2013安徽无为城市广场运营顾问服务报告.ppt
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1、,无为城市广场,运营顾问服务报告,我们生活在三四线城市,不容+置疑,我们生活在“无为”,我们在做什么?,“商业综合体”,商业怎么做?,传统形式?不对,那我们应怎么做?,了解三四线城市现状,【调研】三四线城市购物中心的机会与陷阱,商业地产的核心是人流, 没有人流就没有消费, 没有消费就没有商业, 没有商业就没有商业地产。,明白这个道理,就能发现,为何很多大型开发商在一二线城市屡试不爽的商业操盘绝技,却在三四线城市折戟沉沙。,【破析】三四线城市购物中心的机会与陷阱,从三四线城市来看,年轻人会更多流向大中城市,小城市更多是中老年人的天下,消费方式以目的性消费为主导。县城人口多的也就是50万人,这已经
2、算是很大的县城了。如果我们考虑到人的寿命周期为70年,那么每十年为一个年龄段,30岁以下的人群大致为10万人,其中还包括中学生和儿童。 如果在这样的县城里,建一个购物中心,一般来讲,业态比较全、吸引力比较好的购物中心大致面积要达到三四万平方米,每天的客流量和消费额需要达到多少才能保证投资回报呢?,【破析】三四线城市购物中心的机会与陷阱,按照10万人每周去一次购物中心(这样的购物中心应该是业态比较全、运营比较好的),每年约为520万人次,相当于每天1.4万人次,再加上中老年人的目的性消费,购物中心的人流大致可以达到每天两万人次,这基本上是县城级购物中心的客流极限。 如果客单价按照30元计算,每年
3、的营业额只有不到两亿元,租金收入预计不会超过2000万。按照购物中心的投入产出比计算,预期租金收入是难以覆盖投资的利息成本的。 按照这样的逻辑,我们基本上可以判断出哪些县城可以容纳这样的购物中心,以及这些购物中心的规模体量了。而三线城市如果有四五个类似的购物中心或者更多,商业地产陷入客流不够、营业额不高、租金回报不理想的困境就很难免了。,那么,三四线城市是否还有机会?究竟能不能存在多业态的商业地产?,回答是肯定的,有!,机会总是有的。在澳大利亚、美国和欧洲,很多小城市和小镇人口也只有510万人,却也有规模不小、运营良好的购物中心,究其原因,还是客流相对稳定,购买力相对较强,客单价较高,因而能够
4、支撑购物中心的稳定运营。 目前,中国经济还不够发达,2013人均可支配收入不高,仅为18331元,城镇居民人均可支配收入也仅为26955元,而澳洲和欧洲的人均可支配收入最低为16328澳元(相当于人民币8.9万元)和1.2万欧元(相当于人民币9.2万元) ,之间还是存在不小的差距。但是,中国经济发展迅猛,GDP增长速度名列世界前茅,远超澳美欧,消费总额从1990年的8003.1亿元增长到2013年的237809.9亿元,年均增长15.7%,城镇人均可支配收入从1990年的1,510.2元增长到2013年的26,955.1元,年均增长13.3%,即便是未来经济增长和收入增长放缓,按照消费总额和人
5、均可支配收入年均5%的增长率,到2030年,全国消费总额将达到545060.3亿元,城镇人均可支配收入也将达到6.188万元,消费潜力巨大,消费前景可观。由目前几大商业地产公司的发展速度和未来规划,可见购物中心的发展方兴未艾。,怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱?,五个方面:,首先,商业地块把得准,怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱?,五个方面:,其次,要权衡好项目体量,怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱?,五个方面:,第三,商业定位精准,怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱?,五个方面:,第四,规划设计不能自说自话,怎样才能解决或者避开目前存在的陷阱?,五个方面:,第五,招商要接地气,以上五点
6、我们都基本做到,我们差什么?,人气,还是人气,围绕这2大问题我们先看一下项目swot?,1、无为人口基数大,140万人,具备一定的消费基数。 2、县城区域位置优越,项目地处交通便利,临近城市二级主干道。 3、目前项目为城南新区唯一性的商业地产项目,规划及设计理念超前,具备发展后劲优势。 4、项目周边楼盘密集,以家庭及改善型为主。 5、无为整体商业环境落后,竞争商业体量小,数量少。 6、项目设施相对完善,有足够的停车位。 7、政府对项目的支持,享受税收等优惠。,SWOT分析S-优势,项目分析,1、无为是人口大县,但外出人口比重大,主要集中在留守老人和儿童,导致零售业波动大,消费无法沉淀在本区域内
7、。 2、周边社区入住率低,未形成有效的消费人口基数。 3、老城区形成比较成熟的商圈,培养了购物习惯,新老商圈零售业竞争激烈。 4、整体商业规划业态分散,主题性不足。 5、受规划影响,无法全面覆盖周边乡镇。 6、项目在动线、铺位分割及仓储上规划不合理。 7、零散产权不完整,影响商户营业执照办理。,SWOT分析W-劣势,项目分析,1、无为经济的崛起,是项目发展的长期机遇。 2、随着新老商圈的交替,商业氛围将逐步提升,新商圈逐渐成型。 3、项目前瞻性定位,将构建无为新的零售业态,改变无为商业格局。 4、项目在合理规划和管理下,将打造无为最大的商业中心。,SWOT分析O-机会,项目分析,1、随着新老商
8、圈的交替,商业氛围将逐步提升,但培育周期较长,消费者需要时间引导。 2、项目在运营上缺乏专业团队,将直接影响商城的租金及业主回报率。 3、3号楼面积较大,后期会出现局部招商不满,影响整体商业效果。 4、商城开业一定要轰动全城,否则后续会出现不温不火。,SWOT分析T-威胁,项目分析,争对项目swot分析,我们认为项目要解决的问题如下?,1、无为人口大县,但外出人口比重大,主要集中在留守老人和儿童,如何让留守的人成为消费为主? 2、如何覆盖周边乡镇以及周边县城? 3、如何覆盖无为所有学校学生群体? 4、周边社区入住率低,如何提高周边的客户的入住率及购买力? 5、新老商圈零售业竞争激烈,本项目如何
9、立足? 6、整体商业规划业态分散,主题性不足,如何推广? 7、项目在动线、铺位分割及仓储上规划不合理,如何调整?,问题如下:,1、无为人口大县,但外出人口比重大,主要集中在留守老人和儿童,如何让留守的人成为消费为主? 2、如何覆盖周边乡镇以及周边县城? 3、如何覆盖无为所有学校学生群体?,争对以上3个问题,我们认为:以乡镇为重心,全面展开乡镇活动,把乡镇消费力向商城转移,加大对学生客群的营销活动,通过学生带动家庭消费。,问题解决方案:,问题解决方案:,以乡镇为重心,全面展开乡镇活动,把乡镇消费力向本项目转移。具体如下: 1、在乡镇集中的商业区域定期派发宣传单页,选择一个点作为外展点,在外展点张
10、贴广告,同时让消费者办理会员卡,给予办卡客户送餐巾纸、购物袋、抵用券及班车时刻表,促进消费。,问题解决方案:,以乡镇为重心,全面展开乡镇活动,把乡镇消费力向本项目转移。具体如下: 2、选择乡镇集中的广场,进行路演,同时办理会员卡、有奖问答互动发放小礼品、发送班车时刻表,时刻围绕项目信息传播。,问题解决方案:,以乡镇为重心,全面展下乡镇活动,把乡镇消费力向本项目转移。具体如下: 3、配合免费班车,在乡镇各路段按照路线定时发车,同时车上免费发放购物袋,抵用券及活动单页等。,1号线:无城镇 2号线:龙庵 高沟 新沟 泥汊镇 姚沟镇 3号线:赫店 红庙 严桥 开城 六店 石涧 4号线:襄安镇 十里墩乡
11、 泉塘 牛埠 洪巷 蜀山 竹山 5号线:刘渡 昆山 鹤毛 6号线:福渡镇 陡沟镇 二坝 白茆,每班次每天4次,时间:9:00/11:00/14:00/16:00有序接 送,每班次预计来回人数60人,6班次每天预计:1500人,全年预计接送人次50万人。,设立6组免费班次:(涵盖26个乡镇),问题解决方案:,以乡镇为重心,全面展下乡镇活动,把乡镇消费力向本项目转移。具体如下: 4、配合乡镇学校,商城举办儿童为主题的活动,如少儿才艺大赛等, 围绕老年一族,可以举办广场舞大赛、关爱老人等主题活动。,问题解决方案:,以乡镇为重心,全面展下乡镇活动,把乡镇消费力向本项目转移。具体如下: 5、项目周边所有
12、餐饮、娱乐行业、企业发放带有印制标志的烟灰缸、打火机、抵用券及项目活动展架。,问题解决方案:,加大对学生客群的营销活动,通过学生带动家庭消费。具体如下: 6、通过进校园活动,如赞助中学生演讲比赛、中小学生运动会,中小学生才艺演出,赞助礼品及商场购物券;一方面提高商城的知名度,另一方面推出学生专属会员卡,来增加商城的会员数据库。,问题解决方案:,加大对学生客群的营销活动,通过学生带动家庭消费。具体如下: 7、建议和学校合作创办报刊、捐助图书、在校园增加小记者 ,一方面体现中小学生文化,一方面留一板块做商城信息宣传,通过加强文化宣传嫁接商城信息,来逐步引导家长关注商城,从而带动消费。,以乡镇为重心
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