2012江山帝景户型更改建议报告终稿105.ppt
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1、,合生江山帝景户型更改建议,江山帝景营销部 2012.9.2,目 录,【第一部分】前言 【第二部分】区域及客户分析 【第三部分】项目销售概况 【第四部分】 现有市场货量供应参考 【第五部分】 户型调整建议,【第一部分】 前言,合生江山帝景公寓住宅产品自2009年10月开盘销售以来,销售速度缓慢,资金回笼不理想,具体原因分析如下: 项目周边生活配套缺乏:项目虽然隶属铁山镇街道管辖,但是项目周边生活配套 少,交通不便利等原因造成市场可接受度小; 产品问题:前期销售产品户型单一,面积大总价高,得房率太低,仅有70%。 为保证项目短期销售任务的完成及项目长久的运营开发,以快速回笼资金为原则,我们须提前
2、对1#、2#、3#地块公寓住宅产品进行户型更改规划,目标是: 以低成本、低总价为原则,抢占更多的市场份额; 完善社区生活、商业、休闲配套,提升产品附加值与客户信心;,【第二部分】 区域及客户分析,一、大连市,城市性质:东北亚重要的国际航运中心,我国东北地区核心城市,文化、旅游城市和滨海国际名城。 城市职能:东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心,国际旅游目的地和服务基地,国家软件和信息服务业基地,东北地区会展、现金设备制造中心。,东北亚经济圈核心、东北三省经济走廊前沿 环渤海经济圈未来核心重要城市、文化旅游滨海国际名城,哈大高铁,渤海跨海隧道,二、旅顺区,大连中心城区构成:核心
3、区、旅顺城区、金州新区、保税区,大连未来发展前沿、东北亚会客厅 交通枢纽、国际滨海商务旅游城市、发展绿色经济,三、旅游休闲度假城,五城一都规划旅游休闲度假城 兼具旅顺城市核心配套、特有高端国际化文化旅游配套、独有山海河资源,商业,标志建筑,小区中心,小区会所,文化中心,风景商业,度假旅店,广场,组团中心,军备用地,温泉度假区,会展中心,高尔夫练习场,游艇俱乐部,中学,小学,海滨别墅,连排房,多层,回迁房,高层,花园洋房,双拼,小高层,海天别墅,用地布局规划,四、琥珀湾大连第二个星海湾、旅顺未来的商业、旅游、文化中心,工业园区,教育旅游生活区,向阳启新迎春片区,龙 河 片 区,长江路片区,新城区
4、 (区政府),新兴片区,太阳沟,西部临港新城,科技创新城 旅游休闲度假城,历史文化名城,宜居生态城,板块细分,11,五、区域归位,12,13,六、目标客户定位,14,从使用用途进行目标客户群分类,【第三部分】 销售概况,一、项目销售概况,大连项目自2009年10月公寓开盘以来,销售情况:,大连项目公寓2012年销售情况:,从2012年每个月公寓的销售情况可以看出,公寓的去化率太慢,除了受当前宏观市场影响、区域位置影响之外,最大的原因就是户型不够实用,使用率低,并且户型单一,仅有两种户型,对于客户来讲选择面较小,销售总价偏高。精装修是本项目唯一亮点。因此针对剩余地块公寓户型欲做调整。,大连项目4
5、#地块在售户型配比如下:,4#地块销售情况汇总表 备注:除2#不是精装之外,其他楼栋均为精装修。,二、成交客户分析,户型去化速度比(截止2012年8月):一居:63%,两居:51% 每期销售价格: 一期开盘:一居:6596元/平,两居:6211元/平 二期开盘:一居:7495元/平,两居:7381元/平 三期开盘:一居:7931元/平,两居:7590元/平 从以上数据不难看出:一居户型虽然单价高但是销售速度仍然很快,说明低总价产品市场占有率很大。,三、前期客户问题,前期一居为快销户型,证明低总价,满足功能性居住产品被市场认可度高 户型单一,得房率过低 刚需客户,产品断档,没有小两居。 度假类客
6、户户型选择面小,难以通过户型针对各类资产区分的客层。 户型面积过大,对应总价偏高 二居布局欠合理,没有冰箱和洗衣机位 没有赠送面积 层高偏低,【第四部分】现有市场货量供应参考,典型项目调查分析,华 发 新 城 半 岛 印 象 第 一 郡 保 利 西 海 岸 蓝 湾,华发新城,基本信息,项目规划,项目整体体量较大,建面60万方,规划分两期开发,一、二期产品被中央Y型景观带分隔 内部规划3万平中央水景,西南面对着和平公园,高层观海效果较好 一期产品由2栋精装公寓、9栋30层的高层、28栋11层及4栋17层的小高层构成,楼层布局,户型配比,公寓为0号楼448套 1号楼420套 总共868套 产权70
7、年,均价7500(1500装修标准),一室一厅:,B1a户型,47平,共475套,分布在0、1号楼,占整项目19%。,A1a户型,55平,共325套,分布在0、1号楼,占整项目13%。,户型分析,1,0,2012年小户型公寓产品18月份销售总计45套,去化速度较11年大幅下滑; 整体两栋楼公寓产品去化率约50%。,两室两厅:,J1b户型,79平,共232套,分布在2、4、6、8号楼,占整项目9%。,E1a户型,89平,共440套,分布在1014、3942号楼,占整项目17%。,户型分析,2,8,6,4,10,39,42,14,两室两厅:,D1b户型,99平,共208套,分布在1013号楼,占整
8、项目8%。,项目两室两厅共880套,占整个项目34%。,户型分析,10,13,三室两厅:,H1户型,102平,共236套,分布在2、4、6、8号楼,占整项目9%。,K1户型,114平,共72套,分布在3、5、7、9号楼,占整项目3%。,户型分析,4,2,6,8,3,5,7,9,三室两厅:,G2a户型,119平,共114套,分布在16、17、19、20、22、23、25、26、28、29、31、32、34、35、37、38号楼,占整项目4%。,F1a户型,124平,共242套,分布在10、3942号楼,占整项目9%。,户型分析,10,39,42,17,19,20,22,23,29,25,26,2
9、8,31,32,38,37,35,34,16,三室两厅:,G1户型,126平,共36套,分布在17、23、29、35号楼,占整项目1%。,项目三室两厅共700套,占整个项目27%。,户型分析,17,23,29,35,户型分析,户型配比,户型多样,从一居40平到四房200平,户型配比以一居、两居、三居为主,得房率交较高,能满足多种客户需求。,客群分析,客群分析, 客户年龄段整体以中年人群为主力客群; 从成交区域看,大连市区仍占较高比例,其次为东三省及其它地区客户; 从户籍看,东三省地区、大连市为主力客源 置业目的多元化:自住、长期投资(保值)为置业主要目的,两者比例相当 企业营销触角以大连为核心
10、,辐射整个东三省为项目客户多元化提供了先决条件。,项目整体客群简析,客户常居住地占比图表,小结,产品卖点,乘法精装 南派园林水系 面积赠送,客户需求,投资度假为主 小两室与小三室消化最快,半岛印象,一期,在售多层2125# 小高层6-7#,基本信息,小高层18层,高层30层,多层含下跃、上跃户型,一梯两户,南北通透,楼层布局,户型配比,83-87平 占比最多:计530户,151平 占比最少:计25户,112平 115户,95-98平 110户,多层户型均以南北通透为主;符合旅顺老城区居住习惯,仍以舒适性,改善型居住为产品设计重点;客厅开间3.7、4.0、4.2、5.15米随户型逐步增大而增加。
11、,多层户型,83-87户型平占比最多,共计530户 两室两厅一卫,南北通透 优势: 卧室私密性好 户型方正,功能分区合理 全明设计,明卫、明厨 餐厅厨房一体式 南阳台,面积赠送一半 劣势: 北室开间窄,户型分析,户型分布,95-98 户型共计110户 三室两厅一卫,南北通透 优势: 卧室私密性好 户型方正,功能分区合理 全明设计,明卫、明厨 阳光书房,空间巧妙利用 餐厅厨房一体式 南阳台,面积赠送一半 客厅大开间 劣势: 北室开间窄,户型分析,户型分布,112 户型共计115户 三室两厅两卫,南北通透 优势: 卧室私密性好 户型方正,功能分区合理 全明设计,明卫、明厨 餐厅、厨房一体式 南阳台
12、,面积赠送一半 客厅大开间 劣势: 北室开间窄 北卫生间开间过窄,户型分析,户型分布,151户型共计25户 四室两厅两卫,南北通透 优势: 全明设计,明卫、明厨 餐厅、厨房一体式 双阳台,面积赠送一半 超大卧室空间 客厅超大开间 劣势: 北室开间窄 南卧室私密性差 功能分区不合理,户型分析,户型分布,43-46平 约120户,99-102平,83-86平,高层户型,43-46约120户 一室一厅,纯南向 优势: 双南阳台,面积赠送一半 洗手间干湿分离 户型方正,功能分区合理 劣势: 卫生间太过狭小 无私密性,户型分析,83-86 三室两厅,南北通透 优势: 卧室私密性好 户型方正,功能分区合理
13、 全明设计,明卫、明厨 餐厅厨房一体式 南阳台,面积赠送一半 劣势: 北向东室功能性不明显,户型分析,99-102 两室两厅,南北通透 优势: 卧室私密性好 户型方正,功能分区合理 全明设计,明卫、明厨 餐厅厨房一体式 南阳台,面积赠送一半 玄关设计,实用且保证私密性 劣势: 餐厅位置尴尬,户型分析, 本项目2011年10月开盘,首推5+2栋多层,240户,去化率40%。高层2栋,230户,去化率47%; 多层主力户型85-98平,小高层主力户型72-85平; 主力客群仍以旅顺当地为主; 客户职业特征公务员、企事业、私营企业主为主力客群; 多层有下跃和上跃户型,含赠送面积,但单价较高;,项目整
14、体客群简介,高层产品,多层产品, 85-98平去化较快 112平多为二次置业 ; 下跃户型因其单价在1200015000之间,总房款较高,目前只去化4套,同堂三代居住为主, 72-85为主力去化户型,刚需明显 小户型外地客群占比较大,分类解析,小结,产品卖点,稀缺多层住宅产品 企业品牌 小区规划 生活配套齐全,客户需求,刚改客户为主 小两室与小三室消化最快,第一郡,基本信息,北美风格多层洋房,法式小高层 园林为法式,2011年9月份项目将首开地块改为C-2号地块,内部为12栋10-11层的法式小高层 均为两个单元,一梯三户或一梯两户。 2011年10月份调研项目开盘时间为11月中下旬,但201
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