沈阳市运河城项目2010年营销执行沟通.ppt
《沈阳市运河城项目2010年营销执行沟通.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《沈阳市运河城项目2010年营销执行沟通.ppt(69页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、运河城项目 2010年营销执行沟通,谨呈:淮安华德力置业有限公司,2,本次沟通的主要内容,一、项目现状总结 二、市场情况分析 三、项目营销策略 四、重点营销工作 五、推售计划安排 六、营销节点铺排,成交客户分析来源单一,以青浦区客户 为主,本项目客户主要以青浦区客户为主,清河区量还比较少, 来源相对单一,大盘规模、社区环境、户型、配套、升值潜力是驱动客户 购买的核心因素;客户的主要抗性集中在区域的陌生感 及价值感。,成交客户分析区域外客户对城南的认同比较低,运河城那边就是乡下,淮安人认为过了桥就是乡下了。 金满华府销售代表,客户到访量不足,现有剩余有效客户量不足,截止到2010年3月21日,项
2、目共积累来访客户1245批,来电客户733批,月均来访客户量为155余批。客户的成交转化率为14%。 如果按照前一阶段的来访速度,2010年剩余的9个月仅能积蓄1400批客户,参照项目目前的客户成交率为14%计算,正常情况下,项目仅能完成接近200套房源的销售。 在2010年年度目标下,现有客户的到访量不足,且剩余有效客户量不足。,金马展场没有展示出项目应具备的大盘、异域风情的气质,且细节处理粗糙,项目现状,1,区域抗性强,2,没有良好的营销展示支持,3,客户来源区域狭小,以城南区域为主,4,客户到访量不足,现有剩余有效蓄客量不足,5,价值点传递不足,签约流程不清晰,销售技巧待提高,8,本次沟
3、通的主要内容,一、项目营销问题 二、市场情况分析 三、项目营销策略 四、重点营销工作 五、推售计划安排 六、营销节点铺排,房地产开发主要集中在水渡口、开发区、城南和城北4个区域,本项目,京河湾,金满华府,中央美地,月季花园,金榜花园,学林雅苑,河畔花城,上海新城,罗马假日,亿力未来城,茂华国际汇,香格里拉,水韵天成,万达广场,名人湾,爱琴海花园,城南,开发区,水渡口,城北,本项目,京河湾,金满华府,中央美地,月季花园,金榜花园,学林雅苑,河畔花城,上海新城,罗马假日,亿力未来城,茂华国际汇,香格里拉,水韵天成,万达广场,名人湾,爱琴海花园,城南:3800元/,开发区:3600元/,水渡口:51
4、00-5500元/,城北:4000元/,板块之间价格梯度明显,价差在1000-2000元/之间,边缘板块存在巨大升值空间,1、在4个集中开发的区域中,水渡口区域大盘云集,营销水平高,区域价值已经得到良好的释放,楼盘的市场接受度高,价格较高。 2、其他3格区域由于处理城市边缘,与水渡口比较存在1000-2000元/的价差。,大盘营销水平高,展示、活动、广告等营销工作成果明显,万达广场,茂华国际汇活动: 1、绿色亚洲人居范例项目颁奖盛典 2、美食改变生活、文化改变生活、理容改变生活、教育改变生活、品质改变生活等一系列名人讲座。 3、样板区开幕典礼 ,茂华国际汇,茂华国际汇现场展示效果时尚、震撼,举
5、办了以一系列高端活动,本项目在片区内具有竞争优势,区位、规模和产品设计方面均优于区域内其他项目,14,本次沟通的主要内容,一、项目营销问题 二、市场情况分析 三、项目营销策略 四、重点营销工作 五、推售计划安排 六、营销节点铺排,案例借鉴沈阳东方俪城,占地面积:29.04万平方米 建筑面积:53.4万平方米 容积率: 1.8 建筑密度: 27.8% 绿化率: 36% 总户数: 5115户 居住人口: 17903人 入市时间:2004年 营销关键点: 1、如何消除区域抗性(项目地址原来为监狱) 2、如何保持长期的大盘影响力,2004年:城市大盘地位的确立,一举成名,开工典礼,大型招聘,产品发布会
6、,高考公益活动,摇号选房,开盘活动,城中50万平方米都市景观大盘,通过系列大型营销活动奠定 项目大盘地位,东方俪城,2005年:景观大盘地位的确立,兰溪谷,激情夏夜,俪城体验活动,开园活动,开盘活动,兰溪谷的日子,充分利用现场展示,通过客户体验活动展示项目核心价值,巩固景观大盘市场地位,东方俪城,2006年:成熟景观大盘的气势强化,俪城星座产品发布会,俪城体验活动,体验活动,东方俪城,置业2006城中看东方俪城,核心景观区建设完成; 一期、二期入住,社区成熟; 高调宣传市场地位。,2007年推出核心景观组团,提升项目品质,东方俪城,只给懂得收藏生活的你,售楼处形象调整,推出中心主团 提价,七夕
7、情人节,推进公寓销售,进一步提升大盘品质,东方俪城,万恒十年,观邸组团,淡市之下,以低成本营销为主;持续暖场活动配合相应促销; 将俪城成熟的景观大盘形象以社区活动的口碑传播出去.,社区奥运系列,周末暖场活动,秋交会_ 奥运冠军系列,系列装修讲座,2008年:营造现场体验感,景观大盘形象深入人心,如何重塑大盘形象,树立市场影响力?,如何销售约600套房源,完成回款2-2.5亿?,项目营销问题,营销策略是为解决项目营销问题而制定行动方针和斗争方法。所以2010年我们的营销策略应解决以下2个问题:,如何弱化区域抗性,重塑大盘形象?,如何完成年度销售任务?,项目实现快速营销的思路,首先解决 知名度 的
8、问题 不断积累项目人气 累积充足客户基数; 然后解决美誉度的问题 转换客户 促成成交!,营销策略,果敢的领导者,敢为天下先!,竞争策略,多渠道宣传,城市化展示,全面抢占优势媒体,积极拓展线下渠道。,推广策略,城市化意象展示,精细化地界包装。,展示策略,大活动造势,小活动维系。,活动策略,明确目标,分批推出。,推售策略,25,本次沟通的主要内容,一、项目营销问题 二、项目营销策略 三、重点营销工作 四、推售安排计划 五、营销节点铺排,如何重塑大盘形象,快速建立市场影响力?,形象提升从常规市场中脱颖而出 立体推广快速吸引市场关注 城市化意象展示强化客户认知 形象提升活动一举奠定市场影响力 品质提升
9、活动强化市场影响力,形象提升价值对比,对比水渡口大盘,目前本项目价格相对较低, 处于价值洼地,具有巨大的升值空间,对城南其他楼盘,本项目地段、规模和产品 设计方面存在优势,形象提升价值对比,华德力运河城,水渡口大盘 万达广场 水韵天成 亿力未来城 茂华国际汇,淮海路沿线 区域升值潜力,城南楼盘 京河湾 中央美地 月季花园 学林雅苑,淮海路沿线 大盘规模,项目核心价值: 淮海路沿线+区域升值潜力+大盘,华德力运河城,市场有影响力大盘主推广语,为了从大盘的竞争中跳脱出来,我们的推广语必须: 一针见血、强势、有力,万达广场:淮安首席城市综合体 茂华国际汇:长三角国际价值生活 水韵天成:中央首善 城市
10、之颠 亿力未来城:水岸名城 人居典范 水渡口大盘的价值体系是以区域的价值平台为基础,对生活方式进行阐述。本项目对比水渡口大盘、对比区域内楼盘存在“区域升值潜力+大盘”的优势。所以:,形象提升重新定义区域价值方案一,淮海路城市新地标,2010年淮海路置业计划,向南,掌控淮安未来,形象提升重新定义区域价值方案二,与远见卓识的淮安人分享未来,颠覆,始于华德力运河城,淮安,向南看,立体推广快速建立,并持续保持大盘影响力,大盘推广的特征: 建立全面的影响力,项目围挡效果最为明显,占总进线量32,其次为短信和户外广告牌,分别是28%和21%;报纸、电视作为传统的来电客户主要渠道未能起到应有的效果,在后续媒
11、体渠道选择上慎重。 从2009年的推广效果来看,户外(包括大牌和项目围挡)的效果好,建议2010年加强户外的投放量。报纸广告采用特殊形式,配合活动、销售节点投放,进行营销节点告知和效果炒作。,2010年推广原则: 线上:全面抢占城市关键部位的户外资源,快速吸引市场关注;报纸采用特殊形式,加强报纸投放效果;增加车体广告投放。 线下:短信、DM、电台、网络、渠道等媒体全方位挖掘。,立体推广吸引市场关注的形式“报封”,正面,反面,房展会后首次公开报纸广告形式使用报封,投放以淮海晚报为主,淮安日报为辅。投放主要配合根活动、开盘等营销节点。,立体推广户外广告(包括大牌和公交站台)拿取范围:淮海路、翔宇大
12、道、北京路、健康东路,立体推广投放1、10、12、20路公交车体广告,另小区配备业主楼巴,为了减弱客户对城南区域的抗性,建议项目在一期交房后的2年内,为业主配备小区巴士。,1路,10路,12路,20路,立体推广其他线上媒体,广播:整点报时广告,用以进行形象宣传、销售信息发布和活动炒作。全年投放。 淮安网上楼市:首页通栏广告。5-8月投放。 短信:4月房交会后短信全城覆盖,内容以项目大盘形象为主。5月开始内容以活动告知和销售信息发布。 DM:4月、7月各投放一次。,城市化意象展示,城市化意象展示能优化项目周边环境,拉近客户对城南的心理距离,在一定程度上弱化客户对区域的抗性。 展示内容包括: 昭示
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 沈阳市 运河 项目 2010 营销 执行 沟通
链接地址:https://www.31doc.com/p-3015157.html