2012都昌市新世纪广场营销代理策略提报.ppt
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1、2012年06月28日 本资料权供内部沟通,版权所有 保密级:AAAAA,新世纪广场 营销代理策略提报,标的确认:项目全程代理,汇报之前的思考,都昌城市商业的本质 项目市场该如何定位 项目业态该如何布局 项目价格该如何制定 招售策略如何制定 品牌价值如何实现,?,项目背景,城市概况 商业现状 项目解析,1.城市概况,江西省北部,鄱阳湖畔 辖12镇12乡 总面积2669.53平方千米,东界黄金山银宝湖、上岸东洲与鄱阳县交壤,南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲,与鄱阳、余干、南昌、新建4县接壤,西界松门山、西长河,与永修、星子2县隔水相邻,北界屏峰河、芦塘涧,武山鹅公凸,卸衣岭、双尖山,与湖口、彭泽
2、2县毗连。,全县总人口81.5万人,2.城市经济发展及产业结构 都昌县08-11年经济统计分析,3.业态现状调查,都昌县万里大道:县城主干道,多以汽修服务、酒店餐饮、建材、家具家电商城为主,东风大道:县城主干道,多以药店、银行金融服务、医院、通信、餐饮、行政办公为主。,芙蓉路:以购物广场、居住小区、数码、行政服务、休闲(KTV)餐饮、汽修为主。,县府路:以行政、电脑销售、文体用品 、家居装饰、服饰商城为主,幸福路:以农牧产品、餐饮、建材、家居装饰为主,步行街:以服饰、鞋(多为品牌服饰、鞋)、珠宝店为主,通过现象看本质通过个案看发展,珠贝城 建材大市场,鄱湖国际珠贝城”项目是由香港爱特丽尔国际集
3、团江西鄱湖投资发展有限公司在都昌县投资开发珠贝文化旅游特色产业的启动项目,总投资3.2亿元。“鄱湖国际珠贝城”将由珍珠馆、贝壳馆和饰品馆三大主馆组成。,项目占地:100亩(6.6万平方米) 建筑面积:4万平方米 物业类型:专业市场/酒店+配套住宅 店铺规格:67.2,84,132,230 销售方式:(月租抵月供)前六年投资回报率6%,首付15万元起,有供1919起,买铺即收6年租金,赚取36% 招商措施:邀请实力商户加盟,采用四年合同年限,第一二年0租金,第三年1.5折, 第四年2.5折。,前四年租金一览表:,都昌县建材大市场是由都昌县宏都房地产开发有限公司开发建设,项目总建面积约为3.4万平
4、米,其中商业面积约为2.4万平米,一、二层商铺总计为六百余间。为都昌县2010年城建重点项目,也是都昌县目前及未来十年内唯一的建材、装饰材料专业市场和首席一站式家居建材商贸中心。,项目占地及位置:3.4万平方米,都中公路以北,东山大道以西 建筑面积:2.4万平方米 售价:一楼一万多一个店面,一二层商铺总计为六百余间 商铺:开间3.8米;进深10米,层高5米8 土地用途及使用年限:批发零售用地,40年,业态分布:酒店用品区、品牌家具区、吊顶区、灯具区、橱柜厨具区、窗帘区、洁具区、陶瓷地砖区、石材玻璃区、型材管材区、综合展示区、门窗区、板材地板区、油漆涂料/壁纸区、采暖区、五金/锁具区(形成自发的
5、专业建材市场)。,都昌商业业态分布广而杂乱, 该有的业态都有了, 那么还缺少哪些空白业态呢?,业态空白:动漫电玩、图书交易市场、展览中心、主题商城、特产超市、品牌服装,形态匮乏:多为零散型商业、专业市场,主题商圈缺乏,散铺各自为商,社区零散商业 都昌几乎所有的楼盘都有自己的社区商业。 但分布零散、经营单一,形成不了规模经营, 步行街经营品牌扎乱且商业氛围冷淡 更谈不上商圈。,大超市,但没有形成商圈 福德隆超市、电器广场、淘宝女人街 纷纷进驻,但多半是单兵作战,没有形成商圈。,都昌时尚生活贫血,与时尚无关 都昌不缺少商业 但多半是满足居民日常生活所需 缺乏的是时尚商业进驻 精神图腾 喝南昌啤酒的
6、人,也对马爹利感兴趣 吃凉拌粉的人,也会对法国大餐肃然起敬 在办公室正襟危坐的人,也会对“十分完美”钟情,“商业中心”缺失“中心商业”,有好地段,却没有好商业 有好商业,却远离中心 有迪欧咖啡,却还想要电影院 所以对好地段、时尚商业青睐有加,规划指标:项目总建筑面积18000地下-1F 14000, -2F 4000,其中人防配电房占4000,项目认知:,地块位置:东风大道与县府路交汇处,原世纪广场),项目认知:,项目周边配套:附近有洒店、加油站、大超市、供销大厦、餐饮店,学校。,本案,项目定位,?,项目核心定位思路,物业形态都昌首创下沉式购物公园 地理位置城市核心区域 体量规模微型(袖珍型)
7、商业 商业布局公园下沉式商业 人流与交通吸纳性商业,商业价值的提炼,考虑因素 满足区域社区生活的需要; 商业发展的前瞻性,盈利性和持续经营性; 周边商业形态的互补性; 交通动线的组织; 目标客流与商流的来源;,商业价值的提炼,商业功能的定位(整体规划) 2. 主题特色型商业定位(市场启动切入点),针对本项目现实情况,我们从两方面着手提炼本项目的商业价值,发掘切入点,主题特色型商业定位,引擎商业服务功能,新主题特色商业街,引进主力商超,融合精品专卖、休闲、餐饮、娱乐等业态,集综合商业、特色商业、配套商业于一体的集成商业街,引特色业态的集成商业街(通过此主题特色街市场切入,拉动整个项目的商业启动)
8、,主题特色商业+主力店+配套型商业,通过上诉分析,本项目商业规划定位为:,通过对本项目商业的优势资源整合,使本项目成为都昌区域品牌商铺,新世纪广场成为都昌县首创下沉式购物广场的样板工程,1.自由空间、自由组合 框架结构设计,空间规划灵活。 2.投资潜力大 地处高尚生活区繁华地段,首创下沉式购物公园 3.生活的便利 主力商超带动其他商业氛围,更能提供生活的便利,功能定位,是为满足都昌县各种需求的中高端消费区 现代高尚生活新主流的一种方式,市场定位,批发兼零售特色下沉式购物商业街 时尚新生活的领导者 中高端阶层的消费区,形象定位,(1)客源区域 核心区域:都昌县主城区内; 重点区域:都昌县主城区以
9、外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。 (2)客源购铺目的 投资型:以投资理财为主,通过商铺增值,获取超额回报; 经营型:因为市场开发经营需要等原因来都昌县,为了获取能在当地长期经营的物业场地,同时又可以节约经营成本。 (3)吸引客源种类 以投资买家为主,以经营客户为辅; 立足于中高收入阶层,争取吸引工薪阶层。,目标消费群定位,1、公务员阶层:,收入状况稳定,公务员阶层在当地属于中高收入人群,有着较为牢靠的经济基础投资理财兴趣点高。,富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。投资的愿望较为强烈,或买铺自己经营。,包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。,都昌
10、县是一个劳务输出大县,全县外出务工人员达到30万人,返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主,决定了这个阶层主导是中低收入阶层,但从中分化出来的置业者,其外来收入高于一般都昌县人均收入,相对都昌县的房价水平,具备较强的购买投资力。,2、富裕阶层:,3、工薪阶层:,4、返乡置业者:,项目业态规划,?,项目解读,基本概况 新世纪广场所处都昌县核心区域,南至县府路,北至万里大道,东至芙蓉路,西至都蔡大道,项目总建筑面积18000。 总平面设计 新世纪广场地下人防工程为地下二层,工程紧贴东风大道南侧人行道、县府路东侧人行道布置。设置了一条横穿东风大道的地下过街道与地下人防工程连通,
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