2010中国商业地产开发战略研究报告.ppt
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1、2010年12月,商业地产开发战略/研究报告,P2,壹,商业地产开发战略解析,国内商业地产开发背景概述,贰,叁,长三角城市综合体现状和未来趋势,肆,商业地产开发条件研究分析,附件:开发商访谈实录,P3,/国内商业地产开发背景概述/,壹,/关注市场和对手是战略中很重要的一部分,但这并不意味着你会赢/,P5,P6,国内商业地产发展经历四个阶段,A. 第一阶段上个世纪90年代开始,以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资。市场上大 部分商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺,市场以“住宅+商铺”为主,商住混合一体,商铺是住宅的副产品,从属于住宅项目,纯商业项目少之又少;,B
2、. 第二阶段90年代中期开始大型超市和卖场的兴起。商业性质物业以商厦形式在城市中心区域诞生,市区商厦物业的商铺都拥有独立的、清晰的产权,商铺经营一改以往的租赁方式,进而以房产销售为主,由此引发出投资商铺的营销概念,投资商铺可以由买家自主经营,也可以出租给商家谋利;,C. 第三阶段进入2000年以后,各大城市开始建设CBD和商业步行街,在这一阶段开发商开始注重商业地产策划工作,市场制胜除了依靠开发商的实力和物业所处的地理位置等优势外,营销策划开始显示出强大威力;,D. 第四阶段shopping mall和城市综合体是商业地产发展趋势。特别是城市综合体是未来商业地产发展大趋势和大方向。在这一阶段,
3、开发商对商业地产的操作模式己经有了较成熟的把握,在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了长足的进步,能已经开始开发城市综合体这样多物业组合的商业地产项目。,P7,商业地产起步晚但发展快, 2008年全国商业用房投资近3千5百亿,一是从投资额增速上看:2003年以来连续6年开发总量一直保持年26%的增速,2008年全国商业用房投资额近3400亿元 。 二是从物业变化上看:不再是纯粹的零售百货,而是向购物中心和集住宅、酒店、办公、购物中心为一体的城市综合体发展。,国内商业地产起步始于80年代中后期,在北京、上海等大中城市出现百货店,商业地产发展整体上仍处于起步阶段,发展相对滞后。,起步
4、晚,发展快,2000年2008年国内商业营业用房投资增速比较稳定,从当初的580亿元增长至3354.5亿元,增长6倍,平均每年保持增长15. 39.5之间。可以看出国内商业地产已进入稳定发展期。,P8,国内商业地产进入稳定发展期,2008年投资额达3354亿元,资料来源:一联机构分析,国内商业地产的快速发展与外部环境的改善密不可分:国内城市化进程不断深化、服务业的发展、商业地产融资渠道的多样,居民消费力的提升,都为商业地产的快速发展提供有力条件。,P9,服务业发展、融资多样化、城市化进程,消费力提升为商业地产快速发展提供有力条件,经济增长和工业、服务业的发展,带来写字楼的需求量,现代服务业发展
5、和商业的丰富也带动了当地商业地产大发展,推动着商业地产的进程。现代服务业的迅猛增长,使整个商业消费链不断完善,在完善消费结构的同时,推动了商业地产的迅速发展。,P10,现代服务业推动商业地产发展,办公业,商业地产投资规模大、投资回收周期长是地产开发投资的共性,但商业房地产对资金的要求更为突出,因此融资渠道的多样化对商业发展起到了积极的促进作用。 过去融资渠道:银行信贷 现在融资渠道:债务融资、权益融资、投资信托、保险基金,P11,融资渠道的多样化促进商业地产发展,商业地产主要融资渠道,债务融资,投资信托,1.,2.,3.,4.,保险基金,权益融资,随着国内经济持续快速增长,居民购买力增强也在不
6、断增强,2004年至2009年国内城镇居民人均可支配收入从不到1万元上升至1.7万,增长率将近一倍; 居民可支配收入的增加和对消费的提升,推动商业升级换代,促使商业地产向能级更大业态更丰富的综合体方向发展。,P12,随着国内经济持续增长,居民消费力和消费需求提升,推动商业升级促进商业地产发展,2004年至2009年国内城镇居民人均可支配收入 增长示意图,中国城市商业地产发展中存在的问题,发展商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏:什么是商业地产? 它的属性是什么? 发展商业地产来干什么?怎样才能通过发展获取回报? 追求的回报目标是否合理? 它的风险在哪里? 如何控制开发风险? 不少
7、发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块,又以开发住宅地产的理念去开发商业地产;或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业,再来向商业地块要回报。 在此情况下,就出现了商业地产选址不当或错误状态,从而直接导致商业地产开发的后续困难:缺乏发展商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业 国内二三线城市规模中等,商业发展水平相对落后,商业模式较为简单,以百货、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式,业态传统,分布集中,传统商业中心的垄断地位较难打破;由于经济增长和消费能力有限,商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。,P13,二三线城市,尤
8、其三线城市的地产开发商,多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力,但缺乏 商业概念、资金实力不够雄厚,更缺乏运营能力,高层次商业开发的难度较大。因 此,基本以销售商铺为主,较少能够持有统一经营。,F. 二三线城市商业环境不理想,缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者,租户不敢进入,品牌店、 连锁百货、大型连锁餐饮等亦望而却步,导致供应链困难,招商难。卖了一年的商铺还没能租出 去,迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。,有鉴于此,二三线城市商业地产开发,应该勇于打破传统的思想框框,通过开发商持有经营的方 式,发展现代商业模式和商业服务供应,完全可以期待更大的升值空间,有实力的投资者或开发商应尽早选取
9、优势位置的商业物业予以持有。,中国城市商业地产发展中存在的问题,P14,中国一、二线城市在经济实力、消费水平和商业发展水平等方面均占据领 先地位,其商业地产市场的新格局正在加快发展过程中,二线城市 苏州、杭州、成都、沈阳、武汉、厦门、天津、 青岛、重庆等为代表 城市的经济实力和地理位置决定了其成为区域 中心城市的地位。 预计经济逐渐进入快速通道,消费意识和观念 强,预期商业地产总量有较大的市场提升空间 城市多中心商业格局正在形成,人均面积约1 平米 现代化购物中心逐渐涌现,产品种类单一,以 城市中心、能量中心为主,产品种类有较大的 发展空间 原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场 进入的机会
10、,同时有新城市商业中心兴起的进 入机会,一线城市 上海、北京、广州、深圳为代表 经济、文化、教育或医疗发达的全国性核心城市 对人口的积聚力较强,城市规模扩展很快,商业 面积供应从总量上尚有一定的上升空间。 随着居住人口向城市外围转移,以及公共交通线 路向郊外的延伸,城市商业布局将逐步向区域化 转移,城市副中心和区域商业中心地位愈加巩固 城市多商业中心格局已经形成,人均商业面积近 1.5平方米 商业地产项目存在同质化,产品和服务模式将趋 于多元化,结构面临调整,层次会更加丰富 旧商业区和物业设施面临改建提升,存在市场进 入机会 消费者/市场接纳能力很强,是创新概念购物中 心的主要市场,中国一、二
11、线城市商业地产发展格局 2009年,P15,受到经济持续高速发展、城市化进程加快等因素驱动,中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求,商业地产规模进入放量扩展阶段,商业地产发展的驱动因素,经济持续发展,消费水平提升,城市化发展,1,2,3,P16,由于中国各地经济发达程度和消费发展不均衡,内陆多数城市仍处于二线以下至三线的商业发展水平,城市新的商业地产市场格局在逐渐建立之中,中国二、三线城市商业地产发展格局 2009年,8,三线城市 三线城市 :惠州、常州、徐州、临沂、湘潭、赣 州、蚌埠、等为代表 城市以单一商业中心格局居多,人均商业面积低 开始开发购物中心,总量有一定的发展空间 目前产
12、品以商业街、百货、 hypermarket 为 主,未来市场将以新型百货、hypermarket anchored的邻里购物中心、城市中心的产品为主 具有明显的“先行者优势”,二三线城市 二线以下至三线以上的城市:南京、 大连、长 沙、西安、太原、郑州、昆明、长春、哈尔滨、 合肥、南昌、贵阳等 城市正力求打破现有的传统商业中心,通过新 区建设,实现商业中心分流转移,人均商业面 积约0.8平方米 开始开发购物中心,总量有一定的发展空间 目前产品以百货、商业街、大卖场、专业批发 市场为主,未来市场将以城市中心、中型地区 购物中心产品为主 具有明显的“先行者优势”,P17,导致商业格局变化的主要驱动
13、因素为:人口规模的增长、住宅房地产开 发、交通系统建设和政策规划导向,人口规模的增长是城市商业格局变化的内在驱动因素,住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素,交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持,政府政策、规划是城市发展的一个指导方向,1,2,3,4,P18,人口规模增长 区域户籍人口增长率;外来暂住人口增长率 人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战,目前的商业状况已不能适应需求,消费需求变化 随着居民收入水平的不断提高,消费结构也发生了较大变化,人们对购物场所的环境、服务及便利性提出了更高的要求,客观上催生了大型购物中心的出现 大型超市、购物中心的出现,影响着周 边商
14、圈的发展,人口迁移 从人口迁移情况看,迁入人口的增加,导致该城市或区域成为人口导入型的城市或区域。,居民购买力不断提高 区域人均可支配收入水平 居民富裕程度和购买力的提高,对商业格局的变化有促进作用,P19,区域人口增长、迁移和购买力提高、消费需求变化是商业形成的内在驱动因素,中国经济快速发展和消费者持续增长需求水平,与跳跃式、层次化、多元化消费需求,将直接推动商业地产发展,中国经济以及零售市场将持续提升 单位:亿元,P20,中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一 个契机, 如:成渝城乡经济一体化试验区,更多的城市化责任,和消费观念的升级 但每年以1%2%的速度在发展
15、 如珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群、,中部地区的长株潭城市群、以武汉为中心的产业城,市群、以郑州为中心的中原城市群等 由于城镇发展本身的规模不经济性,大城市将承担, 城市群的商业机会将主要发生在城市郊区,以及城,市群的交界处 预计城市化将在未来五年带来新增城市人口1.2 亿,每年新增城市人口2400万,城市大众化消费品 市场每年将新增市场规模约900亿元,城市化进程发展迅速 中国城市化率已经达到42%, 但依然处于较低水平,城市群的发展改变扩张布局 城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济发展,P21,随着中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化,将带来商业地产供应结 构和质量的提升,
16、中国城市可支配收入结构预测(单位:十亿元),P22,随着中国金融体系的发展,逐步与国际资本市场接轨,为商业地产投资人、发展商和运营商提供了壮大发展的资本环境,国家会计制度对企业持有的不动产增值评估程序的确立 企业通过引入海外投资人、IPO(上市集资)、REITS、发行债券等资本化运作模式,为商业资产在资本市场上寻找实现增值的出口 国内房地产企业最近暂缓在资本市场IPO是短期内政府实施宏观调控、压缩市场泡沫的结果 外资基金多采用发行REITS(Real Estate Investment Trusts)房地产投资信托基金的方式,实际上是一种证券化的产业投资基金 REITS是通过发行股票(基金单位
17、),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 对于地产商或投资人而言,拥有多个能够产生稳定租金回报的成熟物业是到海外上市融资的前提,P23,而从开发商行为与市场经营模式来看,目前中国商业地产市场的发展整体 上仍处于起步阶段,中国商业地产尚处于起步阶段,第二阶段 投资阶段 以长期投资的思路进行操作 做到了只租不售,具有整体的商业 规划 然而资金链条没有解决,基本依靠 自有资金和私募,扩张有限,第三阶段 证券化阶段 金融企业的
18、行为 由金融公司发行基金,用长期的资 金进行项目投资和开发 是投资证券化的行为,将同时被证 券机构、证监会、交易所进行监 督,审批程序严格,第一阶段 销售阶段 房地产开发商行为 以住宅地产的手法进行操作,是 目前多数房地产企业所处的状态 所开发的商业店铺被分割出售, 开发商纯粹追求短期现金流,P24,相比国际成熟的商业地产开发流程,目前的中国商业地产运作明显缺失项 目前期战略层面的规划,国内外商业地产开发流程对比 国际成熟商业地产开发的基本流程,项目选址,项目规划,项目设计,项目招商,项目施工,获取土地,项目招商,项目施工,项目销售,项目设计,获取土地,目前中国商业地产开发的基本流程, 规划先
19、行是成熟商业地,产开发流程的典型特征 而国内缺乏对规划定位,的严谨论证,往往依靠 经验判断,直接进入设 计和招商阶段,寻找融资 渠道,项目贷款,P25,国际成熟的商业地产开发以经过严谨论证的项目规划作为项目设计、招商 的方向性指引,同时也是融资的重要依据,国际成熟商业地产开发的流程,项目选址 土地储备,项目规划 商业概念 目标消费,群 核心价值 行业组合 概念测试 租户组合,项目融资 一般是与 适合商业,地产的基 金合作,获取土地 获得土地 的所有权,或使用权,项目施工 结构施工 装修,开业经营 开业 日常经营, 委托专业 经营管理 公司,规划在前,项目具有清晰的方向 与基金共同合作开发,解决
20、发展商资金压力,项目招商 由专业策 划公司为,项目目标 租户进行 实际招商,项目设计 建筑与结 构设计,P26,国内商业地产项目缺失规划环节,造成项目整体运作的盲目性,中国商业地产的开发流程,项目设计 建筑与结构 设计,获取土地 贷款购买土 地使用权,项目施工 委托施工单 位进行建设,项目销售/招商 直接进入销 售, 或独自招商 或委托代理 公司进行,开业经营 独自经营或 委托专业经,营管理公司 全商铺销售型 项目导致不能 统一招租、无 法开业,无规划,项目盲目性极大 独立筹集资金,独立运做,造成资金压力过大 注重项目招商,关心的是能招到哪些租户,甚至招不到商,无法开业,项目融资 向银行抵 押
21、、担保,,获取贷款,P27,缺乏战略规划会造成项目的定位模糊、同质化严重以及项目不符合市场需求,最终导致出租率、收益率双低的后果,先行战略规划,缺失战略规划,基于市场研究所制定的目标消费群、商业概念以及 独特卖点,保证了项目与市场需求的匹配以及在激,烈竞争中的独特优势,明确的方向性,使得项目开发的各个环节具有高度 的一致性,减少项目方向摇摆引起的不必要的高额,投入 经过租户测试验证的商业概念设计,极大的提高项 目初期的出租率,降低风险,保证了项目的初期成 功,缺乏规划,项目定位模糊,消费者无法在日趋细分 化的市场中识别本项目,进而形成偏好和忠诚度,经验性、草率的项目定位,由于缺乏对市场的深入,
22、理解,不能准确捕捉和把握市场机会, ,模仿、照搬、跟风,造成市场同质化严重,竞争日 趋激烈 没有方向性规划,往往难以顺利招商,设计、招 商、施工后续环节出现反复修改和调整,造成不必 要的投入和成本,P28,尽管部分开发商已经开始在设计前进行项目规划,但往往停留在租户组合 规划和主力店选择上,依然无法真正建立清晰和有竞争力的市场定位,P29,中国城市商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变,零售商业地产:购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场 主题式商业地产: 奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业、儿童主题商业、家庭主题商业 城市综合体:融购物中心、酒店、
23、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体 复合式商业地产: 以休闲公园、温泉、高尔夫、旅游、文化艺术等为带动,将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展,现代商业地产开发的多种模式和价值选择方向,P30,P31,随着一线城市土地缺乏和商业量饱和,商业地产正从一线城市向二线城市转移,随着一线城市土地资源的缺乏,二、三级城市金融支持的力度较强、信贷政策宽松等诸多多种条件的支撑下,各大房地产公司把开发商业地产的重点从一线向二、三级城市转移。,不少二三线城市正大力推进城市化进程,这为当地商业地产
24、发展创造了机遇。,随着一线城市土地资源的缺乏以及商业竞争激励等原因,不少开发商已把发展重心转移至国内二三线城市。如百联到重庆、山东等地开发。,核心城市,二线城市,三线城市,目前二三线城市的商业地产水平相对一线城市比较落后,还停留在百货大楼和小型购物中心,商业亟待升级。,随着城市化进程推进,原本城市偏远区域已逐步成为城市副中心的区域,加之市中心区域土地越来越有限,市中心土地已成为制约一个城市商业发展的瓶颈。在这样背景下,商业地产的发展正从城中心向郊区发展。,P32,城区中心土地紧缺,使商业地产从市中心向郊区发展,同时商业开发体量及规模也不断扩大,随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进,
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