2012年9月上海建工房产·浦江颐城营销策划报告.ppt
《2012年9月上海建工房产·浦江颐城营销策划报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2012年9月上海建工房产·浦江颐城营销策划报告.ppt(94页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、目录: Part1: 项目产品解读 Part2: 项目市场研究 Part3: 项目价格定位 Part4: 今年推盘方案 Part5: 项目推盘策略 Part6: 推广策略,Part.1 项目产品解读,尚院 128-2,退台洋房,联排别墅,小高层公寓,128-2地块,项目解析,128-2地块,项目经济技术指标,房型统计,128-2地块,128-2地块,项目配比,晶寓 128-3,退台洋房,多层公寓,128-3地块,项目解析,128-3地块,项目经济技术指标,房型统计,128-3地块,128-3地块,项目配比,总面积与套数,项目数据汇总,Part.2 项目市场研究,浦江华侨城,保利茉莉公馆,一品漫
2、城,主要竞品,分布示意图,竞争个案,浦江华侨城,竞品描述,单位(套),单位 (元/),产品分析:浦江华侨城目前在售产品为小高层、多层、叠加、联排,小高层为101两房,均价21500元/左右; 多层为118-148三房,均价约为22000元/ 叠院采用复式与平层设计,一二层约175-225平米,赠送约80-95平米阳光地下室;三、四层为约115-189平米的平层公寓,均价约23000元/; 联体别墅在售180,均价30000元/左右。,浦江华侨城,竞品描述,保利茉莉公馆,竞品描述,单位(套),单位 (元/),产品分析:保利茉莉公馆在售小高层、多层、叠加别墅、联体别墅,小高层为88-130平,报价
3、23000元/左右,装修标准2500元/; 多层为83-872+1房,报价约为23000元/; 叠加别墅为143-153,报价约28000元/; 联体别墅270-305,中间套30000元/起,边套40000-50000元/(一期房源)。,保利茉莉公馆,竞品描述,一品漫城,竞品描述,单位 (套),单位(元/),产品分析:一品漫城在售小高层、多层、联体别墅,小高层剩188四房,均价25000元/平,购房总价减45万,折后总价330万左右; 多层为122-177,总价500-600万/套; 联体别墅在售面积为280-320平, 总价900万-1500万,附赠私家电梯、精装双车库、全明阳关地下室、1
4、50-200平南北花园和四大科技系统,优惠:推出购浅山别墅送第八大道商铺优惠活动 预计2012年底推出四期小高层公寓,户型面积约80-180平米左右的2-4房。,一品漫城,竞品描述,Part.3 项目价格定位,根据实际销售,价格逐渐提升,以实现最大价值空间,以价格为杠杆,销售引导,保证全部房源顺利去化,各区域拉大价格差距,引导客户去化,价格筑底成为本案价格实现的关键,根据产品价值分区,合理制定每套产品的价格,价格影响因素系数表,采用市场比较法,通过选择浦江镇板块内切合度较高的类似产品的在售项目(浦江华侨城、保利茉莉公馆)进行价格比较,通过价格影响因素评分后,对本项目进行定价。现价定位如下:,价
5、格因素,价格策略,根据前面得出的整体比较系数来看,本案综合系数略低于保利茉莉公馆,华侨城,则本案12层公寓市场定价为19000元/。,项目,项目报价,剔除装修,剔除折扣,实际价格,浦江华侨城五期,保利茉莉公馆,21000元/,23000元/,无,95折,20000元/,2500元/,项目,19500元/,12层公寓市场价格为:19000元/,小高层产品,市场价格,7F公寓价格:20000元/,中等品质产品,产品力介于12层公寓与7层退台洋房之间,在项目的价格梯度中,将成为12层公寓与7层退台洋房的衔接产品;,以12层公寓作为比对产品:,1、12层公寓均价为19000元/; 2、7层公寓与12层
6、公寓的比=4.2/4=1.05; 3、7层公寓均价=18000*1.05 20000元/;,由于区域市场无7层公寓产品,因此通过自身产品比较得出7层公寓产品价格,7F公寓,市场价格,根据前面得出的整体比较系数来看,本案综合系数略低于保利茉莉公馆,华侨城,则本案7层花园洋房市场定价为22000元/。,项目,项目报价,剔除装修,剔除折扣,实际价格,浦江华侨城五期,保利茉莉公馆,22000元/,23000元/,无,95折,21500元/,无,95折,20500元/,7层退台洋房市场价格为:22000元/,7F花园洋房,市场价格,5F退台洋房价格:23000元/,5层退台洋房为中等品质产品,产品力介于
7、联排别墅与7层退台洋房之间,在项目的价格梯度中,将成为联排别墅与7层退台洋房的衔接产品;,5层退台洋房中等产品力,20000,29000,以7层花园作为比对产品,:,1、7层退台洋房均价为22000元/; 2、7层退台洋房与5层花园洋房=4.2/4=1.05; 3、5层退台洋房均价=22000*1.05 23000元/;,5层退台洋房,由于区域市场无5层退台洋房产品,因此通过自身产品比较得出7层公寓产品价格,5F花园洋房,市场价格,根据前面得出的整体比较系数来看,本案综合系数略低于保利茉莉公馆,华侨城,但本案联体别墅品质较高,综合本案联体别墅市场定价为36000元/。,项目,项目报价,剔除装修
8、,剔除折扣,实际价格,浦江华侨城五期,保利茉莉公馆,30000元/,40000-50000元/,无,92折,28000元/,无,96折,45000元/,联体别墅市场价格为:36000元/,联体别墅,市场价格,去化情况,周边项目,竞品项目近3月公寓月均去化46套,花园洋房(包含叠加别墅)39套,联体别墅5套。,去化速度,周边项目,综上所述,根据周边市场情况推导本案各业态市场静态价格:,【备注:以此静态价格在2012年销售,月均去化将受阻,若待2013年市场好转,此价格会相对合理。建议实际开盘价格,根据届时的项目蓄水情况,市场条件而定。】,市场价格,价格推导,调整价格,价格推导,1、2012年目标
9、:,项目目前存在两点不利因素: 1、销售周期缩短 2012年项目销售周期由原先的6个月缩短至3个月,仍要完成原计划的6亿销售金额。 月均去化要求100-120套。 2、交付时间落后于竞品 128-3地块交付时间2014年6月,远落后于竞品项目。 (保利茉莉公馆交付日期:2012-12;浦江坤庭交付日期:2013-6;浦江华侨城五期交付日期:2012-12) 鉴于此,需重新修正价格 价格下调合理比列3%-5%,调价依据:,销售金额高达:6个亿(300-350套),2、上海近期旺销刚需产品价格策略调查,月销200-300套,下浮比列约12%以上 月销100-150套,下浮比列约5%8% 本案月均去
10、化要求100-120套,价格下调合理比列3%-6%,调整价格,价格推导,为解决月去化100-120套的超量目标, 参照区域市场静态价格与旺销楼盘跑量价格 开盘均价下浮6-8%,备注:建议实际开盘价格,根据项目蓄水情况,市场条件而定。,调整价格,价格推导,Part.4 2012年推盘方案,首推128-3,推案思考,128-3 南块首批入市 北区原一期售楼中心影响施工进度;南区产品先行入市; 第一批以主力去化刚需产品面世,靠浦星公路东侧及南面入口处楼栋先行入市,以合理的价格优势吸引目前政策主力倾向人群。达到快速去化的目的,并为后续推量产品留有一定价格上升空间; 同时发布属于项目位置适中的退台洋房产
11、品25、26、34号楼的销售信息,支撑起每批次均价。,首批入市时间:12年9-10月份,预证一,推案思考,第一批预证:,第二批预证:,第二批预证加推128-2前提: 前提一:市场环境保持现状,未出现重要限购限贷政策; 前提二:-3南块上市4万方已去划3万方,已基本完成2012年指标; 前提三:128-2作为建工集团浦江镇高端产品入世,树立高端形象。 前提四:首批刚需产品热销后累计一定改善型客户,128-2上市可满足前期积累客户不同产品需求,加推方案,推案思考,2012年11-12月 第二波推盘 第二批市场回暖推出退台洋房及部分别墅产品,丰富产品线,满足不同客户需求; 主推价值低区3-5号以合理
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2012 上海 工房 浦江 营销策划 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-3014524.html