2013年皇华·皇家大院地块整体产品调整方案(70页).ppt
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1、皇华皇家大院地块整体产品调整方案,德置行 20131001,调研客户分析取自调研报告,群众对沈彰新城看法:通过走访了解,沈彰新城规划几年前就已出台,规划虽然较好,不过在群众心中进展的步伐却十分缓慢,部分群众对新区的规划还是比较认可的,不过对新区能否发展起来持观望态度。 新区发展难题:新城规划区域较大,承载人口较多,涉及产业广泛,对彰武县来说招商、发展需要时间。按照现在彰武县的经济水平来看,除招商有较好的政策外,市政行为的建设比较薄弱。新区发展迟缓。 对项目自身的影响:作为第一个进驻新城的住宅类项目,开荒企业,前期还是会有一定的风险。现阶段的项目现状来看,周边的建设会有效促进项目出货,明年新区的
2、发展投资建设很重要,会对项目有很大的影响。 大部分客户群体关注价格、周边生活配套等础问题,对别墅类产品带来的生活品质、居住环境等较为忽略,说明当地多数购房群体处在购房认知初级阶段。 在价格接受上大部分人群感觉价格高,说明客户单纯对比县内普宅项目,忽略项目价值及附加值。由于之前没有此类产品,当地客户对接受别墅类产品需要一定认知阶段及过程。,项目整体开发策略建议,产品调整原则 降低产品总价,提高消费者的市场接受度 增加项目的产品附加值,加大赠送面积(加大类别墅产品的花园及露台赠送空间;洋房产品的阳台与露台的赠送空间) 产品设计上控制成本与周期,建议别墅产品不做地下室,加大地上部分的赠送空间,详见附
3、件案例。,介于市场研究的结果表明:别墅产品在县级城市认可度不高,接受需要有一个长期的引导过程,因此在销售上推进缓慢,为了对接市场、对接客户,提升项目的去化能力,因此建议将后期产品做以调整。,产品调整建议方案一(销售提供),目的: 增加休闲娱乐配套,利用配套设施提升项目的成熟度,带动住宅的销售。,6#地,产品调整建议方案二(保守方案),经济 型别 墅,叠拼,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,幼儿园,洋房,洋房,洋房,商业,洋房,目的: 增加快销型产品的比重,提高项目的现金流,快速回笼资金,加大项目的开发周转。,商业,6#地,产品调整建议方案三(标杆方案),经济 型别 墅,洋房,商业,经济型别墅,叠拼
4、,商业,洋房,目的: 增加标杆型产品的比重,树立项目的大盘形象,建立商档别墅院落气质。,商业,经济 型别 墅,叠拼,幼儿园,6#地,产品调整建议方案四(均衡方案),经济 型别 墅,洋房,商业,经济型别墅,叠拼,商业,洋房,目的: 为了考虑到项目整体的容积率要求,建议局部地块做一些高层产品,补充面积缺失。,商业,洋房,幼儿园,高层,2014年整体开发策略-开发次序,商业,2014年开发 (快销型产品) 根据消化情况 建议前期开发 4-5万平,2014年开发 (产品调整),建议: 因5#地块现阶段产品市场接受度不佳,因此建议进行调整. 考虑到地块北侧路况较好,展示面较大,并且配套较完善,利于产品的
5、整体排布,因此建议2014年先期开发3#地块,以带动5#地块的销售.,商业,经济型别墅,叠拼,幼儿园,小高层预留(做样板间),洋房,洋房,商业(一到二层),2014年整体开发策略产品建议,建议: 5#地块仍保持现在别墅产品的整体定位,在产品面积及功能上做一些调改. 3#地块改变产品策略,增加快销型刚需产品的比重,以适应市场需求. 增设幼儿园及学校,提升项目的整体配套.,产品细部建议方案,经济型别墅调整原则 产品设计:150160平经济型别墅,总价控制在7580万元之间; 产品设计上加大前后花园的赠送面积(赠送面积控制在整体户型面积的50%以上,150平实得220-230平);增大立面露台的赠送
6、空间,提升项目的附加值。 为了控制建筑成本与建筑周期,不建议做地下室,做成客厅挑空,所有赠送空间在地上完成。,150160平米的经济型别墅产品,联排(中间)户型 148平米 四(五)房四厅三卫,二层,三层,首层解析面积:148平、四(五)房四厅三卫,一层赠送车库建议:四个柱加一个盖),一层赠送南北入户庭院4050平,南向外探68米,北向56米,设计6米客厅上空挑空,客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感,客厅挑空示意图,餐厅三步错层示意图,餐厅三步错层示意图,二层北侧赠送1216平米空中花园,明卫设计,提升卫生间采风及通风效果,三层北向赠送1012平米空中花园,三层,二层,三层南向赠送45
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