2012苏州浙建枫华公寓营销报告74p.ppt
《2012苏州浙建枫华公寓营销报告74p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012苏州浙建枫华公寓营销报告74p.ppt(74页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、浙建枫华公寓营销策划方案,博瑞行 2012年02月24日,前言: 1500套公寓, 2个月之后即将开盘, 市场环境堪忧,如何营销?,上篇: 知彼, 知己, 百战不殆。,壹,竞争市场分析,吴中区:以中润苏州中心为代表的横塘板块,以城南印象生活广场为代表的吴中大道板块,以南苏州中央鼎寓为代表的越溪板块, 园区:以都市VIP为代表的青剑湖板块, 相城区:中翔丽晶为代表的相城大道板块,顶峯上一广场为代表的渭塘板块, 新区:目前主要集中在以浒新158为代表的浒关板块,睿峰、惠润、珠江为代表的凯马板块。,苏州SOHO公寓主要集中于:,苏州酒店式公寓市场总体运行情况 分布、格局,目前苏州小户型SOHO公寓主
2、要集中相城区、吴中区;新区长江路沿线相对稀疏,木渎滨江新城/凯马板块则竞争激烈、产品同质化现象严重;本案必须加强产品力的打造。,待售项目,已入住项目,在售项目,竞争激烈 产品同质化,苏州酒店式公寓市场总体运行情况 供应,2012年1月,苏州全市酒店式公寓新增546套,比上个月增加283套,新增面积约3.33万方,较上月增加了1.22万方,新增项目为金象城和董事汇。,1月,苏州LOFT酒店式公寓新增供应425套,共计2.2万方,新增项目为金象城,美乐城。,苏州酒店式公寓市场总体运行情况 成交,2012年1月,苏州酒店式公寓共成交105套,环比减少123套,减幅53.95%,销售面积约为0.69万
3、方,环比减少了0.79万方,减幅53.38%。 其中LOFT产品本月内成交29套,环比减少80套,成交面积约为0.14万方,环比减少0.43万方,减幅75.44%。,苏州市2011年全年销售公寓产品保守估计在4000套,每月销售约在330套。,苏州酒店式公寓市场总体运行情况 存量,截止2012年1月底,全市酒店式公寓可售套数10220套,可售面积为65.63万方,其中酒店式公寓LOFT可售量为4947套25.58万方,酒店式公寓(70年)可售量为636套6.45万方,酒店式公寓(40年)可售量为4637套33.6万方。 从上表可以看出,目前酒店式公寓可售房源主要集中在吴中区,如吴中城区,吴中木
4、渎板块,以及相城区核心外。,竞品数据目前存量,从存量看,木渎板块公寓、商铺物业存量较大、去化慢于全市水平。主要在于公寓产品同质化竞争严重,商铺物业则由于木渎的商业经营一直没有起色,商业经营价值较低无法推动销售。,竞品数据未上市量,全市供应公寓产品约13000套,其中3100套左右集中在本案区域。 全市未上市(1-2年)的公寓产品约15000套,其中4900套左右集中在本案区域。 总体供应量约28000套,本区域总体供应量约8000套。,从以上数据可以体现: 1、市场压力巨大。 2、区域存量较大(占据全市公寓产品存量的30%左右),本案所处的木渎板块非住宅近期成交与全市走势一样持续低迷,去年11
5、月份以来成交量下滑明显,其中在此期间开盘的睿峰、惠润均未取得理想的销售成绩。 从物业类型来看,板块内商铺类物业总体较酒店公寓去化要好,但同样呈下滑趋势。 根据我司2月跟踪数据,年后成交量有所回暖。 从存量看,木渎板块公寓、商铺物业存量较大、去化慢于全市水平。主要在于公寓产品同质化竞争严重,商铺物业则由于木渎的商业经营一直没有起色,商业经营价值较低无法推动销售。,板块成交,苏州全市2012年1月酒店式公寓成交排行,板块内主要项目近期成交,睿峰去年11月开盘取得37套/月,表现尚可,之后成交明显随大势下滑;惠润12月开盘,成交惨淡;金枫路区块相对好于凯马区块; 综观数据,近期无论是公寓还是商铺,大
6、多数项目的月均去化基本都仅在10套/月上下。,新区4.49-5米挑高酒店式公寓较为普遍,数量较多在售项目9个; 公寓总供应量月32万平方米米,目前存量约18万; 户型以小面积为主,集中了43-70平方米,单价集中了9000-11000元/平方米,低总价,市场销售情况较好; 装修与毛坯形式推出的公寓各占50%,根据市场情况,以装修形式推出的酒店式公寓,单价提高500-1000元/平方米左右。,竞品板块,竞争市场小结,市场上的公寓目前主要标签: 4.49-5米挑高 小面积、低总价 精装修 买一层送一层 LOFT商务空间 易办公易居住 ,贰,项目本体分析,相邻中环-地铁上盖,区位交通,中环:贯穿金枫
7、路,南至绕城高速、宝带西路,北至312国道东至园区新华街、圆融广场。全长97公里,连接东山、西山 、吴江、苏虞张高速等27个出口。真正体现了集购物、休闲、旅游等生活半小时经济圈。 地铁:紧邻地铁口,一号线的开通,让项目的价值和潜力都能同时得到更好的体现。,周边配套,商业:华润万家、时代广场、合景领峰20万商业配套。 教育:苏州外国语学校、新区第一中学、新升实验小学。 生活:新华农贸市场、爱心大药房、中国联通新华路营业厅。,体验消费-享尽生活,本体优势,1、买一得二,挑高5.2米绝版珍藏。 2、50平米左右精致户型,二房、二厅、二卫; 3、自住、办公、投资,性价比高。 4、2+12层体验式住宅建
8、筑。,局限性,总量大:约1500套的总体量。 户型单一:单一的户型在销售上供选择性范围小。,因此需要在营销中,突破项目的局限性。,下篇: 扬长, 避短, 一鸣惊人。,叁,项目定位分析,分析/定位,我们如何突破竞争? 繁华场:一站式购物中心作为配套; 舒适度:小户型公寓5.2米挑高; 硬件配套:智能化平台系统,全网络覆盖; 采用日式收纳系统,精致利用空间,户型随意组合,重新定义时尚复式公寓;,分析/定位,主题定位:时尚休闲,营造自由、宁静、品味、优雅、情调的生活环境。聚会,聊天,谈判从此不必奔波寻觅。 功能定位:周边公司高管,白领过渡性居住场所,低总价,临近工作单位;创业初期者,盈利能力低,规模
9、较小,成本负担能力弱,作为普通办公使用。,轻轨1号线时尚复式精致公馆,公寓价格建议,参考周边及区域内在售酒店式公寓项目,根据各项目的优劣分析,得出本案毛坯静态价格8000元/平方米,精装修价格:9500-10000元/平方米左右,装修建议,品牌:建议选取1-2个国内国际知名品牌用以提高项目整体档次,其他均采用普通品牌,以降低总价; 价格:以菜单式装修方案,控制装修成本,降低总价,装修成本控制在1000-1500元/平方米左右; 效果:采取多样化装修风格,让客户有更多选择方案,如:日式简约式,瑞典风格、波兰时尚等,博瑞行商业地产经营管理有限公司,博瑞行商业地产经营管理有限公司,软硬件服务建议物业
10、服务,建议聘请专门酒店物业管理公司服务:圣美达集团、洲际集团、万豪国际酒店管理集团、雅高国际酒店管理集团、最佳西方国际酒店管理集团、仕达屋国际酒店管理集团、卡尔森酒店管理集团、凯悦国际酒店管理集团; 公寓大厅设置前台咨询人员以及保安; 提供设备、设施管理维修服务:专业人员负责机电设备、设施管理维修; 提供保安,清洁,订水、订报,文字打印服务,传真代收发服务 秩序维护服务:24小时值班守卫监控系统,小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理; 物业管理服务:除了常规的公共性服务收费(物管费)服务项目外,还有公众代办性服务收费(水、电、气、供热、电视、通讯等)项目、特约服务收费项目(转售与租赁中介服务、
11、代管房屋服务、装修套餐及配套服务等)、管家式延伸服务; 文化、体育健身、休闲娱乐服务:代办国内外、省内外旅游,代办高档俱乐部的会员卡,代办电子游戏、游乐场、影剧院、舞厅、棋牌室、图书馆、大型室外游泳池、乒乓球、保龄球、壁球、网球、羽毛球、足球、台球、排球、篮球、高尔夫球馆的贵宾卡等;,基于本案公寓定位为商住SOHO,使用客户为公司高管,白领客户,针对该类客户建议提供以下服务:,肆,项目营销与推广,木渎板块公寓物业存量较大、去化慢于全市水平。主要在于公寓产品同质化 竞争严重。 从产品装修情况来看,除金枫时代广场以外全部是毛坯出售,入市欢迎 度不高。 周边两公里范围内公寓产品,在户型上供选择性较大
12、,而本案户型单一。 金枫时代广场精装修、量小,优势较大。,就市场环境来看,公寓产品竞争可谓惨烈!,困局!,如何破局?,浙建枫华公寓项目, 一个需要发现新价值的项目! 一个需要想象未来前景的区域! 一个需要再次加冕的品牌印象!,“市场”给我了一双“发现”的眼睛,而我们注定要用它来寻找“价值”!,项目营销与推广,发现公寓价值体系,项目推售策略与执行,客户启示,目标客户研判,目标客户分析,目标客户对产品需求,目标客户研判:,浙建枫华公寓项目5.2米,层高,约50的主力户型,约1500套体量,其产品本身决定了 我们的客户必须全市导入 我们的客户可以是过渡阶层的小年轻 我们的客户可以是纯投资的投资客 我
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2012 苏州 浙建枫华 公寓 营销 报告 74
链接地址:https://www.31doc.com/p-3007364.html