天津市海河科技园项目操盘思路建议.ppt
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1、海河科技园项目操盘思路建议,天津万德房地产代理有限公司,海河项目及其周边环境分析,地理位置:位于天津市津南区,北依海河,南邻津晋高速公路 项目属性:占地面积10.6平方公里 项目产业规划:光电信息、高端商务等 项目定位:产服研综合大盘 交通环境:“四横四纵”的交通体系,地铁一号线和六号线的延长线直通园区周边 周边产业分为:紧邻国家级和市级开发区周边产业配套相对成熟,海河项目及其周边环境分析,分析判断,项目区位及交通路网具有明显优势,由于项目整体体量较大又采用分期开发模式,导致项目前期开发的园区周边环境成熟度较低,商业服务配套不完善。又因为一期开发产品对配套环境有一定要求,导致目前阶段项目聚势效
2、果不明显。 根据以上分析判断:我们认为当今首要解决的问题是“聚势” 。,海河项目定位分析,项目整体定位:产业定位及项目定位已有明确主题不做详细分析 起步区定位:管委会自有项目定位是“科技园项目”、“总部经济项目”,二次招商项目定位是“产业园区项目” 产品定位:多功能科研生产厂房(单元式厂房)、单体办公总部产品 客户定位:企业总部客户、科技型中小企业、轻型生产企业,海河项目定位分析,分析判断,起步区分为两种产品“总部产品”、“单元式厂房产品”针对这两种我们进行详细的客户定位分析:1.总部类产品,经济总部类产品客户定位分为抽象及具象分析: 1.抽象分类:地缘类客户、区域升级类客户、投资类客户、异地
3、分部类客户、区域外溢类客户 2.具象分类:龙头企业类客户、需求大量信息计算类客户、第三产业类客户、等,海河项目定位分析,分析判断,由于项目为政府主导开发,所以考虑到销售利润的同时也要考虑税收强度。因此我们从抽象分类中重点定位于:地缘类客户、异地分部类客户、区域升级类客户。具象分类中重点定位于:需求大量信息结算类客户、第三产业类客户。由于确定客户定位我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么?,1,2,地缘类客户:产业配套地域关联性、优惠政策、商业配套、企业形象、系统服务,异地分部类客户:产业基础氛围、交通便利、优惠政策、商业配套、企业形象、系统服务,区域升级类客户:企业形象、优惠政策、商业配套、
4、系统服务,3,信息结算类客户:环境舒适度、交通便利、优惠政策等。,4,海河项目定位分析,总部型产品分析结论,1.总部型产品除去客户类型不同所带来的特殊要求外,还应满足商业配套、系统化服务等基础条件。但由于起步区占没有规划商业配套产品,应以先规划后开发的形式进行整体宣传,或是划分土地招募商业配套项目合作开发。 2.由于产品需求高质量客户,招商手段需采取非市场化招商手段。,海河项目定位分析,分析判断,起步区分为两种产品“总部产品”、“单元式厂房产品”针对这两种我们进行详细的客户定位分析:2.单元式厂房,经济总部类产品客户定位分为抽象及具象分析: 1.抽象分类:地缘类客户、区域规划类客户、投资类客户
5、、区域外溢类客户、政策指向类客户 2.具象分类:轻型生产类型客户、科技型生产客户、科研中试类客户,海河项目定位分析,分析判断,由于项目目前商业配套并不完善,主要以办公为主的客户基数相对较小,以科研中试为主的企业主要针对于政策力度,因此更倾向于孵化器产品。所以我们重点分类的抽象客户群体为:地缘类客户、区域规划类客户、政策指向类客户。具象分类为:轻型生产类客户、科技型生产类客户。由于确定客户定位我们有必要了解这几类客户的需求条件是什么?,1,2,地缘类客户:产业配套地域关联性、配套服务、交通便利、低成本运营,区域规划类客户:同区域或周边区域范围、配套服务、低成本运营。,轻型生产类客户:交通便利、低
6、成本运营、产品使用程度、,3,科技型生产类客户:大力度优惠政策、便利交通等。,4,海河项目定位分析,单元式厂房产品分析结论,1.由于单元式厂房产品针对的并不是高端市场,应以适中价格出租或是出售。同时单元式厂房也要满足基础配套需求。 2.由于产品针对中端市场客户范围相对较大,所以我们建议招商手段采用市场化招商与非市场化招商相结合的手段。,问题提出?,以招商产业园项目,经济总部产品、单元厂房产品,聚势问题?,由于总部与单元式产品市场趋化速度较慢,如果单纯靠总部与单元式产品是不能形成快速聚势的,而产业项目进行二次招商又面临规划、招商等问题,那我们如何实行快速聚势的问题呢?,海河项目操盘思路,就本项目
7、现状我们先提出整体操盘思路然后再分化到不同层面来上解析。我们认为该项目操盘思路分为四大块即:现有产品招商、产业园二次招商、土地划分招商、快速产品规划招商.,现有产品招商,现有产品分为:经济总部类产品与单元式厂房产品。 1.经济总部类产品针对客群是高端客户群体,我们建议以非市场化招商手段进行操作。以政府招商为主导建立多渠道招商。(个地方招商办、异地招商办、个有关招商部门、现有客户资源等) 2.单元式厂房产品针对客群是中端客户群体,我们建议以市场化招商与非市场化招商相结合的手段来操作。(市场化招商例如:行业协会渠道、传统宣传渠道、现有客户资源渠道。),海河项目操盘思路,产业园二次招商,产业园二次招
8、商我们建议采用产业链招商形式,以龙头企业带动形式招商和园中园形式招商。 我们建议产业园二次招商以快速产品为主要规划产品,例如:定向建设生产类产品。招商资源主要分为:现有客户资源库、周边区域规划搬迁类客户群体。招商形式设定为定向行销。,问题提出?,招进商怎么运营,有什么优势招商,运营问题?,该项目整体体量较大而且产品种类划分繁多,我们在招商和招进商时我们要怎么策划与后期执行运营服务体系呢?,运营理念从四个角度出发,站在每个角度上去深度剖析,角度一,中小型企业,企业的构建是由大中小型企业构建而成的,但大企业毕竟是占少数,因此中小型企业在以后的经济构架中占有举足轻重的作用。但因其内在和外在种种原因,
9、中小型企业的发展难免遇到种种障碍。 例如; 1.同行业企业相对分散、不聚拢形成不了聚势。 2.政府支持中小型企业力度小,出台的政策相对较少。 3.生产活动边际成本大且利润薄弱。 4.缺少技术、资金、运营管理的统一服务。 5.市场竞争激烈,开拓市场困难。 6.。,根据中小型企业面临的种种困难,本项目打造全新OI运营模式以服务、技术、融资、市场拓展一体化的运营理念来为企业解决问题。,运营思路,角度二,行业,一个行业的发展需要太多因素例如;技术跟进、有效管理模式、同行业紧密沟通等等因素。从一个行业的角度上看,发展一体化运营是行业的发展趋势更是行业发展的核心理念。,角度三,开发商,产业地产市场竞争日益
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