2012绿洲湾8号5月营销推广思路30p.ppt
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1、绿洲湾8号营销推广思路,销售量解析及任务初步分解,销售量解析,175套,叠拼:80套,合院:95套,转换率 20:1,来访量:1600组,来访量:1900组,总来访量 3500组,90套,今年年底自定目标,总来访量:1800组,武清别墅市场监测,上周武清区域别墅市场0成交,洋房成交5套,本月整个区域别墅总数为8套, 洋房成交总数为16套。首先我们按本月总来访比绝对化.每月总量固定化.,市场情况小结,别墅,8套,区域来访,16套,洋房,160组,320组,至今年年底(8个月),1280组,2560组,可能到我们项目只为50%,洋房客户只有1/3能买起叠拼,400组,640组,预测至今年年底来访量
2、最多1000组,90套,应到访量:1800组,预测到访量:1000组,矛盾:800组,分析:预测实际到访量是在今年总体房地产市场状态不变的情况下,且每月来访量保持稳定,但对于别墅市场项目,11月12月其来访量肯定不足,即按照目前80套任务,我们预测按照常规营销推盘思路其来访量会有1倍左右差距,从而导致成交不足.,我们怎么办?,项目营销推广思路,总原则,标杆形象,定义绿洲湾8号 泗村店区域最具品质别墅标杆楼盘,定义泗村店区域 新都市生活品质价值,针对京津,以客户为导向营销 营销方式从粗放型向精细化,从分蛋糕到做蛋糕,精细营销,坚持两条腿走路,首先:实现项目的成功销售,最大化降低风险, 其次:赢得
3、市场口碑,奠定高品质的低密度项目形象,为项目二期及以后项目创造项目口碑和溢价空间.,总战略,立足武清,主攻京津,推广前置,硬件前置,客群针对,工程节点与推售实效搭配,第一步,武清扬名,以武清最纯正别墅群,打开知名度,引起口传! 第二步,市场立名,大众媒体广域传播,盛势开盘; 第三步,圈层立名,针对目标消费群体,引入标杆客户,通过高端媒介和小型活动的方式进行小众传播,主攻圈层,各个击破; 第四步,提升价值感,吸引投资客,促进老带新。,传播步骤,不同物业差异化营销推售,推售战术一,建议分4次进行组团推售 1.每次开盘户型尽量户型齐全,可满足客户差异性要求 2. 可根据开盘前积客情况,控制放盘 3.
4、 节奏感明显, 便于价格控制,首次主推房源为组团 1合院产品四合院和双拼均有,且北入户和南入户合院产品均有,产品比较丰富,客户选择性多. 2合院位置上属于较好位置与相对较差位置同时拥有,有利于价格挤压. 3叠拼产品是一期较差区域,利于与合院形成价格挤压. 4叠拼产品南入户与北入户产品均有,产品比较丰富 5此次推盘可探知不同客户的接受价位基础.,推售战术一,在去化70%左右加推,叠拼和合院可根据自身去化量分别加推。 推出产品亦是产品丰富,价格挤压空间大,客户选择余地多,在 总数至80%以上加推,推售战术一,利用项目工程节点进行节点是推售,不断以新闻点和工程节点邀约,集中去化产品.,样板区工程进度
5、节点式推售,新售楼处完成,样板间完成,样板区景观完成,样板区休闲设施完成,5月初,5月20日,6月初,6月底,推售战术二,清晰形象 轰动效应 持续传播 现场为王,1清晰形象,区域标杆形象,突出项目品质,2轰动效应,项目推广不鸣则以。一鸣惊人,引起市场反映,3持续传播,项目传播需具有连贯性,4现场为王,做足顾客体验,路线标准化,推售战术三,项目营销工作初排及5-6月营销工作安排,推广渠道,工程进度,5月,品牌孵化期,二期蓄水品牌巩固,售楼处呈现,5.1,6月,样板区呈现,样板间呈现,6.1,收纳定金,5.20,7月,8月,9月,10月,11月,12月,6月中旬,样板呈现,6月中旬,游艺区呈现,样
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