税率25% 核定征收 印花税 同上 第五阶段:房产持有阶段,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,14,税种 计算依据,营业税 租金的5% 城建税 7%、5%、1% 教育费附加 营业税的3% 城镇土地使用税 同上 房产税 自用:计税余值 *1.2% 出租:租金的12%,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,15,第二模块
8、:企业设立阶段的会计核算与纳税计算,自本模块开始,结合房地产企业业务特点, 系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前, 请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业- 万 科2010年的年报。 之后,我们将系统讲解案例:设立阶段 获取土地阶段 开发与建设阶段 转 让与销售阶段 持有阶段 投资性房 地产 合作开发房地产 利润形成与 分配 所得税汇算阶段 纳税筹划,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,16,一、公司注册法规要求与出资方式, 房地产企业注册成立是需满足以下法规 公司法 城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 出资方式 货币出资 30%的注册资金 非货币财产 实物 知识产权 非专利技
9、术 工业产权 土地使用权,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,17,非货币出资的程序:,如果出现股东非货币出资,则按照以下程序办 理: 房地产资质:1、2、3、4共四个等级,经营范 围,资质年检,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,18,货币出资,公司注册成立,财产评估,办理产权转移手续,审计验资,营业执照变更,二、设立阶段纳税案例,案例一:上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业,注册资金5000万, 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个,总账记账资金,其他明细账本 与日记账9个,于1月31日获取营业执照。此外 ,还有房屋产权证和土地
10、使用证各一个。印花 税一共缴纳多少?(契税在下章) 答案:(5000 万+2000万)*0.5+(9+1+2)*5 元=35000+60=35060元,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,19,三、设立阶段账务处理案例,此阶段涉及到资本投入和前期开办费账务: 案例二:上海发达房地产开发有限责任公司由 甲、乙两个公司和张凯个人共三个股东投资设 立,三股东分别持股比例为50%、30%、20% 。2012年1月1日,三个股东以货币资金一次性 缴足款项,工商已办好营业执照。 财务程序:先在银行开立临时验资户,股东一 将出资款存入临时账户,会计师事务所审计验 资,根据验资报告和公司章程等工商注册。
11、,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,20,开立临时验资户:,DR: 银行存款- -验资户 10 000 000 CR:实收资本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000 - - 张凯 2 000 000 原始凭证:现金缴款单、银行进账单、公司章程等 基本户开好后临时验资户资金转入基本户: DR: 银行存款- -工商银行8976 10 000 000 CR:银行存款- -验资户 10 000 000 原始凭证:银行转账凭证、验资报告复印件等,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,21,案例三:发行股票融资,长虹房地产股份有限公司发行普通股20 000 000股
12、,每股面值为1元,发行价格为6元。股 款120 000 000元已经全部到位,发行过程中发 生的相关税费60 000元。如何处理此笔业务? 解析:计入股本金额20 000 000*1=20 000 000 元,计入资本公积的金额= (6-1)*20 000 000-60 000=99 940 000元 DR:银行存款-*银行 119 940 000 CR: 股本- -普通股 20 000 000 资本公积- -股本溢价 99 940 000,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,22,案例三:以货币与实物财产混合出资,甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产有 限责任公司,注册资本10 00
13、0 000元,甲、乙 以货币出资,丙以设备出资,该设备的公允价 值为2 100 000元。2011年9月20日,东方房地 产公司如期收到个投资者一次性缴足的款项, 丙于2011年5月6日办妥财产转移手续。如何做 账? 解析:第一步:货币资金出资,甲乙公司将资金存入临时验资 户,根据银行进账单与会计师事务所向银行询证后出具的验资 报告:,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,23,DR:银行存款- -银行 8 000 000 CR: 实收资本- -甲公司 5 000 000 - -乙公司 3 000 000,第二步:1.聘请资产评估事务所评估资产 2.办理财产转移手续 3.财产清单 DR:
14、固定资产 - - -设备 2 100 000 CR: 实收资本 - - -丙公司 2 000 000 资本公积 - - - 资本溢价 100 000 案例四:以货币资金和出资土地使用权,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,24,甲、乙、丙三家公司共同出资设立一房地产公司,注册资金10 000 000元,甲、乙、丙持股,比例分别为50%、30%、20%。甲以土地使用 权出资,土地使用权的公允价值为5 000 000元 ,乙、丙以货币资金出。2011年3月20日,新 注册的房地产公司一次性如期收到乙、丙以货 币资金出资,甲公司于2011年5月6日办理了财 产转移清单、资产评估和使用权转移手续
15、。 解析:第一步:乙、丙货币出资 DR: 银行存款- -银行 5 000 000 CR:实收资本- -乙公司 3 000 000 - -丙公司 2 000 000,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,25,第二步:土地使用权出资,DR: 开发成本 - -土地开发 5 000 000 CR: 实收资本- -甲公司 5 000 000 备注:如果土地是用来出租,则使用科目“投 资性房地产” 案例五:以债权出资 2006年7月1日,甲公司应收乙公司账款的账面 余额60 000元,由于乙公司发生财务困难,无 法偿付应付账款。经双方协商同意,财务将乙 公司所欠债务转为乙公司股本的方式进行债务,20
16、19/6/23,厚积薄发,成会计英才,26,重组,假定乙公司普通股的面值为1元,乙公司,以20 000股抵偿该项债务,股票每股市价为2.5 元。甲公司对该项应收账款计提坏账准备2 000 元。股票登记手续已办理完毕,甲公司对其作 为长期股权投资处理。如何处理该笔业务? 解析:1. 资本公积增加(2.5-1)*20 000= =30 000元。 2.债务重组利得=60 000- 2.5*20 000 =10 000元 分录如下:,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,27,DR: 应付账款 60 000 CR: 股本 20 000 资本公积- -股本溢价 30 000 营业外收入- - 债务
17、重组利得 10 000,案例六:将资本公积转为实收资本或股本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立,原注册 资本为1 000万,甲乙丙分别出资500万、300 万、200万。未来扩大经营规模,经批准,东 方房地产公司按照原出资比例将资本公积转增 资本。该业务如何处理?,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,28, 公司作出股东会决议 会计师事务所审计验资,出具验资报告,DR: 资本公积 5 000 000 CR: 实收资本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1 000 000 案例七:将盈余公积转为实收资本 一房地产公司由甲乙丙共同投资设立,甲乙丙 持股比例分
18、别为50%、30%、20%,2011年3 月20日,经股东会议决议审批,将盈余公积 500万转增资本。如何处理此笔业务?,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,29,DR: 盈余公积 5 000 000 CR: 实收资本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000,附件:1.股东会议决议 2.验资报告 案例八:实收资本减少- - -减资 例1:一公司注册资金100万,实收资本50万,根据公司法 2年内必须出资完毕,2年快到期了,50万因缺乏资金无 法增资。怎么办? 答案:去工商局申请办理减资程序,变更营业执照。财 务无需做任何账务处理。,2019/
19、6/23,厚积薄发,成会计英才,30,2.一公司注册资金1000万,实际到位1000万 ,现经股东会议决议减少注册资金500万。,2011年8月30日所有手续办理完毕。如何处理 该笔业务? 解析:第一步:股东作出减资决议 第二步:向工商局申请减资 第三步:税务备案并进行账务处理 DR: 实收资本 500 CR:银行存款 500,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,31,3.东方股份有限公司截至到2008年12月31日共同,发行股票10 000 000股,股票面值1元,资本公 积(股本溢价)1 500 000元,盈余公积1 000 000元。经股东大会批准,东方房地产公司以现 金回购本公司
20、股票2 000 000股并注销。假定东 方房地产按照每股0.8元回购股票,不考虑其他 因素,东方股份有限公司如何账务处理? 简析如下:库存股成本=2 000 000*0.8 =1 600 000元,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,32,1.回购股份时,DR: 库存股 1600 000 CR: 银行存款 1600 000 2. 注销股份时 DR: 股本 2 000 000 CR: 库存股 1600 000 资本公积- -股本溢价 400 000 3.如果东方股份以每股2.5元回购股票,其他条件不变,东方股份又是如何账务处理?,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,33,3.1 回购
21、股份 DR: 库存股 5000 000 CR: 银行存款 5 000 000,3.2 注销股份 DR: 股本 2000 000 资本公积- -股本溢价 1500 000 盈余公积 1 000 000 利润分配- -未分配利润 500 000 CR: 库存股 5 000 000,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,34,案例九:开办费的核算,开办费是指企业在筹建期间发生的前期费用, 一般包括:工资、社保、住房公积金、租赁费 、办公费、培训费、印刷费、注册登记费以及 不计入固定资产、无形资产成本的费用。一般 包括筹建期间到取得营业执照后产生的第一笔 收入之前的费用。不包括筹建期间的固定资产
22、与无形资产等长期资产。 发生时:DR: 管理费用- -开办费- -*费用 CR:现金(银行存款OR其他应付款),2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,35,案例十:印花税的账务处理,本阶段涉及到契税与印花税的账务处理,契税 在获取土地使用权阶段详细说明。 DR: 管理费用- -印花税 CR: 库存现金,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,36,第三模块:获取土地阶段,第一部分:土地制度 土地所有权与使用权制度 国有土地 农民集体所有 土地获取方式 招、拍、挂出让制度 以划拨方式取得 以转让方式取得 投资者入股取得 并购重组取得,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,37,第二部分
23、:获取土地阶段纳税, 契税 中华人民共和国契税暂行条例 税率 3%-5% 征收对象:房地产 纳税义务发生时间:签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起,10日内向土地或房产管理部门缴纳 案例一:2009年6月20日,甲公司以账面价值 为1000万元、评估确认价值为1200万元的土地 使用权对东方房地产公司进行投资入股,当地,2019/6/23,厚积薄发,成会计英才,38,人民政府规定的契税税率为4%。请问该公,司如何计算和缴纳契税? 解析:1.纳税主体与时限 纳税主体:东方房地产公司 时限:2009年6月30日 2.纳税金额计算 应纳契税=1200*4%=48万 案例二:东方房地产公
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