009建达地产 哈埠市松北项目营销提案3p.ppt
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1、,Is selection, please wait a moment. .,建达地产松北项目营销提案,大秦地产 2009.11,九鼎&飞扬策略机构,大江东去,浪淘尽,千古风流人物。故垒西边,人道是、三国周郎赤壁。乱石穿空,惊涛拍岸,卷起千堆雪。 江山如画,一时多少豪杰。遥想公瑾当年,小乔初嫁了,雄姿英发。羽扇纶巾, 谈笑间、强虏灰飞烟灭。故国神游,多情应笑我,早生华发。 人生如梦,一樽还酹江月 苏轼念奴娇赤壁怀古,高端住宅,联想无外乎是“奢华”、“高档”、“华丽” , 是北欧的小窗和尖顶,是德意志浓烈的色彩,是法兰西浪漫的园林 然而,青砖、黛瓦、粉墙,坡屋顶和镂空花窗 中式建筑这些体现东方传
2、统文化与人居智慧的元素 更能引发人们的思想共鸣,提案纲要,市场透视,2009年1-10月,量价齐升,楼市发展现状综述,四月份以来,哈埠楼市供应量激增,以江南楼盘居多,群力板块的山水美地、东方莫斯科城、恒盛豪庭、海富第五大道、润园翡翠城,哈西板块的辰能溪树庭院、东辉明珠园和金域蓝城,香坊板块中山国际、东方玫瑰园、泰山领秀,南岗板块海富金棕榈,道外板块的橄榄城、好民居等新项目相继面市、集中推广。,1-10月商品房成交情况分析,1-10月商品房成交面积曲线图,2009年1-10月哈市主城区商品房成交面积曲线图(不含呼兰、阿城),单位:平方米,楼盘销售年,销售价格节节攀升,2009年1-10月哈市主城
3、区商品房成交均价曲线图,单位:元/平方米,在户籍、就学、就业、医疗、养老和住房公积金等方面出台优惠政策,推动新建房价逐步走高。 建筑成本增加以及开发前期费用上涨、货币化拆迁补偿标准的逐年提高和银行利息等诸多因素,都在一定程度上推动房价上升。,新盘集中放量,综合性价比不断提升,2009年4月份以来,群力、哈西、道外、城市东南版块以及松北、利民开发区,新盘频出,相继上市的新项目近60个,哈埠楼市可谓遍地开花,百家争鸣。热销声声此起彼伏。 真正赢得市场的关键依然是精良的产品品质以及用以支撑高品质的超强企业实力和品牌影响力。,北跃、南拓、中兴、强县, 松北发展再度迸发强音。,北跃科技创新为先导,把江北
4、打造成集文化、生态功能、科技为一体的新城区。,强县推进城乡一体化,市县同步发展,相互促动。,南拓依托平房、开发区现有工业基础,打造新型工业新城,中兴加快老城改造,加快哈西、群力新区建设。,配套日渐完善,为江北楼市提速,三年内八桥飞架南北 2006-2020十五年内,过江通道将达14条。,竞争项目样本研究,香堤雅 品牌形象: 西班牙逸墅风格 较为鲜明 营销模式: 企业品牌+ 体验式营销+精英 文化活动营销,水韵长滩 品牌形象: 立足打造哈尔滨 最高档次别墅,专注 产品与细节,拥有较 强的市场影响力 营销模式: 央企品牌策略+ 体验式营销+精英 文化活动营销,公园九号 品牌形象: 专注产品与细节,
5、产 品创新,市场形象良好 营销模式: 品牌策略+ 活动 营销+注重客户积累,岛屿墅 品牌形象: 出师不利后多次 降价促销,以致 品牌形象受损. 营销模式: 品牌策略+ 活动营销,溪树庭院 品牌形象: 重视品牌及产品综合性 价比,总体形象良好. 营销模式: 高调入市, 品牌策略+ 活动营销+体验式营销,环视周边 目标需求及竞争门槛日益提高,高层 北岸明珠 锦秀乾城 江北运华广场 欧美亚世界阳光 世茂贰号公馆 金泰湖滨绿茵,别墅 世茂香堤雅 绿地海域岛屿墅 保利水韵长滩 碧水庄园 国基名墅,洋房 保利公园九号 金泰湖滨绿茵 美丽洋房 左岸唯美,高层林立, 低密度住宅迅速增加 早已不再是稀缺产品,!
6、,环顾周边,八国联军各有特色, 但异域风情不再具有排他性,取得竞争话语权, 必须突显差异,必须标新立异。,产品设计风格个性鲜明 全方位情景体验式营销策略,项目定位思考,规模优势 地段交通优势 开发实力:强强联手超强阵容 地势藏风纳气 天然水系,得天独厚。,优势(strength),生活配套及氛围缺乏,急需完善。 哈大高速、四环对项目外部交通组织有一定不利影响. 建达地产品牌的树立和提升尚需时日。,劣势(weakness),市政府重提发展江北战略,再度提升板块热度 市政配套日渐完善使区域更为成熟 建达地产的强大开发决心。,同区域、同质竞争项目,分流客户 推广周期同部分项目重叠。,威胁(threa
7、t),机会(opportunity),客群分析,生理需求,安全需求,社交需求,尊重需求,自我实现,基本居住功能(经济适用房),普通住宅(舒适无忧),高级住宅(身份),别墅(面子、舒适、私密、稀缺),高于别墅(资源占有性、独立性自我修复感),选择理由 视野,项目所在位置,客群所在位置,城市生活的中上层,自我感觉良好; 二次或多次置业者,注重居住的品质、身份、档次等品牌因素; 了解并认可区域发展前景; 多为自住,有一定保值增值需要; 对综合性价比尤其关注; 部分会为父母考虑,享受社区及周边生态环境; 眼光独到,具有较强投资意识。,人群特征,他们绝大部分生于六零七零年代 处于社会的中坚层面 年龄区间
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