2012泉州滨江路海西翡翠城营销策划报告73p.ppt
《2012泉州滨江路海西翡翠城营销策划报告73p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012泉州滨江路海西翡翠城营销策划报告73p.ppt(73页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,海 西 翡 翠 城 营 销 策 划 报 告,The Hercynian Emerald City Marketing Planning Report 2012.06.15,项目总体概况,项目地块现状,周边商业现状,周边生活配套,SWOT分析,商业定位,住宅定位,营销推广策略,形象包装方案,D区总建筑面积为21448.98 住宅:78套,面积5356.10,户型:两房50套,单身公寓28套 商业:296间,其中:地上一层94间,面积:4578.76平方米,地下一层202间,面积:9581.16,项目总体概况,地块目前进入施工建设阶段,整体地块较为方长,项目北面都是些城中村民房,整体档次较杂乱,
2、北面沿江滨大道,可以眺望晋江,对于居住品质有良好的可塑性,东西面为项目早期开发建设的滨江花园城一二期。,目前区域形象较差,居住氛围不高,片区开发热度不足,项目地块现状,周边店铺受五堡街、义全街的延伸辐射主要经营业态以五金,建材、旧货等批发零售为主。其中项目A、B区由于相对靠近五堡街、义全街、主要以五金、建材为主,而项目E、F区由于人气较弱,大部分店铺出租做仓库使用。,经营业态较为杂乱,档次较低,整体的商业价值较低,周边商业现状,周边商业现状,小结,项目区位,项目位于鲤城区滨江大道和堤后街间,面向晋江,享有无可复制的江景资源,地属于老城区,该区位是泉州重点打造的江滨生活区,居住品质,老城区,享有
3、独厚的文化、教育、生活配套。但目前周边环境改造进度较缓,主要都是旧房、民房,危房为主,整体居住品质不高,商业价值,堤后路杂乱陈旧,而滨江大道目前商业氛围未形成,商业主要为近年交房项目的底商为主,整体商业经营业态档次较低,以批发为主,项目总体概况,项目地块现状,周边商业现状,周边生活配套,SWOT分析,商业定位,住宅定位,营销推广策略,形象包装方案,优势 Strenght 1.文化、教育、生活配套资源底蕴浓厚 2.享有无可复制的江景资源 3.住宅户型是目前市场主力需区产品 4.社区配有幼儿园、商业广场,有利于品质价值的提升 5.位于江滨大道,交通网发达,劣势 Weakness 1.北面为城中村,
4、整体档次较杂乱,影响项目居住品质 2.项目周边交房的项目居住氛围不高,区域内人气不足 3.整体商业业态较为杂乱,档次较低,商业价值相较低,机会 Opporunity 1. 地属老城区,可开发土地资源稀缺,为项目价值创造很大的空间 2.商业部分通过良好的业态规划可创造市场空白点,威胁 Threats 1.近年南江滨板块的迅猛发展,竞争激烈 2.项目周边的旧城改造难度大,周期长 3.地块规模较小,体量不大,但无法形成足够影响力,如何提升产品力? 怎么传播产品?,项目开发期望实现的价值 树立高端商业形象 打造精品住宅形象,项目总体概况,项目地块现状,周边商业现状,周边生活配套,SWOT分析,商业定位
5、,住宅定位,营销推广策略,形象包装方案,项目位于泉州城市东区中心,安吉大道东侧、泉州“医高专”旁,毗邻泉州海峡体育中心。 项目由A、B、C 3栋现代风格建筑构成,总建筑面积约50000平方米,物业产品形式为商务(办公写字楼)+商业(商场、店面、店铺)属纯商务、商业功能。,在售商业分析 案例:尚东国际,店面产品面积区间:27-242主力产品面积:27-59.29,案例:尚东国际,商业推售方案,经过前期的蓄客酝酿,去化效果并不理想,为了增加客户购买信心,项目及时调整策略,推出“保租三年”计划,由开发商统一招商规划,承诺三年保租,最低以总房款的5%做为年收益回报,吸引客户投资购买欲望。,案例:尚东国
6、际,在售商业分析 案例:千亿商业城,千亿商业城一期商业面积4.3万平方米,分为地下服饰广场、千亿大街,拥有商铺6百余间,市场分为鞋帽、小百货、服装、饰品、精品等经营业态。,案例:千亿商业城,千亿大街平面图,服饰广场平面图,案例:千亿商业城,商业推售方案,案例:千亿商业城,千亿地产成立千亿千亿资产管理公司,统一招商,统一管理,统一推广,对商城进行专业的管理运作,利用现有的商家资源,对客户承诺以总房款的10%做为年收益回报,返租十年,另外,5年后可以原价回购,5年收益回报做为利息,通过以返租形式,降低投资风险,以高回报收益,吸引客户出手投资。,目前泉州在售商业店面及商场都以返租形式对外销售推广,通
7、用统一招商,统一管理,统一推广来引导客户投资购买。 为了规避风险,根据自身项目的属性进行合理评估,市场普遍返租年限控制在3-5年,年回报收益一般控制在总金额的5-8%。,小结,周边商业街情况,、B区在江滨豪园的商业带动下主要经营五金、水暖、照明等,且逐步向B区减少,门店一般较大由2-3个店面构成,有部分为品牌店;在B区后段开始逐渐转化为仓库。,A区有部分的五金等店面分布,B区起开始以旧货店为主,在店租方面:采用的是整间出租的形式,租金一般上1500-2000元/月不等。,滨江路,堤后路,周边商业街市场调查数据,周边商业街市场调查数据,周边商业街市场调查数据,周边商业街市场调查数据,周边二手店面
8、概况,义全街是泉州自发形成的一条五金批发街,经过时间的沉淀,在市场上已形成口碑和知名度。整条街得业态以各类五金批发为主,店面一般较小,多集中在30左右,商家在300家左右,多为在此经营已有一定年限,主要以批发为主,日常业务也以老主顾为主。租金在100-130元/不等,大部分商家认为停车不方便,道路较拥挤。,伍堡区以建材批发为主,有250家左右商家。店家一般对门店要求都较大,这点与义全街五金店面需求有所不同。租金方面:伍堡前段租金一般在100-80元/左右,中间一般在60-80元/左右。,项目周边商业为义全街的延伸,业态以五金、杂货为主,整体商业经营较为杂乱,档次低,小结,如何树立高端商业形象?
9、,专业(批发)市场 泉州已有服装、家电、家具、建材、五金和IT产业等各种专业市场。 依据前期业态建议所提出的“五金城”与“礼品城”为出发点分析:,商业业态种类分析,五金城 项目周边商业主要以五金类为主,如果规划为五金专业市场,则易造成租金价格过高,招商出现瓶颈。倘若租金低招商成功,档次较低的五金类业态将严重影响项目住宅品质 礼品城 礼品种类繁多,且行业需求不同。我司就“礼品城”的可行性做了详细的行业市场调查与分析,综合零售商业 本案商业部分面积较小,较难容纳多种业态,导致业态发展不均衡,配套明显不足。且项目周边的综合零售商业已有成熟发展,竞争激烈,X,业态定位: 高档珠宝礼品城 业态规划: 以
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2012 泉州 滨江 路海西 翡翠 营销策划 报告 73
链接地址:https://www.31doc.com/p-3006992.html