2010武汉市公寓办公市场研究专题报告.ppt
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1、2010年武汉市公寓办公市场研究专题报告,目录,3,18,35,78,2010年武汉房地产市场回顾,供应量,2010年中4、5月以及年末9-12月出现较大供应量,借力“金九银十”众多楼盘选择集中推案,年内多次政策调控反而将今年楼市“越调越旺”。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,从月度供求比走势来看,2009年武汉市全年供不应求,在09年8月达到了供求比的最低谷。直到进入10年3月,供求比开始走高,5月供求比与09年初存量较大的态势相同,而在8月份淡季时,逆市呈现出供不应求的状态,随之9月供应量大增,供求比回到高位,直至年底才恢复到供求基本持平的水平。 2011年将有大量新项目上市,预示房源去化压
2、力较大,而供求比将基本维持稳定。,供求比,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交量:,自417调控到土地增值税从严清算,再到公布闲置土地黑名单打击“囤地”“囤房”,房价仍然像一只脱缰的野马不断创出新高;927二次调控千呼万唤始出来,首套房首付30%以上,停发三套房贷15城市也纷纷效仿北京出台“限购令”,无疑,行政调控措施抑房价的措施已经似乎“山穷水尽”,但成效甚微,市场价格全年水涨船高。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交结构:,2010年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和100-140平方米的三房。 分户型面积段来看,2010年一房成交量约占5%,二房约占40%,三房约占39
3、%,四房约占16%,其中别墅约占3%。与去年相比,一房、二房占比上升,而三房、四房占比下降,说明刚性需求放量明显。 另外,2010年成交结构有几个特点:首先,两房成交更加集中,主要去化集中在80-100平米;其次,三房成交面积略降,120-140平米户型仍是主力;最后,大面积产品维持稳定成交,别墅产品占比3%。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交价格,2010年价格远超07、08年之上,且其表现较为稳定。年内武汉商品住宅价格一路平稳上涨,三外环周边价格更是迅速拉高,直到年底出现7408元/平方米的价格高点。主要由于成交量稳定上升,带动成交价格上涨,而与09年不同的是,10年价格上涨极为稳定,没
4、有出现剧烈波动的现象,而是不断地在爬坡。由于目前价格处于一个相对较高的位置,而成交量较大、存量不足以及年末大量地块高价出让、高端项目的蓄势待发,预示2011年成交价格仍有高点待突破。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交价格段分析,2010年武汉住宅市场价格结构与2009年对比变化较大。4000以下-6000元/平方米的价格段内成交量降幅明显,尤其是5000-6000元/平米价格段产品成交量下降63%,而6000-9000以上价格段成交量上升明显,最高涨幅达142%,位于9000元/平米以上价格段,两极分化的主要原因是由于主力成交产品价格上涨以及中心城区客群向郊区溢出的原因。,武汉市场,汉阳市场
5、,沌口市场,汉阳区域供应量,汉阳区整体略显供不应求,全年新增供应量主要集中在年中的4、6月份以及年末的9、10月份,2010年,汉阳区总体供应量为48.99万平米,4月份金龙百灵景都、世茂锦绣长江、水墨清华加推,6月份顶琇广场小户型开盘,南国明珠新品加推,9、10月份华润中央公园新品加推、南国明珠大量入市,区域新增供相对充足。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,汉阳区域供求比,2010年汉阳区商品房新增供应量为48.99万方,商品房成交量为50.32万方,成交套数为5165套,供求比为1:1.03。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,汉阳区域成交量,2010年,汉阳区总体成交量为50.32万方,比09
6、年下降32%。10年市场处于调整期,标杆项目中央公园、锦绣长江、南国明珠等楼盘品质与口碑一如既往,新品入市后去化较快,同时区域内的存量楼盘也逐渐消化,由于供应节奏较慢,区域成交量从下半年开始处于平稳状态,波动幅度不大,目前区域处于供求基本平衡阶段。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,汉阳区域成交价格,2010年汉阳区整体成交均价为8390元/平米,同比2009年上涨36%,12月份区域成交价格达到8805元/平米,成为区域价格历史新高。因10年汉阳区域主力成交楼盘为中央公园、锦绣长江、南国明珠、太子湖一号等标杆项目,销售均价维持在8000-13000元/平米的范围,所以使得区域整体均价维持在较高水
7、平。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,沌口区域供应量,2010年经济开发区总体供应量迅速增涨,全年新增供应量为36.98万方,较去年同期增长15%。新增供应主要表现在新盘万科金域蓝湾、观澜御苑、丝宝叠翠园以及新品加推的太子湖一号、米兰小镇、中恒云天国际花园等项目上。经济开发区受关注度越来越高,明年供应量或将远超今年。,沌口市场,武汉市场,汉阳市场,沌口区域成交量,2010年经济开发区整体成交量为23.36万方,同比去年下降20%,处于低位运行状态,但年末反弹较为明显,与供应有直接关系,由于明年和记黄埔观湖园、金地澜菲溪岸、绿地新都会、世茂嘉年华等项目的大量上市,可以预见经济开发区成交量在2011
8、年会有大幅增涨。,沌口市场,武汉市场,汉阳市场,沌口区域成交价格,10年经济开发区整体成交均价为5800元/平米,同比09年上涨34%,全年成交均价平稳上涨,没有出现明显大幅度波动。以三环线周边迅速发展的形势来看,随着较多名企的入驻,明年价格有望突破新高。,沌口市场,武汉市场,汉阳市场,2010年武汉房地产市场情况综述,2010年全年供应量达到1011万方,成交量903万方,略显供大于求。均价创新历史高,达到6827元/平米,同比增幅26%。 2010年被称为“调控元年”,调控力度达到有史以来的最高点,央行数次调高准备金率并且多次加息,却并未给市场带来较明显的打击,随着一系列打压房地产市场的措
9、施颁布实施,市场价格却持续小幅拉升,一再突破历史新高,各主力项目价格坚挺,成交量亦未受到较大影响,以知名开发商为首的实力企业不断推出极具特色的新品登陆市场,抢占先机。使得今年的市场热闹非凡。 年末大量出土的出让,催生了一批新地王的诞生,为明年房价的看涨打了一剂强心针。明年初有较多高端项目上市,价格有持续走高迹象,后市保持基本稳定。 2011年市场无论是从需求方还是供应方来看,尚未没有出现回落势头。价格虽然涨势不小,但仍有上升空间,目前整体市场存量并不大,尤其中心城区呈现供应不足的态势,购房者购房热情不减,年末淡季仍出现部分楼盘开盘售罄现象,综上所述,2011年武汉楼市仍然看好,活跃度不减。 最
10、后,2011年市场成交量维持亦或出现小幅下滑。由于09-10年市场需求受到了集中释放,因此2010年成交量持续在较高水平,但随着购房需求的不断释放以及价格的逐渐上升,可能会抑制一部分成交,使得量减。,2011年武汉房地产市场展望,限购令!2010,调控始起步;2011,调控正进行!, 政策环境,沙,限贷,深圳价格,深圳价格,限购,市场背景:10年调控效果不理想,一线城市四季度开始抬头;二线城市在政策下价格出现下滑,四季度价格在大幅攀升,10.12,10.10,10.08,10.06,10.04,10.02,09.12,09.10,09.08,09.06,09.04,09.02,10.12,10
11、.10,10.08,10.06,10.04,10.02,09.12,09.10,09.08,09.06,09.04,09.02,深圳,上海,北京,长沙,郑州,武汉,政策下的一线城市房价走势,政策下的二线(华中)城市房价走势,限贷,限购,3,政策环境:9.29后,一线及沿海发达城市纷纷出台限购令;在10年4季度价格大幅攀升的环境先,限购令开始在中部城市蔓延,郑州 01.06 限购令,经济环境:与此同时,2010年中央经济工作会议对2011年整体环境进行定调:继2008年“从紧”和2009年、2010年“适度宽松”后,再次回归长期实施的“稳健”,99.06,02.02,04.10,06.04,06
12、.08,07.03,07.05,07.07,07.08,07.09,07.12,08.09,08.10,08.10,08.11,08.12,98.12,10.10,10.12,93.07,96.05,95.07,95.01,96.08,97.10,98.03,98.07,93.05,91.04,中央经济工作会议定调,5年以上贷款利率,存款准备金连续6次上调,4,武汉限购令:在房价明显抬头及后期政策趋严的环境下,中部城市开始进入限购潮,武汉1月15日开始执行限购令 以家庭为单位只能新购一套商品房【以往购买不算;一次性付款也不能购买】,市人民政府关于进一步加快保障性住房建设,加强房地产市场调控,稳
13、定住房价格的通知(武政规20111号:为进一步加强房地产市场调控,坚决遏制投资投机性购房需求,促进房价保持合理水平,现就贯彻落实我市商品住房限购政策: 自2011年1月15日起,暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区)新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市中心城区购买新建商品住房。对违反规定购房的,不予办理房地产相关登记手续。,10.12,57,10.10,97
14、,10.08,94,10.06,99,10.04,93,10.02,106,09.12,110,09.10,105,47,09.08,74,09.06,83,09.04,97,09.02,100,30,59,46,72,132,59,28,104,97,98,75,限贷,限购,武汉成交量价走势,4,影响分析:从典型城市限购令推行后的情况看,一线城市成交量受到一定影响:主要表现在供应上升而成交下滑,其中深圳价格大幅下滑;二线城市成交随有变化,但表现并不明显,成交依然处于较高的水平,20年10月典型限购城市四季度市场表现,4,影响分析:从限购后不通产品成交情况看,小户型成交比例略有减少,大户型成交
15、比例有上升;主要表现在购房者更加谨慎,尽量一次购房需求一次性到位,更加偏好三房及以上产品,130-150,50-70,70-90,90-110,110-130,400以上,0.3%,300-400,-0.8%,250-300,-3.6%,200-250,-6.5%,150-200,2.2%,0.5%,0.9%, 0,2.3%,1.7%,0.5%,50以下,2.5%,占比变化,9-10月成交占比,10-11月成交占比,广州限购后不同产品成交结构变化,-0.9%,200-250,9.0%,130-150,-0.9%,150-200,110-130,30以下,-0.2%,30-50,0.1%,-0.
16、4%,-0.1%,300-350, 0,250-300,-0.1%,-3.2%,70-90,50-70,-2.9%,90-110,-0.4%,350以上,0.0%,南京限购后不同产品成交结构变化,4,初步判断,后期政策继续趋严,限购令极有可能由之前“临时性政策”变为中长期政策 二线及中部城市后期会逐渐陆续推行限购令 限购令对一线城市及发达沿海城市影响较大,但对二线城市的量、价影响力有限,短期不会在量价上明显体现 限购令对于投资性客户的制约极为明显,外地客户购房比例大幅下滑 由于“一次购房机会”的制约,购房者更加购房时更加希望“一次性置业到位”,中大面积产品更加受市场偏好,2011年汉阳区域扩大
17、产业投资,四新片区成建设重点, 区域动态,汉阳:未来五年,沌口欲打造四大千亿产业。,未来五年,沌口欲打造四大千亿产业。 在“十二五”期间,武汉开发区将围绕“武汉的先进制造业基地、中国的汽车之都、中部地区的集约经济和低碳经济示范区、宜业宜居的城市新区”四大战略定位,建设以先进制造业为主导、战略性新兴产业为引擎、现代服务业加速发展和特色产业稳步提升的主体产业群,打造汽车整车、汽车零部件、电子电器、新兴产业(新能源、新材料等)四个千亿元产业板块,力争到2015 年,完成工业总产值3500亿元,实现整车产销150万辆规模,使武汉开发区成为国内最重要的汽车产业基地之一。,区域动态,汉阳:武汉三环91公里
18、2010年12月全线画圆 “风采迷人”,根据武汉市总体规划,三环线为城市快速路,设计时速80公里,路幅宽32米,双向六车道,红线宽50米,全长约91公里。全线有3座大型过江桥梁、27座立交桥、4座高架桥、3座跨湖(河)桥、37座跨线设施(31座天桥和6座地下通道)。主要实施项目有三环线东、南、西、北段,白沙洲长江大桥,天兴洲长江大桥等工程,总投资约206亿元。 2009年12月,三环线平安铺立交至青化路立交通车。2010年6月,三环线东北段三金潭立交至平安铺立交、三环线南段关山二路至老武黄立交通车。2010年12月,三环线东段青化路立交至老武黄立交通车。 2010年12月30日长9646米的武
19、汉三环线东段举行通车仪式,标志着全长91公里的武汉三环线全线贯通。这是继武汉外环线后建成的又一条快速环线公路。,区域动态,汉阳:武汉国际博览中心,将于2011年6月建成,9月左右开门迎客,有60个足球场大的武汉国际博览中心,将于明年6月建成,9月左右开门迎客,这是记者昨日从展馆建设方获悉的。昨日,记者在施工现场看到,展馆主体工程已经完工,由12扇“翅膀”合围而成的展馆主体结构显得气势恢宏,这将是一座“摩登”展馆。 项目位于武汉新区四新片区核心区域,西临连通港路,东至长江江滩,北起四新北路、南至四新南路,由展馆、会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店、写字楼等组成。 武汉国际博览中心主体工程,就
20、有近4个新武展的规模。就单体面积而言,武汉国际博览中心仅次于北京、上海、广州的三大国际博览展览中心,为全国第四大,也是中部最大会展中心。,区域动态,汉阳:总用地1.45平方公里 武汉四新“方岛”将建创意产业城,“方岛”区域范围:北至环湖北路、芳草北二街、梅子北三街,南至环湖南路、芳草南一街、梅子南一街,西至芳草路,东至江城大道,总用地面积约145.33公顷。 据悉,“方岛”是武汉第一座人工岛,是巧借原四新农场低洼地形成四周有“护城河”的特色城。它被道路、港渠自然划分成9块。 在“护城河”的镶嵌中,“方岛”内部也保留部分低洼湿地,“手指状”地向各地块延伸,形成生态谷,使土地因水升值。 一张滨水、
21、生态的“底图”,为它描绘什么样的明天?国内专家为“四新生态新城方岛区域”确立城市定位最生态、最时尚的城市创意中心。 专家指出,全世界制造业正面临一场新的革命:进入联网时代。四新地区作为“城市副中心和生产性服务中心”的城市定位,应成为武汉制造业高端设计的研发区。,区域动态,汉阳:湖北最大光伏项目落户汉阳四新滨江区,目前,我省最大、功能最完善的会展中心“武汉新城国际博览中心展览馆”(以下称:新城展览馆),建成后将披上“太阳能外衣”,并为新城展览馆提供20%左右的电力。记者昨从湖北省发改委获悉,新城展览馆光伏发电项目已正式获批。 省发改委相关人士介绍,该项目为我省最大太阳能光伏项目,总投资达2.87
22、亿元,由武汉新博新能源投资有限公司投资兴建。 据悉,新城展览馆位于武汉新区汉阳四新滨江区,南临白沙洲长江大桥,东侧直面长江,阳光资源较丰富,适合光伏发电。相配套光伏项目采用“太阳能光电建筑一体化”的设计方式,利用展览馆的12个金属屋顶建设光伏发电,相当于近70个足球场大小。而电池组件铺设面积达6300平方米,是我省电池铺设面积最大的建筑一体化光伏发电工程。在不占土地同时,实现零碳排放。,区域动态,汉阳:汉阳四新区域再添地产大佬 上海绿地挥师江城,在华润、万科、融科、联发的夹击下,绿地最终突出重围。 9月27日,武汉市第十次土地拍卖。14宗土地中,以汉阳梅子路四新地块的争夺,最为激烈。地块位于汉
23、阳区江城大道与四新大道交会处,规模较大,地块形状规整,是城市干道沿线的稀缺优质地块。好地引来众人夺,经过363轮竞价,此处编号为P(2010)096号地块最终被绿地集团揽入怀,成交价12.8亿元,楼面地价2791元/平方米。 绿地的高调拿地,对于汉阳经济开发区,意味着除开万科、华润、万达外,又迎来一位地产大佬;对于绿地集团本身,意味着其在全国的战略布局,再添棋子一枚,达到43座城市。,区域动态,汉阳:后官湖生态宜居新城将建8个五星级酒店、2个总部经济区,“十二五”期间,将有8个五星级酒店、2个总部经济区在后官湖生态宜居新城建成。 蔡甸后官湖生态宜居新城是武汉市“两型社会”建设6个功能区之一,目
24、前已引进和推进20多个产业项目,总投资430亿元的世茂嘉年华项目、总投资50亿元的和记黄埔商贸城项目、总投资48亿元的“中国健康谷”等项目已开工建设。 新城区域内已建成新天大道、知音湖大道、天鹅湖大道等基础设施,香港世茂嘉年华、和记黄埔、中国健康谷、长江大学等已经进驻。未来510年,新城居住人口将达30万左右。,区域动态,2010年武汉公寓市场专题,供应有限、成交不俗、受新政影响较小武汉市09年至今公寓共成交5061套,均价8797元/,成交量价受新政影响较小,公寓价格均线:8797元/,对地段、环境要求高,在中央商务区及成熟商圈最能体现价值以江岸江汉硚口为代表的大汉口是公寓产品的集中地,成交
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