吴江伟业酒店公寓提报.ppt
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1、1,项目背景,2,联众对项目的理解,1,项目本体分析,3,联众对目标的理解,南部新城: 综合现代文化、行政综合、生活配套、教育科研、生活居住等功能的综合区,现代化城市新区,近年来通过伟业金域华府、奥林清华、恒达广场等项目的深耕,房地产市场正走向成熟。,项目本体,新兴区位:本项目位于南部新城东部片区,赛格等专业市场进入,在未来1-2年内,区域认知度及成熟度将会大大提高,本体具有一定资源:中等规模综合体项目中的酒店式公寓,可借助专业市场及相关商业配套,同时拥有便捷交通资源,配套,省道、地铁 车站、高架,特色商 业街区,专业市场,特色商业街区: 5万方,区域级 开放式商业 特色商业主题,知名专业市场
2、: 赛格电子市场 欧蓓莎家居市场 副食品批发市场,交通: 交通便捷 人流充足,项目地块基础技术指标: 总占地面积:4.5万M2 总建筑面积:10万 M2 容 积 率:2.0 其中:商业部分面积:5万 M2 酒店式公寓面积:5万 M2,自住需求,投资需求,新兴区域,规划利好,看重发展潜力,对现实配套无高要求,联众对项目的理解,区位,VS,本项目,成熟区域,各项生活配套齐全;,规模,5万公寓,整体商业功能大于居住功能,本项目是新兴区域、中小规模、具一定资源的投资性产品,要求社区感、以日常生活需求为主的物业配套,对项目大小无要求,以项目增值保值为购买前提,产品,中廊式布局,不通透,南北通透、讲究舒适
3、性,同时要求使用率高、高性价比,控制面积以控制总价,看重投资收益及周转速度,吴江房地产市场一直是以投资拉动自住,本项目属于典型的投资产品。,联众对目标的理解,1、新都会城市广场一二期商业全部交付投入使用,品牌商家入住,人气逐渐上升。 2、三期即将完工,未来可现房销售,极具市场优势。,工程节点,销售目标,1、1年左右完成C1号楼的销售; 2、实现较快的销售速度,高速高价,在保证销售速度的同时,最大限度地拉升价格。 树立高端形象,为未来伟业在区域内持续开发形成品牌溢价,奠定基础。,2,市场、竞争及客户分析,2,竞争分析,1,市场分析,3,客户分析,市场分析,拉动经济的三驾马车“消费、投资、进出口”
4、,消费:通货膨胀越来越严重,居民消费水平下降 投资:房地产业日益壮大,更多的实体企业向房地产转变,放弃实业,导致实业越来越难做,实体萎靡,再加上高税赋,房地产受宏观政策影响较大,投资环境急剧恶化; 进出口:人民币汇率的变动,贸易逆差越来越大,出口逐渐减少 。 三驾马车“两残一伤” 经济形式不容乐观,在当前经济下行的大环境下,稳定增长是我国经济发展的重中之重,5月16日,国务院常务会议决定安排财政补贴363亿元,促进节能家电等消费,此举将拉动消费需求4500亿元; 5月18日至20日,国务院总理温家宝在湖北调研时明确提出,“要把稳增长放在更加重要的位置”; 5月21日至22日,国务院副总理李克强
5、在江苏调研时强调,“积极扩大内需,稳定经济增长”; 5月23日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析经济形势,部署近期工作。会议强调,要把稳增长放在更加重要的位置,要根据形势变化加大预调微调力度。 ,“稳中求进”成为2012年中国经济发展的总基调,市场环境,最高位21.05%,连续3次下调,存款准备金率的下调,流动性增加,货币政策由紧缩向适度宽松转变,贷款相对容易,放款周期缩短,融资难度降低。资金回笼速度加快!,金融政策是影响房地产的重要政策之一,限贷直接切断了投资客群资金来源,完全抑制了投资客户,银行贷款利率从上浮到可以打折,这说明金融政策在放松,并且利率近3年来首次下降,这也减小了
6、购房贷款和融资成本。,5年期贷款利率:7.056.55,连续两次降息,进入降息周期,房产市场或反弹,坚持楼市调控政策不放松,房价回归合理水平,满足首套购房者的贷款需求,房价大幅下降的可能性不大。,2012宏观经济政策基调:稳中求进;继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 货币政策保持稳健基调,方向趋于放松;机构性减税构成积极财政政策的特点亮点,to房地产,推进房产税改革试点 这可能为限购等行政性手段在相关城市的逐步退出创造条件,坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展 调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”,抓好保障房
7、建设和管理 注:保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移,2012年中央经济工作核心:稳增长、调结构、控物价。,房地产调控与国家经济发展联系紧密,既要坚持房地产调控不动摇,又要稳定经济增长,两者是一个矛盾体。,经济,调结构,前提:经济稳定增长,经济面临国际、国内双重压力: 全球经济放缓和复苏的不稳定性; 国内实体经济持续下行,不确定性增加; 新开工增速下降,对经济趋稳不利。,经 济 下 行 风 险,坚持房地产调控政策不动摇,矛盾,促进房价合理回归,健康房地产市场,价格回调,达到预期目标,房产税试点扩大 保障房建设,2012年,房地产调控政策总体不变,但阶段性会适当放松。,调控与发展经济相矛
8、盾,寻求一个更完善的调控措施来取代强制性的行政干预政策,是下一步中央研究的重点。,“稳增长”的经济发展基调,连续3次下调存款准备金率,楼市调控不放松,信贷调整,在中国经济增长过程中,房地产仍然是支柱 ,因此,为实现稳增长目标,需要加强投资需求。而房地产和地方政府融资平台投资是固定资产投资的支柱。,释放流动性,货币政策由紧缩向适度宽松转变,银行资金充裕,贷款难度降低,放款速度加快,对于开发商来说回款速度加快,现金流压力减小。,楼市调控政策不放松,对首套购房者的信贷政策放松,调控不涉及我们项目所在的连云区,这对我们项目也是一个较好的契机。,连续2次降息,贷款成本降低,央行一个月内,连续2次降息,进
9、入降息周期,对购房者和开发商都是一个利好消息,减少了购房成本,融资成本也相应降低。,市场环境总结,房地产市场分析,1、人口情况,上图为吴江市2006-2011年全市人口发展情况: 根据2010年全国第六次人口普查数据显示,吴江市2011年末全市户籍人口为80.5人,比上年增加5400人,年末全市等级外来暂住人口64.14万人。 大量外来人口和外资企业的入驻,使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大,为房地产市场带来了持续、巨大的市场需求。,2、经济情况,上图为吴江市2006-2011年地区生产总值的增长情况: 从2006年到2011年全市地区生产总值从500亿增长到突破1千亿元,增幅每年都保持在
10、10%-20%以上,其中房地产市场的快速稳定健康的发展必定在其中起到了关键作用。 然而地区生产总值一直保持稳定的增长态势,也为该区域内房地产市场的发展提供了健康良好的环境,两者形成了互补效应。,3、三大产业投资情况,上图为吴江市2005-2011年三大产业的投资情况: 可以看出吴江市产业结构主要以工业和服务业为主,吴江经过30年的发展,产业结构发生了根本性的调整,工业已经成为全市国民经济的主体,并形成了垫子信息,丝绸纺织,光电缆三大产业为主体,以铜加工、电梯、日用化工、服装、亚麻、制鞋、汽车配件以及食品加工八个产业为成长型产业的良性发展型工业结构。 区域内第三产业的快速发展,反应出该区域整体经
11、济的快速发展和整体国民经济素质和综合国力的提升,其中第三产业包括房地产业。,4、房地产投资情况,上图为吴江市2006-2011年房地产投资的增幅情况: 吴江市房地产每年投资总量从2006年50亿元到2011年突破达到151亿元,而且每年都保持较大的增长幅度,可见区域内房地产市场发展情况较好。 吴江市的第三产业中每年的房地产投资几乎占到整个投资的一半,可见房地产为区域内地方财政收入带来了巨大的推动作用。,5、吴江市土地供应情况,上图为吴江市2009-2011年的土地供应情况: 可以看出,2009年成交面积为196万方,2010年成交207万方,2011年成交141.7万方,较前两年成交面积有所下
12、滑,主要原因是今年全国房地产市场都受到了调控政策的冲击,土地市场也受到房地产市场的影响,土地成交出现了一些底价成交甚至流拍的现象。,6、吴江市各镇土地成交情况,上图为吴江市各镇2009-2011年土地供应情况: 可以看出各镇之间,成交地块主要集中在松陵镇,成交地块数量为19块,成交面积为114.7万方。其他各镇均有地块成交,数量较少。 松陵镇为吴江市的主城区,在各镇之间松陵镇的房地产发展最快,区域内的产品价格也大大领跑其他乡镇。,7、商品房施工和竣工面积,左图为吴江市2005-2011年商品房施工面积及同比上年增幅情况,到2011年全年累计施工面积达到873.66万,比上年增长14.6%;区域
13、内商品房年累计施工面积保持逐年增长的态势。,左图为吴江市2005-2011年商品房竣工面积及同比上年增幅情况,到2011年全年累计竣工面积达到111.85万,比2010年增幅有较大的下滑。可能是由于受到整体房地产市场的影响。,8、商品房销售面积和销售金额,上图为吴江市2006-2011年商品房销售面积及金额: 从2001年开始,吴江房地产基本呈现一个稳步而快速的发展态势,至2011年累计全年商品房销售面积达165.96万,销售金额107.5亿。 但是也可以看出2008年在政策和市场双重冲击下,成交面积和销售金额有很明显的下滑。2011年由于政策的影响,预计区域内今年的整体的房地产市场也将受到冲
14、击。,竞争分析,吴江市写字楼项目分布,绿地太湖城,新城国际,上领国际,恒达广场,华邦国际,未推,在售,写字楼项目列表,写字楼重点个案1,项目名称:上领国际 开发商:苏州通鼎房地产开发有限公司 项目地址:中山南路、高新路交界路口 占地面积:18817 总建面积:40000 物业类型:写字楼、商铺 项目规划: 项目整体由写字楼和商铺组成,写字楼总层数为20层,地上19层、地下1层;商铺为地上三层; 销售动态: 该项目商铺产品与2010年就已经全部售馨,商铺面积从320-1300, 目前主要在售写字楼产品,剩余房源不多,主要位于10层以上面积230左右,均价7500元/,写字楼重点个案2,项目名称:
15、新城国际 开发商:吴江天盛房地产开发有限公司 项目地址:吴江市体育馆路南(永鼎医院北) 占地面积:8253 总建面积:25024.5 物业类型:写字楼、商铺 项目规划: 项目整体规划为复式soho公寓、甲级办公楼和风情商业街;其中3-8层为写字楼产品、3-12层为酒店式公寓产品、1-2层为商铺 销售动态: 项目酒店式公寓产品已售馨, 商铺产品目前已处于尾盘,剩余少量房源,面积128,均价23000元/, 写字楼面积130-250,均价7000元/,写字楼市场总结,分布特征:区域内写字楼项目分布主要围绕城市主干道,大多数分布在城南板块; 未来发展:吴江城南板块的规划发展定义为综合高端商务区,商务
16、氛围、聚集效应正在逐步发展中,南进发展的趋势明显,另外政府大力打造的滨湖新城也是未来发展的热门板块; 产品趋势:目前市场在售的写字楼产品以中低档居多,不过还未推出的绿地、华邦国际、恒达广场有开始往高档发展的趋势,区域内高档写字楼开始逐渐面世; 销售市场:目前区域内市场上的写字楼售价基本在7500元/左右,预计未来一些高档的写字楼产品推出后,区域内写字楼售价也将会拔高。,吴江市酒店式公寓项目分布,绿地 太湖城,恒达广场,汇金中央广场,未推,在售,金球广场,酒店式公寓项目列表,酒店式公寓户型分析,A1户型2-2-1,38 主卧朝南,通风和采光俱佳,一、二层动静分离明显; 主卧和客厅带景观飘窗,次卧
17、带阳台,空间布局合理,避免了空间浪费。,A2户型2-2-1,66 主卧和客厅朝南设计增加了室内的采光和通风效果; 主卧和客厅飘窗设计使得视觉效果更加开阔; 1、2层布局合理,A3户型2-2-1,54 主卧客厅朝南,并且都带有观景阳台,增添了室内的视觉和采光通风效果; 户型赠送面积较多,酒店式公寓市场总结,分布特征:区域内酒店式公寓项目分布特点主要是位于在城市主干道两侧,在售的项目较少; 产品面积:目前市场上在售的酒店式公寓产品面积主要集中在40-60,另外金球广场未来推出的公寓面积在60-90; 配套设施:目前区域内市场上在售的酒店式公寓项目普遍自带商业配套设施,会所配套服务设施欠缺,物业管理
18、档次一般; 客群来源:区域内酒店式公寓产品主要客源来自当地私营业主,也有部分来自外地的投资客,且目前吴江已化为吴江区,预计未来区域内来自苏州其他区域的客源将会越来越多。 市场情况:目前区域内市场上在售的酒店式公寓项目主要是金球广场,汇金中央广场已处于尾盘,另外恒达广场预计会推出酒店式公寓产品,绿地太湖城的酒店式公寓产品具体推出时间还待定。,本项目,VS,金球广场,通过对比发现,竞争不是本项目的核心问题,关键在于充分利用专业市场等综合体配套,形成独特优势,本项目,VS,铂金公馆,40-80平/176套,地铁沿线,酒店式公寓,227省道,40-66平/150套,地铁沿线,酒店式公寓,鲈乡北路,地段
19、,物业,主力户型,资源,配套,多个专业市场,大型商业综合体,产品和地段、配套资源类似,40-80平/176套,市政府,酒店式公寓,40-66平/200套,市政府,精装修公寓,地段,物业,主力户型,资源/配套,品牌,浙江恒达品牌,地段和配套相同,产品和酒店式定位有优势,车站,地铁,政府,本土著名品牌,金球广场,恒大广场,车站,地铁,政府,客户分析,投资客户分析,客户类型 投资客为主,自用客为辅。一般经营者都将资金投入到生意中,用于投资置业的较少。而且自用者置业一般要求价格很低,吸引自用者,无法实现项目价值最大化。 身份背景 积攒了一定财富的社会中层,急需为资金需求出路,年龄多在30岁以上,包括私
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