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1、2012年12月,报告 思路,三、项目基本研判,四、项目核心策略,二、区域市场扫描,一、关于合富锦绣,我们提供的服务:,1.项目整体定位与核心价值建立 通过挖掘项目180万方规模价值与区位价值,确立汉口心新都市生活圈的项目定位。打造泛公园、三都心居住体系、成为领跑区域最有影响力的楼盘。 2.一期等于整体的大盘启动区营销思路 确定一期建立市场口碑的重要性,将营销费用前置到入市之前,形成合力快速建立知名度,再通过两次开盘日光确立市场口碑和地位。 3、销售代理 2011年12月18日首次开盘,逆市清盘,成为2011年底淡市下当之无愧的楼市黑马;2012年5月26日356套房源再次开盘日光。数次开盘数
2、次日光,确立“后湖买房必看星悦城”的市场口碑和地位。,大盘运作:180万方新都市生活圈,我们有运作超级大盘的能力!,品牌提升:未来人居解决方案,我们提供的服务:,1.项目整体定位与核心价值建立 通过挖掘城市价值,确立盘龙城在大武汉版图的区域定位。打造高层低密空间、局部科技创新、诠释新生活方式逐步成为区域最有影响力的楼盘。 2.四年深耕运作,打造绿色建筑领先品牌 通过项目品质形象、精工科技、绿色节能特点的不断强化,给市场留下巢上城武汉绿色建筑领先品牌的印象。 3.销售代理 2008年区域市场销售面积和金额第一 2009年区域市场销售金额第一 2008年至今实现高于区域平台价格800元/平米 巢上
3、城一直以来以高于区域平台价格800元/的价格进行销售,2012上半年仍为区域销售量冠军,通过销售事实支撑项目影响力。,巢上城项目逐渐站稳盘龙城标杆位置,新阳光地产仅凭这一个项目,从最初名不见经传的项目型开发企业发展为今天小有名气的本土企业,我们有提升企业品牌和项目品牌的能力!,我们有创造价值的能力!,项目困境与难题 与知名楼盘恒大绿洲仅一路之隔直面竞争 体量相差极大,本土小型开发公司 合富锦绣价值实现 2010年初,我司在多家公司的竞标中,成功取得本项目的独家代理权; 2010年4月进场,9月一期开盘294套售罄,全年销售金额1.8个亿; 2011年在承受史上最严限购令的调控压力下,合富团队凭
4、淡市下强有力的销售执行力,实现全年销售金额突破2.0个亿,并首创项目毛坯均价超过恒大绿洲精装成交价的传奇!,我们提供的服务:,超越价值:毛胚房价格高过品牌精装房,沌口“楼盘高密度扎堆、竞争恶劣,区域市场低迷,销使泛滥”的区域竞争态势,且缺乏有效推广渠道,传统媒体无法打开市场!唯一突破口在于地面拓展及强大团队执行力。,2012年9月 销售均价:5300 本月热销:89,2012年10月 开盘均价:5450 本月热销:111,2012年11月 开盘均价:5600 本月热销:198,2012年在沌口市场竞争恶劣、市场低迷的情况下,逆市创造1.5亿元佳绩!,并逐步实现区域销量、价格双高!,我们有打攻坚
5、战的能力!,逆市攻坚!区域双冠王!,我们与武汉一流的品牌开发企业人信集团长期合作,先后代理销售人信奥林花园、人信城市花园、人信千年美丽、人信太子湾、人信假日威尼斯、人信阳光青年城、人信城等多个中高端住宅,并成为人信集团长期战略合作伙伴。,我们与品牌企业战略合作!,我们有超级运作大盘的能力! 我们有提升企业品牌和项目品牌的能力! 我们有创造价值的能力! 我们有打攻坚战的能力! 我们跟品牌开发商战略合作!,综上所述,,结论:,我们完全有能力做好“翡翠城”!,报告 思路,三、项目基本研判,四、项目核心策略,二、松滋地产市场,一、关于合富锦绣,数据来源:松滋市住宅与房地产信息网,全年600余套,返乡置
6、业是主流,报告 思路,三、项目基本研判,四、项目核心策略,二、松滋地产市场,一、关于合富锦绣,广银翡翠城,市人民法院,市人民检察院,新市政府,城市公园,市公安机关,火车站方向(12公里),松滋三中,中百仓储,松江阳光城,环 湖 路,嘉禾御景,新城中心,三年内繁华之地,看得见的未来,但目前交通不便,阳光首府,中央天城,一河两岸、二轴三心,以民族路和乐乡大道为城市发展轴,依托西城区新建市民中心形成城市新中心,市民中心由大型公园绿化结合行政、文化、体育、商业中心等构成,成为城市中心,东城区中心为区级综合性服务中心。 -松滋市规划局,区域规划:行政中心,居住中心,建筑规划: 豪宅风格,简洁大气,规划大
7、气,有园林,无亮点 外立面简欧,新古典主义风格 外立面简洁大气,豪宅气质 由于施工成本考虑,布局过密,楼栋偏多,园林偏少 并非完整意义上人车分流,户型设计: 均好性强,分布合理,90%有赠送面积,广银翡翠城, 品牌 地段 规模 配套 园林 户型 生活方式 ,报告 思路,三、项目基本研判,四、项目核心策略,二、松滋地产市场,一、关于合富锦绣,松滋客户需求分析,通过与多位意向购房者及从业人士访谈,我们发现,松滋购房客户对于项目的期望及需求如下:,喜欢大盘:觉得做大盘的都是品牌开发商,建筑质量信得过 重视地段:喜欢中心区的繁华,认可政府、学校、医院配套; 户型需求:客厅,主卧要大,喜欢增送面积,需要
8、的面积段主要集中在80120区间内。 绿化打造:高品质绿化,是提高项目档次的增色点。 品质物业:目前松滋县没有名牌物业管理的项目,客户对于物业的认知还不够高,但是这是未来项目发展的重要方向,是打造品质大盘不可或缺的重要组成部分。,客户需求对项目的启示,讲究面子,但对于高端范认知度不高,追求异域风情,眼见为实,看重实景展示,特征1,特征2,特征3,特征4,特征5,特征6,特征7,贪便宜,要性价比,对于配套有基本的要求,认实力、认品牌,有团购倾向,老带新要求明显,尊贵感的小区大门、会所等建筑打造及社区圈层感的营造,建筑风格采用现代风格,简单大气。,通过售楼中心、样板房、全园林展示等给客户增加信心,
9、在成本可为下进行更多的产品创新,并通过赠送等方式增加项目的性价比,打造完备的社区配套, 由于项目周边配套齐全,可适当进行补充,如名牌幼儿园。,营销过程中,彰显品牌影响力,树立松滋中心高端社区,给予客户强大的信心。,重视老客户的维护,特别是本项目的后续物业等下功夫,为本项目争取口碑,持续热销。如医疗机构、教育机构,行政机构等。,项目整体开发思路: 1、在18万方规模内,建立项目核心价值,提升项目品质 2、以都市生活的理念,诠释项目未来生活场景 3、对于大盘而言,首期即全局,因此必须在首期建立项目大盘的气势 4、逐步形成广银集团“翡翠城”住宅产品线。,因此, 需要在项目整体定位上,项目整体定位,确
10、定项目高端站位,诠释项目大盘优势, 宣扬国际尊贵生活理念。,广银翡翠城,新城中心18万方国际生活城,中心地段一个城市只有一个中心,政府重点打造松滋中央生活区。,良好配套中心医院、学校、市政广场、公交站等均在5分钟路程内。,欧式园林超出整个松滋想象的园林绿化,5重绿化体系创造公园生活。,品牌价值惊艳松滋!广银集团倾力打造松滋国际人文社区。,项目价值体系,品牌,地段,规模,园林,配套,物业,一级物业一级资质物业公司,不是管理而是服务,给予业主尊贵感。,规模开发,快销走量,做出影响力!,首期产品入市低价走量为主,迅速抢占松滋市场热销地位,树立城都市生活形象,掌控市场话语权,形成品牌忠诚度,战略 定位
11、,目前,松滋市场现有项目不多,整个房地产市场还处于起步阶段,这正是品牌开发商在区域内建立品牌优势的黄金时期。在这个时期内,如何抢夺市场话语权,形成品牌认知度非常重要!,发展战略,起步期,缓慢发展期,快速发展期,时间,市场发展水平,高,低,开发战略,松滋市场目前处于同质化竞争的阶段,本项目这种大品牌大规模的项目自然能卖出较高价格。但是项目自身18万方的体量决定了销售周期必然较长。 因此,为了在市场发展初期即抢占地区市场,在整个松滋乃至荆州区域建立良好的品牌形象,为后期产品推出铺平道路,建议一期产品以震撼价格入市,待项目良好形象在客户心中根深蒂固后,再在后期推出的产品上实现较高水平获利。,惊艳松滋
12、 高端展示面 树立项目形象,首期以震撼价格发售热销 形成市场追捧,坐稳松滋首席地位 滚动开发,逐渐高价获利 形成产品线,生活配套:引进武商量贩 教育配套:引进马龙国际幼儿园 交通配套:公交延长,设翡翠城站,豪华营销中心 科技精工展示 A级园林示范区,核心策略提示,增加附加值、营造亮点、实景展示、低价开盘,打造3个亮点,完善3个配套:,企业品牌+ 精工展示馆,综上所述,建议营销中心须兼顾以下功能: 1、高大指示牌; 2、物业形象岗; 3、园林示范区; 4、精装样板房; 5、足量停车位; 6、销售卖场。,营销中心功能要素,园林示范区参考,利用摆花、容易存活的乔木、灌木,辅以几棵大树,多重绿化跃然而
13、生; 利用雕塑小品和叠泉瀑布,营造豪华尊贵的氛围; 用木栈道和休闲遮阳伞,营造舒适、惬意的空间; 不规则鹅卵石铺成的小道,边上有石子和草坪形成区隔,往往让客户感觉品质细节; 少做硬质铺装,尽量采用软景,成本低,速度快。,惊艳,松滋!,广银翡翠城,高调亮相:惊艳,松滋!+100万年薪聘英才+售楼小姐选拔大赛,松滋客群结构单较为简单,返乡置业作为主力客群,因此,我们必须要抢在今年客户返乡期间进行登记、开盘,才能够不错失先机。最重要的是,松滋客户有限!,2013年1月10日 售楼处、样板房、示范区规划设计方案完成,2012年2月10日 售楼处、样板房、示范区装修开始,同时开始报广,短信等,线上线下大
14、幅度推广。,2013年2月2日 营销中心和入口广场完成,开始待客,2013年2月14日 售楼小姐选拔赛、公开认筹,2013年4月4日 精装样板间、工法示范区及园林示范区正式对外开放,整体展示区形象完成。,2013年5月1日启动第一次盛大开盘活动,项目核心成员,陈刚,策划总监,10年房地产从业经验,操作项目,Our team,住宅:潜龙花园(深圳)、新世纪豪园(东莞)、水印长堤(东莞)、理想0769(东莞)、御花苑(东莞)、城市春天(清远佛冈)、华鸿水云轩(中山)、东馆(东莞)、万科运河东1号、万科金域华府、万科松山湖1号、恒大城(成都)、恒大绿洲(四川南充); 商业综合体:全球商业典范-华南M
15、ALL(广东东莞)、万科运河东1号商业街,主要负责项目规划调研、区域研究及整体营销推广; 专业市场:虎门国际布料交易中心、中信慧坊、华南MALL美食街等项目的招商和策划工作,世界鞋业(亚洲)总部基地、金马(沈阳)皮革鞋材国际交易市场的前期策划和商业规划。 写字楼:鼎峰卡布斯国际广场(东莞)、中环财富广场(东莞)、汇盛国际(东莞) 城市运营:参与东莞万江区城市运营,项目核心成员,李代启,高级策划总监,7年房地产从业经验,操作项目,Our team,2008-2009 武汉 城开天玺花园 项目主策 2009-2010 武汉 万嘉广场商业 策划经理 2009-2010 武汉 巢上城 策划经理 2010-2011 武汉 人信太子湾 策划经理 2010-2011 黄石 人信假日威尼斯 策划经理 2011-2012 武汉 星悦城 策划总监 2011-2012 武汉 嘉嘉美居灯饰城 策划总监,我司将成立项目组为本项目提供全程营销服务,并安排策划阶段性驻场费用采用月费+销售提点的方式,具体如下:,收费标准:,
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