2012青岛保利·香槟国际项目推广沟通122p.ppt
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1、海候多时香槟启,-青岛保利香槟国际项目推广沟通- 众合摆渡2012.01.07,从市场说起,2011年可谓是青岛房地产调控年 自07年来持续上升的市场在这一年有点Hold不住 不少项目纷纷低价开盘或降价跑量,2012年,岛城限购政策继续执行 国家楼市调控大背景下,市场普遍看淡,投资型客户锐减 刚性需求及改善型需求客户成为主流 客户在置业时更加理性,反复比较选择,截至到11年11月,青岛存量房已破14万套,按目前去化速度 需20个月方能消化完 通往2012的路上,僧少粥多,不平坦,何况,我们是在四方滨海新区 一个没有不能像市南前海一线集聚市场羡慕眼光的地方 一个也没有新都心人气热度的当红区域,有
2、可能吗? 有!,我们的信心 来自保利香槟系赋予项目的优越品质 来自欢乐滨海城的集群价值支撑 更来自城市未来发展方向的指引, 青岛,前海已到图穷时,如果说海是青岛的灵魂所在 那么以浮山湾为中心的前海,就是青岛的信心所在 奥帆中心、五四广场、香港中路、八大关 这是人们引以为豪向外地人介绍的青岛,这样的价值标签 也使得前海区域无可争议地成为城市人居向往、集聚之地 从太平湾到浮山湾,再到石老人度假区 就像是一场海的演唱会,越靠近前排的门票就越贵,越抢手 这出戏,前海,已经唱了很多年,然而,一个值得注意的现实是 前海住宅的土地上,80%被建筑覆盖了,20%的空间还要留出人与车的行进道 园林还能是什么样就
3、很难说了,配套多半依靠于外界 这基本上就是一个看海的位置 拥挤、匮乏与之相伴,这就是前海住宅现在的命运,开发区太远,少海新城不遥不可期 青岛人越来越感到海景房的稀缺 却似乎忘记了,自己拥有空间更为广阔的后海,前海不是青岛唯一的海岸线 现在,是时候向前海告别了, 忘了青岛在后海,从南边团岛开始,蜿蜿蜒蜒一直延续到沧口 这个被老青岛人称之为“后海”的地方 曾经为青岛工业发展贡献着最大的力量 却也因此默默背上了工业区、港埠区的担子 让原本与前海美无二致的这里,逐渐失落了它的居住价值,现在,后海终于迎来来属于它的发展契机 拥湾发展的城市发展战略开始深化实施 以欢乐滨海城为主导的四方滨海新区的已在规划建
4、设 这是继上世纪90年代初,青岛城市向东扩容以来 青岛房地产行业以及居民居住质量改善最大的一次机遇,因为,青岛已经提出要建设1200万人口的大城市 依照现在的城市框架,拥湾势在必行 拥湾战略当然有很多好处,最直接的是它将全面改善青岛的居住环境 青岛人都知道,青岛居住环境好是局部的,后海此前是什么样子,无可回避 一个城市要变成大城市,它的市区部分就应该主要是居住功能,工厂必须搬到郊区,拥湾战略,给青岛的人口容量提升创造了条件 改造好的后海,将让更多的青岛新老市民享受到海居的居住乐趣,我们来设想一下,未来后海是什么样子,团岛坐拥前海后海 加上隧道的原因,将成为青岛重要的商贸枢纽 有点纽约曼哈顿区的
5、感觉,小港湾是容纳了李嘉诚大手笔的旅游休闲区 游艇俱乐部、维多利亚湾、兰桂坊酒吧街都将在这里复制,因为拥湾和东西快速路三期等因素 大港至杭州路段将成为又一个枢纽路段 加上附近辽宁路电子商贸产业发达,这里将是后海区域重要的商业物流区域,后海,将成为青岛未来中高档海景房的新集聚地,政策向来是楼市的风向标 在后海,众多项目已开始在此布局,但是遗憾的是,至今没有一个项目 能够把“后海”这一概念、这一区域价值最大化 从而构建起自己的价值体系,与前海分庭抗礼,晓港名城 尽管产品品质与企业品牌值得期待 但“一线亲海,中心之城”的视野局限性 使其无法独立于前海构建的价值体系之外 陷于既有市场格局的竞争漩涡 而
6、且相对靠南的位置 难以与老城区的破旧面貌与港口的喧闹区隔开来,海信湖岛世家 由于海信地产的保守特性与湖岛村人文包袱 将以“四方大城,文脉永续”的人文生态路线开篇入市 而后迅速进入品牌与产品的自我迷恋 反复解读户型,空谈教育客户的所谓海信品质 后海,只是其区域价值的单点支撑,并不是放大的重点,远东海岸华府 地处后海区域最北端,偏向李沧 配套、交便利性相对薄弱,以周边地缘性客户为主 不足以成为后海市场主要竞品,城投瑞海景园 地处欢乐滨海城,是项目最直接的竞争对手 但中小户型为主,两梯五户的格局与项目档次定位上有所差异化 品牌、产品上会弱于项目 未来可能以价格为砝码与项目展开竞争 其对后海的价值理解
7、,更多的是局限在欢乐滨海城,前海已到图穷时,后海未来更可期 既然市场上没有声音,那么后海的大旗,就由保利扛起 正如“百合花园”“里院里”当初在对四方工业区形象的扭转,青岛新滨海生活,在后海,入市阶段广告语,利好是大家的,但谁先提出,并放大、炒热这一概念 谁就是最大的受益者 青岛新滨海生活在后海,后海新滨海生活在保利 让客户接受后海,对后海的第一认知是项目,这是我们要达到的传播效果,后海的价值标杆确立之后 接下来,如何实现后海与项目的对接落位? 回到项目产品自身,保利珍品系产品,香槟品牌项目 法式风情精品社区,极具档次感的全石材建筑,大尺度的奢景园林 加上优雅、浪漫、欢乐、尊贵的香槟品牌内涵 项
8、目所展现出来的,是一个品质感十足的中高端社区 如果需要一个类比,或归于某一个层次的话,我们的第一印象是万科蓝山 值得欣慰的是,我们并没有远离青岛的城市灵魂海,后海湾畔首席法式风情住区,项目产品属性定位,后海湾畔首席法式风情住区,区域价值站位,产品价值区隔,浪漫、尊贵、高雅 是项目通过后海、欢乐滨海城、法式风情社区带给客户的独特居住体验 契合着城市中坚、精英阶层的审美品位 结合香槟的品牌内涵,由此我们很容易得出这样一句很正确的广告语,让滨海生活更优雅,但,这样够了吗? 泛泛而谈的东西,很正确,却也很平 无法与客户达成有效沟通,我们需要更深入一步,从产品层面看: 极具品位、尊贵感的法式风情社区 富
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