吴江盛泽“城中花园”价格建议 54P.ppt
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1、“城中花园”价格建议,第一部分:项目分析,项目分析,项目概况,项目分析,区域环境,漾滨大道,舜湖,湖滨花园/盛世锦江,盛泽大道,舜湖路/金城商业中心,工地现场,中心大道,销售中心,项目分析,区域环境,城中花园位于盛泽大道与漾滨路交汇处西南角,项目三面临路,距离镇中心仅有1公里路程,位于盛泽镇中心位置。 项目四至: 东面:项目东面紧邻盛泽大道,一路之隔是盛世锦江国际大酒店; 南面:项目南面是沿舜湖路老居民住房和沿街街铺,影响项目品质; 西面:项目西面是中心大道,隔中心大道是漾滨春天项目; 北面:项目北面是漾滨大道,各路便是舜湖,水景资源丰富;,镇中心位置,三面临路,交通便捷 “漾滨春天” 项目我
2、们小户型的直接竞争楼盘 “舜湖”及公园自然景观优势明显,项目分析,配套设施,位于镇中心区位,生活配套设施齐全,项目分析,项目景观,区内景观:中心景观与节点景观完美结合,区外景观:湖景资源、市民广场等,景观优势明显,其他项目所不能及,项目分析,产品分析,1、项目共8幢高层住宅和沿街底商,规划合理,楼栋排布合理; 2、建筑风格采用Artdec风格,底部采用干挂石材,上部采用高级仿石涂料,线条感明显,品质增强; 3、采用优质建筑材料和电梯,产品质量屈指可数; 4、采用全地下停车,真正做到人车分流; 5、户型配比和设计合理,但是户型卖点不强,附加值不高;,项目分析,优势分析,地段优势:盛泽镇中心区位;
3、 交通优势:三面临路,出行便捷; 配套优势:距离东方广场1公里,周边各类配套设施齐全,包括自身商业配套; 景观优势:自然水景和小区内部规划景观; 品质优势:采用高档石材和仿石涂料立面,品牌电梯等高品质建材,建筑质量得到保障; 产品优势:规划合理、建筑风格独特; 开发商实力品牌优势:赴东集团品牌,第二部分:盛泽在售项目分析,盛泽市场,楼盘分布,锦盛苑 二期:高层:5800元/ 三期:别墅:10000元/,君悦半岛 一期:别墅:10000-12000元/ 二期:高层:6900元/,城中花园,漾滨春天 高层:未开盘,锦绣华庭 未开盘,乌桥水岸花园 高层:未开盘,中央公园城 一期:高层:5500元/
4、二期:高层:5500元/ 多层:6000元/,天鸿国际花园 一期:别墅:220480万/套 二期:高层:6500元/ 三期:预计:6800元/,盛泽市场,住宅楼盘,盛泽市场,项目概况,中央公园城,君悦半岛,天鸿国际花园,锦盛苑,盛泽市场,重点个案,天鸿国际花园,天鸿国际花园 项目概况: 占地面积:约12万 总建筑面积:约50万 住宅建筑面积:24万 容积率:2.5 商业总建筑面积:28万 容积率:4.9 住宅部分共分为3期 一期:联排和叠加 二期:3幢高层住宅(3#、8#) 三期:4幢高层住宅(15#、12#),一期:联排和叠加 推案时间:2011年6月25日 推案量:79套别墅全部推出,户型
5、面积:,二期:高层 推案时间:2011年10月22日 推案量:3幢高层,共488套 开盘优惠:100-150元/ 剩余:60套 去化率:87.7% 户型面积:89-185 销售均价:6500元/ 楼层:28-32层 其他价格情况: 1-2层:5700元/ 16层:6500元/ 32层:7300元/,三期:高层 推案时间:预计2012年6月 推案量:第一批,2幢高层,240套 户型面积:134和185 销售价格:6000元/ 起(具体未定) 楼层:30-32层,户型面积:,A1:185 4+1房2厅2卫1厨4阳台,C1:134 2+1房2厅2卫1厨2阳台,赠送面积:28 ,赠送面积:20 ,户型
6、附加值: 1、空中花园赠送一半建筑面积 2、多处设置阳台和飘窗,君悦半岛,君悦半岛 项目概况: 占地面积:约5.56万 总建筑面积:约10万 容积率:1.8 共分为2期 一期:别墅(76套) 二期:高层(400套),一期:别墅(双拼、四联排、独栋) 双拼(14套)、四联排(64套):271-431 独栋(1套):860 别墅销售均价: 边户:12000元/ 中间户:10000元/ 去化:59套 去化率:74.7%,二期:高层 总套数:400套(24-32层) 第一批: 推出时间:2010年4月 楼栋:31、32号楼 均价:5300元/ 第二批: 推出时间:2010年12月 楼栋:19号楼 均价
7、:5600元/ 第三批: 推出时间:2011年6月 楼栋:30号楼 均价:6100元/ 第四批: 推出时间:2011年12月 楼栋:29号楼 均价:6700元/ 整体去化:320套左右 去化率:80%,户型面积:,成交价格走势,3房2厅2卫1厨1阳台 建筑面积:130,3房2厅2卫1厨1阳台1入户花园 建筑面积:150,4房2厅2卫1厨2阳台 建筑面积:174,户型附加值: 1、大面积的阳台 2、入户花园 3、八角窗,中央公园城 总占地面积:17.8万 总建筑面积:40万 容积率:1.87 产品类型:高层、多层、别墅,中央公园城,一期:(推出180套) 第一批:126套 推案时间:2011年1
8、1月12日 楼栋:2、4号楼 均价:5000元/ 第二批(推出132套) 推案时间:2012年5月25日 楼栋:1、3、6号楼 高层均价:5200元/ 多层均价:5800元/ 整体去化率:70%,A3:137 3房2厅2卫1厨2阳台,A3:132 3+1房2厅2卫1厨1阳台,户型附加值: 1、大面积的阳台 2、飘窗 3、空中花园,E-I:133 3+1房2厅2卫1厨2阳台,B-I:170 4房2厅3卫1厨2阳台,户型附加值: 1、空中花园 2、飘窗,住宅市场,项目规模,项目,各个项目占地面积及总建面积分布对比图,上图看出盛泽住宅市场主要以项目总建都在17万方以上,以大型综合社区为主,本项目符合
9、市场特征。,住宅市场,价格分析,各个项目的价格走势,盛泽整体市场价格呈上升趋势,主力价格集中在6000-6600元/,价格上升区间集中在10%左右。,住宅市场,户型分析,个项目在售的户型面积段,60,80,100,120,140,160,180,200,220,240,260,280,300,40,20,0,户型面积(),项目,盛泽市场主力面积段集中在90-160,本案产品出于此面积段,未来市场竞争激烈,因避免与其他项目集中推盘!,锦盛苑,中央公园城,君悦半岛,乌鹊桥水岸花园,天鸿国际花园,漾滨春天,城中花园,住宅市场,景观分析,目前住宅市场项目景观资源主要以湖景景观或中央水景为买点,与本案沿
10、湖景观有异曲同工之妙;小区主入口方面以中式广场为主。,住宅市场,客源分析,Pulte客户细分,务实之家,务实之家1:收入(包括教育、职务等资 源)远低于其他家庭的家庭 务实之家2中年务实:资源相对较少, 需求特征不明显的家庭(中 年夫妇+18-24岁的孩子),需求特征 不明显,便宜,社会新锐,无子、无父母的青年或青年伴侣 老人为子女购房,但不一起居住 年龄在25-35之间或已婚的青年与父母,无子女 一房和两房,不大不小户型 不高不低价格 不远不近区位,孩子家庭,小太阳:0-11岁孩子+父母 后小太阳:12-17岁孩子+父母 孩子三代:老人+中青年夫妇+18以下孩子,望子成龙 两房和三房,教育配
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