009杭州莱茵达申花路项目前期定位报告p.ppt
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1、莱茵达申花路项目前期定位报告 华坤道威整合营销机构 2009-12 目 录 2、项目土地属性分析 1、杭州宏观房地产市场分析 3、区域房地产发展分析 4、竞争市场分析 5、项目定位 杭州房地产总体运行情况 土地市场分析 近期政策法规情况 地块现状分析 发展趋势分析 土地属性汇总 申花板块发展历程 申花板块现状 申花板块发展趋势分析 杭州高端市场总体成交分析 竞争市场分析 项目定位及户型配比建议 PART1 n 杭州房地产总体运行情况 n 土地市场分析 n 近期政策法规情况 宏观房地产市场分析 一、杭州宏观房地产市场分析 l 杭州房地产总体运行情况 l 土地市场分析 l 近期政策法规情况 08-
2、09年杭州住宅新增供应 p 去年由于受到金融危机影响以及宏观调控影响,杭州房地产市场总体供应量偏少,仅在奥运会 期间和传统“金九银十”的旺季出现一波供应小高峰,供应量基本都超过50万方。 p 09年房产市场迅速回暖,自3月份开始,市场供应大幅增加,特别是4、5、6、7这四个月, 供应面积均超过100万方,其中5、6两个月供应面积超过150万方,创下近年杭州房地产市场的 供应之最。目前杭州住宅供应仍处在较高水平。 09年截止到10月底 成交面积统计 p 去年杭州房地产成交一直在低位徘徊,除五月份因受到万科打折促销的影响,成交面积达到 36.4万平方米外,其余单月成交均未突破30万平方米。 p 0
3、9 年从3月份野风现代城大幅降价开始,成交量便扶摇直上,3月份成交突破50万平方米,在 随后的5月份更是达到惊人的108.3万平方米,虽然目前成交量比起5、6月份有所下滑,但仍处在 高位。 09年截止到10月底 成交套数与成交均价统计 p去年杭州房地产市场整体低迷,成交量较少,仅在五月份受到万科打折促销影响,单月成交套数突破3000 套。到第四季度后大部分房地产商开始降价销售,因此房产价格出现下跌,但销量仍然未见起色。 p09年3月份野风现代城的大幅降价,拉开了市场回暖序幕,成交量开始不断攀升,同时价格也随之上涨。由 于上半年刚性需求集中释放,市场需求开始减少且价格上涨过快,进入6月份后销量便
4、开始出现下滑,但价格仍 在上涨。 09年截止到11月底 存量房源统计 p 杭州09年1月份时存量房源还有2万余套,但经过上半年的火爆热销,存量房源下降速度 非常快,特别是在4、5、6三个月,成交屡创记录的同时也加快了存量房源的大幅减少。 p 进入10月份后可售房源进一步减少,目前存量房源在5000套左右徘徊,虽然相比前几 个月,现在存量房源下降速度减缓,但房源紧缺的状况仍然没有根本改变。 09年截止到11月底 l08年和09年的房地产市场可谓是“冰火两重天”,08年受到国际金融危 机影响以及国内宏观调控影响,房产市场一直在低位徘徊,特别是进入 下半年后,许多开发商开始打折销售项目,成交均价一路
5、走低。 l进入09年后,由于国家采取一系列救市措施,扩大了信贷规模,加上 08年一直被压抑的刚性需求者集中爆发,同时也带动了改善性需求者, 以上综合因素使得房产市场快速回暖。 l目前,杭州可售房源不断减少,刺激了房价继续走高,成交量虽然开 始下降趋势,但相对于历史同期仍在高位。 小 结: 各区域成交套数 p09年1月至今,杭州最热门的版块是滨江区和江干区,这两个版块成交均超过10000套,其次是成交接 近10000套的下沙区,从中可以看出09年杭州成交套数最多的区域都属于传统市中心区域,价格相对较低 。 p滨江区和下沙区房源的主力客群多为刚性需求者,江干区的九堡板块也主要面向这部分人,上半年刚
6、性 需求者的集中释放,使得这三个板块成为热门,板块内项目的成交套数也一路走高。 p进入下半年后,房产市场回暖加快,众多改善性需求者开始入市,江干区的钱江新城板块和西湖区随之 启动,这两个区域也成为了下半年的热点板块。 09年截止到10月底、下同 各区域成交均价 p 09年杭州成交均价最高的三个板块分别是“上城区” 、“西湖区”和下城区。 p 上、下城区为传统老城区,房价一直处在高位,西湖区离市中心较近,加上该区域内有西 溪湿地风景区,排屋别墅项目较多,是杭州高档低密度住宅的聚集地,因此价格较高。 p 离市中最远的“下沙区”成交均价最低。 成交房源单价分布 p 就杭州主城区目前的价格体系而言,地
7、段略有优势(如位于市区或西溪等地)的楼盘单价至 少在14000 元/以上,根据经验判定,14000 元/以上单价段的产品基本面向改善型客户。 按此经验标准可以发现,在09年成交的房源中,改善型价格段的成交房源比例较为有限,只有 28%左右,约占总量的四分之一多一些。 p 14000 元/以下的中低价房源则占据了绝对主力(尤其是12000 元/以下的低价房源)。 因此在09杭州房地产市场中,首次置型需求是市场主力军。 成交房源面积分布 p 自06 年政府强力推行的90/70 政策以来,杭州房地产市场上便以小户型房源为主,而目前 市场则是刚性需求者为购房主力军,两大效应相互叠加,使得09年成交房源
8、以90方以下户型 为主,其比例占总成交房源的近50%。 p 与此同时,120-180方之间的改善需求住房也有30%的比例,改善性需求也正在渐渐释放 。 p 180方以上的大户型豪宅成交比例仅为7%。 小 结: l滨江区和江干区是目前最热门的版块,此外下沙区和西湖区成交也比较 多; l在区域成交价格中,传统的城市中心板块上、下城区,西湖区成交均价 最高,而离市中心较远的下沙区成交价格最低。 l改善型价格段(单价在14000以上)的房源成交约为28%, 14000以下 的中低价房源则占据了绝对主力; l此外,在成交面积段的分布中,90方以下户型最为活跃,其比例占总成 交房源的近50%,而180方以
9、上的大户型房源成交比例仅为7%,因此可 以推断出,在09杭州房地产市场中,首次置业型客户是市场主力军。 一、杭州宏观房地产市场分析 l 杭州房地产总体运行情况 l 土地市场分析 l 近期政策法规情况 杭州近几年土地出让情况 p截止12月份,09年杭州共出让各类土地4896亩,可建筑面积872万方,土地出让数量 和可建筑面积均创出历史新高,土地出让量非常巨大。 p由于09年出让土地数量非常巨大,可以预见未来两年内杭州房地产市场供需矛盾将会得 到一定程度缓解。 09年截止到12月4日 杭州近几年土地出让楼面价情况 p自05年以来,杭州出让土地价格不断攀升,年均增长幅度在24.3%-34.8%之间,
10、增长幅 度非常大。 p08年由于经济危机的原因,杭州出让土地楼面价增幅回落了近10个百分点。进入09年后 ,房产市场的火爆使得土地市场价格再创新高,同时楼面价增幅也开始企稳。 p 事实上,杭州09年住宅土地成交主要是自6月份开始,截止到12月上旬,整个 土地市场,天价迭出,纪录迭破,成交量和成交额也屡创新高。 p 截止目前,09年杭州共出让住宅土地约234.3万方,新增宅地可建建筑面积为 约583万方,按每套房100平米的标准来计算,未来一到两年,可增新房供给约为 5.8万套。 杭州09年住宅土地出让成交情况 时间 09年住宅土地成交汇总 宗数 面积 (亩) 可建建筑 面积() 金额 (亿)
11、09年1-5月 357.6844785.38 09年6-12月 583515.55833072541.98 09年截止到12月4,下同 杭州09年住宅土地分布情况 p 09年住宅出让土地主要分布在拱墅区和江干区两大区块,拱墅区出让土地 主要集中在祥符、申花、半山一带;江干区出让土地主要集中在九堡、三堡 、丁桥一带,未来这些地区将成为住宅供应的主要区域。 p 土地出让价格最高的地区主要在上城区,下城区等老城区,其中上城区出 让土地楼面价格已突破20000元/平米;下沙、滨江等离市中心较远区域土地 价格相对较低。 区域土地数量出让面积建筑面积楼面价 拱墅区20690548168682111197
12、江干区1974417717232648015 下沙区8349590980885.96948 西湖区4244271515095.89811 下城区464074172731.115088 上城区261003123540.222473 滨江区115165363966542 小 结: l09年杭州土地供应量非常巨大,截止12月上旬,已出让各类土地4896 亩,可建筑面积872万方;09年杭州土地出让数量和可建筑面积均创出历 史新高。 l截止12月份,09年杭州共出让住宅土地约234.3万方,新增宅地可建建 筑面积为约583万方,按每套房100平米的标准来计算,未来一到两年, 可增新房供给约为5.8万余
13、套。 l09年住宅出让土地主要分布在拱墅区和江干区两大区块,从整个杭州来 看,主要集中在城北区域。未来一到两年,这两大板块将成为住宅供应的 主要区域。 一、杭州宏观房地产市场分析 l 杭州房地产总体运行情况 l 土地市场分析 l 近期政策法规情况 浙江GDP前三季度同比增长7.7% ,12月CPI或转正 浙江省统计局、国家统计局浙江省调查总队公布了前三季度浙江省经济运行情况。前三季度,全省GDP为 15828亿元,比去年同期增长7.7%,增幅比一季度和上半年分别回升4.3和1.4个百分点。具体来看,第一 产业增加值为694亿元,增长1.8%;第二产业增加值为8161亿元,增长4.5%;第三产业
14、增加值为6973亿 元,增长12.5%,房地产业的增加值为20.1%。 人均可支配收入前三季度,城镇及农村分别增长8.0%和6.6% 政策支撑下的扩内需效应,一定程度上刺激着人们的消费欲望,不断增长的城乡居民收入为此提供了基本 保障。前三季度,全省城镇居民人均可支配收入为18924元,农村居民人均现金收入为9431元,分别比去 年同期增长了8.0%和6.6%。 杭州9月份居民消费价格总水平(CPI)延续负增长,同比下降1.3%。 9月杭州CPI继续低位运行,杭州的消费市场却创出新高。 金融危机后,浙江经济复苏明显,在GDP、人均可支配收入同期增长的同时, 并未出现通货膨胀迹象,经济运行良好,居
15、民购房能力增强。 杭州经济情况 【09年5月后出台的房产相关政策】 相比2008年的“政策”猛药,2009年出台的政策仅算得上 是“调理”,政策出台的频率、力度,远不及2008年。 出台时间类别文件主要内容点评 2009-5- 1 物业 杭州市物业服务收 费管理实施办法 杭州提高前期物业费 物管不得强 收装修保证金 查漏补缺了一些之前存在的漏洞,如一些物业 公司将楼道照明、地下车库照明等费用放到了 公共能耗费用中,另行向业主分摊等,有利于维 护业主的利益。 2009-5- 19 公积 金 关于促进杭州市房 地产市场健康稳定发 展的补充意见 1、最高额度提高到80万元 2、80万元贷款可获1.4
16、万利息补 贴 3、二次贷款不再有面积限制 有利于减轻广大职工购房的首付压力,解决城 市中低收入家庭住房问题,拉动内需,刺激住 房合理消费,贷款额提高提振买房信心, 使买房 用公积金越来越普遍 2009-6- 4 地下 车库 杭州市区地下空间 建设用地管理和土地 登记暂行规定 1、地下停车库不得长期租赁 2、使用权可以抵押更便于融资 3、土地出让金缴纳标准下降了 10% 4、居住区车位首先满足车主需求 地下空间拥有了产权证。杭州市进一步降低地 下空间开发门槛,为民间资本参与停车场(库)建 设突破了政策困局。 2009-6- 22 二套 房贷 银监发 200959号 文件关于进一 步加强按揭贷款风
17、险 管理的通知 要坚持贷款标准,严格借款人资 格审查 ,审慎评估借款人风险 , 确定合理的贷款利率 通知并未对首付比例、贷款利率作出明文规定 ,各大银行在这次通知出台后,银行并没有统 一上调为基准利率的1.1倍,优质客户仍可享受 房贷利率7折等幅度优惠。 09年房产政策汇总 【09年5月后出台的房产相关政策】 出台 时间 类别文件主要内容点评 2009 -6-22 二套房 贷 银监发 200959号 文件关于进 一步加强按揭贷款 风险 管理的通知 要坚持贷款标准,严格借款 人资格审查 ,审慎评估借 款人风险 ,确定合理的贷款 利率 通知并未对首付比例、贷款利率作出明文规定, 各大银行在这次通知
18、出台后,银行并没有统一上 调为基准利率的1.1倍,优质客户仍可享受房贷利 率7折等幅度优惠。 2009 -8-5 公积金/ 杭州暂停执行公积金“差额 贷款”,有公积金贷款未还 清客户不能再申请公积金贷 款 对同时购2套住房的购房者来说将增加其购房压 力,一定程度上抑制囤房现象,刺激房源的流通 。 2009 -9-26 土地 关于集约用地的 通知 1、土地闲置满两年的将依 法无偿收回;2、土地闲置 满一年不满两年的,需交纳 20%的土地闲置费;国家还 将对闲置土地征收增值地价 。 在这一政策下,囤积土地以期升值的利润将大大 减少。持有大量土地储备的开发商必须加速开发 ,这将一定程度上缓解供给的不
19、足,并促使这类 开发商在近几年加速释放利润。 2009 -10-6 加息无文件 澳大利亚央行宣布加息 专家 称我国近期不会加息 这意味着全球经济刺激政策的退出机制已经成为 现实 ,但美国和欧盟等国家效仿的可能性较小。 09年政策汇总 09年房产政策汇总 出台时 间 类别文件主要内容点评 2009- 10-13 公积金 贷款 杭州市公积金网发布了一则 办理住房公积金组合贷款 还贷 提取按月转账业务 公告 将住房公积金组合贷款的提取从 “年年提”变为“月月提”。 此举可以增加贷款人的财务自由度,把 原本准备用来还贷的部分资金投到收益 更高的领域里。 2009- 10-22 二套房 贷 银监 会主席
20、刘明康明确表示 ,要严格执行“二套房贷” 政策不动摇 。 要求商业银行要不折不扣地落实 与借款人“面谈”、“面签”制 度,并将开发商、项目公司和母 公司的授信统一起来,实施并加 以监管。 针对房贷层面的调整政策,监管部门此 次再次出手收紧二套房贷政策,是为了 从源头防范风险,进一步挤压楼市泡沫 ,抑制投资冲动。 2009- 10-27 住改商 杭州市政府批复了市工商局 关于进一步支持大学生创 业放宽经营场 所准入的请 示。 对以大学生公寓、居民住宅或商 住两用的高层建筑作为创业经营 场所,并符合相关条件的创业者 ,杭州允许其办理工商登记证。 让住宅办公变成了可能,政策性的松动 也弥补了很多创业
21、者的资金不足,更有 利于创业。 2009- 11-14 治理囤 地政策 十部委进行抑制部分产能 过剩和重复建设引导产业 健 康发展第二次联合信息发 布。 国土资源部规划司司长董祚继在 发布会上表示,国土资源部对开 发商囤地行为的政策和惩罚措施 将很快出台。 国家希望通过税收措施,把土地增值部 分返还给社会。 09年房产政策汇总 出台 时间 类别文件主要内容点评 2009- 10-13 突破用 地计划 报批督 查 “抑制部分行业产 能过 剩和重复建设,引导产 业持续健康发展”第二 次部门联 合信息发布会 上国土资源部规划司司 长董祚继表示。 对于一些地方以扩大内需为名,违反国家产业 政策和供地政
22、策,审议 修改土地规划,擅自突 破用地计划和标准,清算产能过剩项目的,要 督促地方政府纠正整改,对问题严 重的报批国 家总督查,整改期间暂 停审批。 此举可以增加贷款人的财 务自由度,把原本准备用 来还贷的部分资金投到收 益更高的领域里。 2009- 11-19 首套房 贷 多家银行收紧首套房贷 建行总行日前向全国各地分行发出通知,对于 贷款购买首套普通住房的客户,要享受7折利率 优惠,只能是建筑面积在140平方米以下的普通 住宅,并且首付达到四成以上;如果首付两成 ,只能享受8.5折利率优惠。 如今,市场的回升速度之 快已出乎大家的意料。在 二套房贷收紧政策已无法 压制楼市虚火的情况下, 银
23、监会为了防范金融风险 完全可能取消首套的7折优 惠利率。 相比08年,今年的楼市发生了翻天覆地的变化,地王的频繁出现、房价的节节高涨、新开房源 的开盘即售罄都显得过于疯狂;6月后,二套房贷及公积金贷款收紧、土地集约用地等政策接 连出台,针对开发商囤地、首次及二次置业群体的收紧政策已经渐渐展开。 08年下半年,受金融危机影响,杭州楼市陷入“冰点”,每天成交仅30、40套,为带动内需、解决关系民生的住房困境 ,杭州市政府发布了关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见 ,共计24条。其中政策涉及购房入户、税费补 贴、二套房贷、公积金贷款等方方面面。 在救市政策的带动下,08年积压的刚需在09 年呈
24、现井喷式爆发,市场回暖速度超乎想象, 成交均价也节节高走 “24条”中最关键是的税收和落户政策,其中税收政策明确了截止时间,自政策发布之日起至2009年12月31日止。而 购房入户政策则并未明确截止时间。 24条中关于税收的优惠举措: 1、实行购买商品房契税、印花税补贴; 2、实行存量房交易税收补贴 ; 3、全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项行政事业性收费; 同时,“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。 【24条关于税费减免优惠政策将到期】 杭州24条优惠政策情况 p面对即将到期的房地产优惠政策,作为主管房地产的住房和城乡建设部
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