2013年安徽安庆滨江现代城项目产品建议报告(89页).ppt
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1、谨呈:安庆振阳置业有限公司,安徽安庆枞阳市场调研 暨滨江现代城项目产品建议报告,本报告工作思路:,目 录,第一部分 枞阳宏观环境分析 第二部分 基地环境分析 第三部分 枞阳房地产市场分析 第四部分 目标客群分析与定位 第五部分 项目产品定位与产品建议,城市概况,地理位置 枞阳县,地处安庆市正东面,长江北岸,大别山之东南麓。西以白兔湖、菜子湖与桐城市共水;西南一隅与安庆市区毗邻;北与无为、庐江两县接壤;东南与铜陵、贵池两市隔江相望。全县地势西北高,东南低,长江流经县域84公里。主要河流有横埠河、杨市河、钱桥河、罗昌河、枞阳河。湖泊有菜子湖、陈瑶湖、白荡湖、枫沙湖、神灵赛湖、羹脍赛湖等,总水面达4
2、2000公顷。,行政区划 枞阳县面积为18081平方公里,辖22个乡(镇)、258个行政村(居委会),人口96.2万。,发展优势,1、国家政策优势 皖江城市带承接产业转移示范区规划进入全面实施阶段,枞阳作为示范区的一部分,在重大项目布局、要素投入、先行先试、对外开放等方面可获得相关政策支持; 枞阳是全国政协重点联系单位、中部崛起“比照西部大开发”政策县、安徽省主体功能区规划确定的国家级重点开发区域,享有诸多政策资源。,2、区位优势 枞阳位于皖江中游北岸,铜陵、池州、安庆三大区域性中心城市环绕周边,铜陵长江大桥和即将开工建设的池州至枞阳大桥横跨大江南北,京台高速、铜安公路、规划中的北沿江高速等高
3、等级路网贯穿全境,兼有长江黄金水道,既可与东部沿海发达地区对接以实现“借力发展”,也可与“市”俱进,实现“互动发展。,3、产业优势 枞阳现有1个省级开发区和多个乡镇工业集中区,四大产业集群、六大主导产业布局日渐明朗,海螺水泥、东方造船等多家知名企业发展迅速,安庆华能核电等重大前期项目顺利推进。在产业布局上,现已形成功能明确、布局合理、发展协调、带动有力的“一区六园”与“两点(县城、横埠)、两线(沿江产业带、沿路工业走廊)”产业空间新格局,枞阳享有国家政策、区位、产业优势,发展基础优越,为其房地产业的发展提供了良好的外部环境。,经济发展,安徽省以合肥经济轴点,安庆芜湖成为经济轴线,枞阳县位列其中
4、;池州(枞阳)长江大桥“浮出水面”,枞阳成为安徽高速公路“三纵四横”中的一段;枞阳作为第二批省扩大经济社会管理权限工作在全省试点;枞阳84公里长江岸线资源作为长江黄金水道开发已列入省委省政府的开发重点,并把江北岸线开发放在突出位置。,2011年全年地区生产总值完成124.6亿元,比上年增长18%。其中第一产业完成25亿元,同比增长4%;第二产业完成63亿元,同比增长26%;第三产业完成36.6亿元,同比增长18%。该县的生产总值和财政收入于“十一五”初中期就越过了50亿和5亿两大峰值,已步入良性增长期,标志该县已形成了一定的经济优势、产业体系、追赶特色和发展后劲,为快步走进县域经济成熟期夯实了
5、基础。,城市宏观经济(GDP)的增长速度,会影响房地产业的发展状况 城市人均生产总值的数额,则直接反映了城市居民的住房需求特征和发展特征,经济发展,枞阳县GDP近年高速增长,年复合增长率达到14.6%,与此相对应,将带来房地产市场的高速发展。,年增长率= 14.6%,枞阳2008-2012年国内生产总值(单位:亿元),经济发展,从经济社会发展指标来看,“十二五”期间,是枞阳房地产发展的重要机遇期。,城市主要交通路网,枞阳县的城市发展由于受到地理环境的影响,城市西南方向毗邻长江,近年来城市规划格局是东北进、西南扩两大板块组成,即:东北汇集人文社区板块,西南组建工业(厂矿)地块。 以金山大道为分界
6、线,以北为枞阳新城区,以西为老城区。,城市发展趋势,枞阳人口状况,枞阳县人口基数大,但城区人口不多,城区人口占总人口仅12.4%。但随着农民收入快速提高,近年出现农村人口大量涌进县城安家置业的现象,城镇化速度在加快,这也为枞阳房地产发展创造了重要机遇。 枞阳县人口占安庆总人口的比例高达15.8%,是安庆市人口最多的行政县(市),为枞阳房地产发展提供的较大的人口支撑;,枞阳县人口众多,城镇化速度较快,为枞阳房地产市场发展创造了十分有利的环境。,枞阳房地产发展概况,枞阳房地产发展特点: 截至2012年6月,枞阳房地产开发企业35家,其中外来企业25家,外来企业成为投资主体; 开发量逐年上升,住宅面
7、积比例逐渐增多; 小区规划逐步规范,新开工的住宅小区设施齐全; 建筑形式有以多层为主向小高层、高层发展趋势; 供应户型以中等户型和大户型为主。,枞阳购房客户: 1县城机关及事业单位人员; 2乡镇政府工作人员及教师; 3外地经商及个体商业人员; 4农村进城置业等其他人员。,市场分析总结,1、枞阳县属于房地产起步发展阶段,房地产开发理念正在提高,高档次品质型项目不断增加; 2、新入市项目,舒适性大面积产品供给加大,迎合改善型客户需求; 3、区域房地产成交客户以本地客源为主,典型的自需型市场,外来客源少; 4、从产品角度来看,客户对多层的接受度明显高于电梯类高层产品,客户对物业费或电梯费敏感; 5、
8、东扩北进,北部生活环境舒适,政务机关、学校云集于此,东部新城总体规划更适合发展房地产,适合居住; 6、市场产品线过于单一,多层小高层主导,需增加产品线来丰富市场,提升市场品质力。,第二部分 基地环境分析,区位及交通分析 四至及配套分析 城市规划分析 地块指标分析,区位及交通,项目位于枞阳县重点发展方向政务新区,交通可达性好, 但公共交通配套欠缺,目前出行较为不便。,本案位于枞阳县重点发展片区-政务新区,项目西靠滨江大道,北临银塘东路。距离县中心5KM,长江3.5KM。,县中心,本案,长江,5KM,3.5KM,公共交通:经过项目路段的公交的士较少; 总结:公共交通欠缺,周边居民以摩托车为主要出行
9、工具。,道路方面:交通顺畅,道路可达性优越;,项目四至,地块形状较规则,内部正在平整,有个别拆迁。四至形象较差。,银塘东路,滨江大道,体育馆在建,北,南,西,东,周边配套,地块周边形象较差,当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套欠缺,整体上看本案区域生活氛围有待进一步培育。随着规划的逐步落实,未来周边配套将逐渐完善。,地块现状,枞阳中学,体育馆,财政局、教育局,城东新区规划影响分析,项目处于枞阳极具发展潜力区域。规划中银塘新区将发展成以居住、商业金融、行政功能为主,体育、文化娱乐、旅游服务功能为辅的县城中心区。枞阳城市未来重点向东拓展,城东新区作为未来城市新行政中心,将承载城市用地扩张和人口转
10、移的双重使命,未来1-2年城东新区新增住房需求将大幅上涨。,城市总体布局 1规划结构:规划采用放射环路网和部分方格网结合的形式。遵循依山沿水的原则,尽量保持自然山水,不作大的拆建,在地形较平坦的用地以方格网道路形式为主。 2功能分区:规划以“东进北扩、呈扇形发展”为指导思想,以森林公园(金山公园、幕旗山公园)、羹脍赛湖、湖滨路为界分为四个组团。 城西组团:老城区的建设将保留、改造现有的部分商业,以历史文化和传统零售商业为特色。在旧区改造过程中结合恢复枞阳桐城学派文化特色的建设方针,筹建文物博览园、图书馆等文化设施以及其它文化娱乐场所。 中心组团:由于重心东移,东邻羹脍赛湖、西靠老城区的中心组团
11、将成为未来城市的中心、商业金融中心和城市广场,也是联系中心组团与其他各组团的纽带。 城东北组团:城东北组团紧靠羹脍赛湖,它的建设以科教文化、景观塑造、低密度的别墅开发为主,为城区居住需求的疏散提供条件,并通过视觉走廊营造优美的自然景观。 城东南组团:城东南组团在建设下枞阳现状雏形的基础上往东部平坦用地扩大,分两片发展。西片发展下枞阳现代居住,保留改造下枞阳传统工业。东片建设枞阳经济技术开发区,是县城的新兴工业组团。,地块规划及指标分析,地块规划总建13万方左右,整体规划品质感较佳,如何避开竞争、形成差异发展及引导市场成为本案规划的重点。,地块经济指标,地块规划6栋高层住宅,1栋18层、 5栋3
12、2层,3栋商业。 地块整体规划品质感较佳,规划产品形态较单一,消费群体覆盖窄。,项目户型配比,主力户型: 87、96房型占比42.86%; 107.9、108房型占比17.85%; 111、113、116房型占比39.29% 本项目111-116的户型占比较大,是项目产品去化的重点。,项目户型分析,A2/B2户型87/96(两室两厅):该户型为两室户型,共计396套,面积小总价相对较低,但户型存在明显缺陷,南北不通透,且空间浪费,此类户型产品客户认可度不高。,A1/A3/B1户型111/113/116(三室两厅):该户型为三室户型,共计363套,面积相对较大,总价偏高,客户购买产生抗性。,以下
13、难点我司将通过价格策略和营销策略来规避和淡化项目产品的弱点,来去化产品。,项目SWOT分析,商品房销售情况,销售面积: 2012年1-8月份共完成商品房销售面积19.45万,其中住宅15.17万(1296套),销售率25.44%。城区项目完成商品房销售面积10.82万,其中住宅8.94万(799套),销售率20.75%,住宅同比下降25.74%。 8月份商品房销售面积2.3万,其中住宅1.75万,环比减少49.42%。城区商品房销售面积2.15万,其中住宅1.7万, 住宅环比增长0.42%。,销售价格: 2012年1-8月份商品房平均销售价格2570.09元/,同比下降7.08%,其中住宅23
14、05.54元/,同比下降13.63%。城区商品房均价3666.94元/,同比上升17.72%,其中住宅3245.49元/, 同比上升10.26%。 8月份商品房平均销售价格2974.03元/,其中住宅3039.45元/,环比增长50.24%。城区商品房均价3275.17元/,其中住宅3186.00元/,环比减少5.19%。,产品供应,高层(9-32层)建筑以90-100的2房,110-130的3房为主力;多层建筑以80-90的2房,100-130的3房为主力。70以下的小户型和140以上的大户型产品供应较少。,图:枞阳产品供应明细(单位:套),目前市场上高层建筑相对较少,建筑形态多以多层为主。
15、鉴于本案项目初步规划高层建筑为主,因为高层的产品类型较具参考和借鉴价值。从小高层的产品类型看,80-90段和100-110段的产品类型市场上相对欠缺,市场空白较大。,市场产品形态,推售项目规模相对较小,且产品形态以多层为主,高层较少,产品形态逐步向高层转型。,房地产发展现状,重点个案,都市华庭位于渡江路和金山大道交汇处,地理位置优越,周边生活配套完善。由2幢高层和7幢多层组建而成,楼盘品质从外观上看,品质在枞阳县应该是名列前茅的,同时最具代表性的是该楼盘配有两栋小高层住宅,目前已是尾盘,且售价为3000-3800元/平米。该盘由于处于新老城区结合部,因此楼盘品质虽高,但是价格却受到老城区影响而
16、未能实现较高的售价。,重点个案,项目共15 栋楼,分别为13栋住宅楼,2栋商住楼。 另外有2万多方的商业,小区内部配有幼儿园。目前至开盘期间,正在办理VIP卡客户, 开盘选房成功可享受10000元的优惠,在规定期限内办理手续可再享受10000元优惠,与开盘当天优惠活动并存。,重点个案,项目总户数769户,由27栋多层花园洋房、5栋沿湖别墅、1栋小高层组成。整体设计采用国外流行的BLOCK街区元素,小区正打造枞阳首席花园洋房。 整体配套齐全,自带3万方商业,自配一所双语幼儿园,商超、菜市、银行、学校近在咫尺。 12年9月推出一期的4、5号楼,为5+1层的多层,面积在90-120多不等。,重点个案
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